Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/04463

N° RG 24/04463 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB5X PREMIERE CHAMBRE CIVILE 72A N° RG 24/04463 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB5X Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE [6] C/ SCCV [6] Exécutoires délivrées le à Avocats : Me Catherine BRUN-SCHIAPPA Me Lucie TEYNIE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 31 Octobre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente Statuant à Juge Unique Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier lors des débats Monsieur David PENICHON, greffier lors du délibéré DEBATS : A l’audience publique du 19 Septembre 2024, JUGEMENT : Réputé contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDEUR : S.D.C. DE LA RESIDENCE [6] représenté par son Syndic la SAS société nationale de gestion sise [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant DEFENDERESSE : SCCV [6] [Adresse 2] [Localité 4] défaillant N° RG 24/04463 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB5X EXPOSE DU LITIGE La SCCV [6] a acquis le 21 juin 2019 un ensemble immobilier situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 5] (33), constituant la Résidence [6] qu’elle a divisé en 26 lots à usage d’habitation et qu’elle a soumis au statut de la copropriété. Elle a vendu plusieurs lots de cette copropriété. Aux motifs que depuis le 4 février 2022 la SCCV [6] qui demeure propriétaire de plusieurs appartements constituant les lots n° 2,3,4,6,7 et 8, ne s'acquitte plus des charges de copropriétés afférentes à ses lots malgré les relances et un commandement de payer du 31 mai 2023, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6] représenté par son syndic, la SAS SOCIETE NATIONALE DE GESTION a, par acte en date du 22 mai 2024, valant conclusions et auquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait assigner devant la présente juridiction la SCCV [6]. Au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967 ainsi que 1231-1 et 1231-6 du code civil il demande au tribunal de : -condamner la défenderesse à lui payer : -la somme de 18.708,28 euros au titre des charges de copropriété impayées du 01/07/2022 au 19/03/2024, -la somme de 440,82 euros au titre des frais de recouvrement - les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 9.347,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, -la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, -la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la défenderesse aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer les charges de copropriété du 31 mai 2023, -dire qu’à défaut de règlement spontané, les condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’inexécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 septembre 1996, devront être supportés par la défenderesse, en sus de l’indemnité mise à sa charge, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, -juger que l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. La SCCV [6] n’a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est en date du 25 juin 2024. MOTIVATION 1- sur l’impayé de charges et frais L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge . L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées. Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Pour justifier de ses créances le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [6] produit à l'appui de sa demande : -l’état descriptif et de division et règlement de copropriété de la Résidence [6] établi devant notaire à l’initiative de la SCCV [6], -l’annuaire des copropriétés, -le relevé de propriété, -l’attestation sur l’honneur du représentant du SYNDIC en date du 22/12/2023 sur la conservation par la SCCV [6] de la propriété des lots n° 2,3,4,6,7 et 8 -le contrat de syndic confié à la SAS SOCIETE NATIONALE DE GESTION, -les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 13/07/2021,24/10/2022, convocation à ces assemblées avec l’ordre du jour et pièces annexées, attestation de non recours contre ces deux assemblées -les états de répartition des charges du 1/07/2021 au 30/06/2022 et du 1/07/2022 au 30/06/2023, -les appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2021, des 4 trimestres 2022 et 2023 et des deux premiers trimestres de 2024, -l’extrait du compte copropriétaire du 29 mars 2024, -le relevé des frais et honoraires, -les échanges de courriels, lettres de relances et commandement de payer du 31 mai 2023. Il résulte de ces pièces que la SCCV [6] est redevable envers LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [6] de la somme de 18.708,28 euros au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n°2.3,4,6,7 et 8 selon décompte arrêté au 1er avril 2024, outre la somme de 220,82 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement de la créance ( frais de relance du 14/04/2023 + frais de commandement de payer du 01/06/2023) En revanche, ne peuvent être imputés à la défenderesse les frais d'ouverture contentieux (150 euros) et d'honoraire de suivi procédure (70 euros ) qui ne sont prévues par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n'est pas justifié en l'espèce et qui, hors de ces cas font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité. La SCCV [6] sera en conséquence condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [6] la somme de 18.708,28 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et de 220,82 euros au titre des frais de relance et de recouvrement outre les intérêts au taux légal sur la somme globale de 9.167,14 euros à compter du 31 mai 2023 date du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus. 2- sur la demande de dommages et intérêts Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [6] fait valoir que le non paiement par la SCCV [6] des charges de copropriété afférentes aux lots dont elle est propriétaire, sans motifs légitime est fautif et particulièrement préjudiciable à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes et nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Il sollicite donc sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil la condamnation de la SCCV [6] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros. L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes . En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 €. 3-sur les demandes annexes En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par la SCCV [6], partie perdante, mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 31 mai 2023 déjà inclus dans les frais de recouvrement mis à la charge de la défenderesse. Les autres demandes au titre du recouvrement des dépens sont prématurées. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 euros. Aucun élément ne permet d'écarter l'exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, -CONDAMNE la SCCV [6] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6], [Adresse 3], représentée par son syndic la SAS SOCIETE NATIONALE DE GESTION les sommes de : - 18.708,28 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er avril 2024 -la somme de 220,82 euros au titre des frais de relance et de recouvrement - les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 9.167,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, -la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, -la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -CONDAMNE la SCCV [6] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 31 mai 2023 déjà inclus dans les frais de recouvrement, -REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire. -DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT