Cour de cassation, 25 février 2016. 13-27.051

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10094 F Pourvoi n° X 13-27.051 Aide juridictionnelle totale en défense au profit de M. [M]. Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 25 septembre 2014. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [V] [G], 2°/ M. [E] [G], domiciliés tous deux [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2013 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige les opposant à M. [N] [M], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des consorts [G], de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de M. [M] ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [G] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [G] ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts [G] PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement MM. [G], s'agissant du bâtiment principal, à payer diverses sommes à M. [M], preneur à bail commercial, au titre de la réfection des ouvrants, de la réparation de la toiture et de la zinguerie, de la réparation des désordres en matière de décoration consécutifs à la réfection de l'installation électrique, des ferme-porte, des travaux de mise aux normes de l'installation du gaz et au titre des travaux de protection de l'escalier, et d'avoir condamné MM. [G] à payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte d'exploitation pour les exercices 2010 et 2011 ; AUX MOTIFS QU' il résulte des clauses du bail que : « Toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacement qui deviendraient nécessaires au cours du présent bail aux devantures, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de l'hôtel seront à la charge exclusive des preneurs ; ceux-ci seront tenus de maintenir lesdites devantures vitrines et fermetures en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement. Ils devront faire refaire toutes les peintures extérieures chaque fois qu'il sera nécessaire » ; que de leur côté, les bailleurs « s'obligent à tenir les lieux loués clos et couvertes selon l'usage, mais sans que cette obligation déroge à celle mise à la charge des preneurs en ce qui concerne les devantures, glaces, volets et rideaux de fermeture, sous le paragraphe neuvième ci-dessus » ; que les bailleurs ne contestent pas être tenus de l'obligation d'assurer le clos et le couvert mais prétendent que le mauvais état des ouvrants résulte d'un défaut d'entretien de la part du preneur ; qu'ils estiment que ces ouvrants pourraient être remis en état par le preneur pour un montant de 5.150,45 euros TTC selon devis du 24 juin 2011 ; que toutefois, l'expert judiciaire, dans son rapport de décembre 2010, a constaté que les ouvertures extérieures du bâtiment principal n'étaient plus étanches no à l'eau ni à l'air et que la vétusté des menuiseries était irréversible, le bois étant pourri de sorte que la mise en oeuvre d'une peinture ne pouvait être pérenne compte-tenu de l'état de dégradation des supports et le premier juge a estimé, à juste titre, que même si les peintures des menuiseries n'avaient pas été réalisées récemment, la dégradation des ouvrants avait pour cause exclusive leur très grande vétusté ; qu'or, en vertu de l'article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ; que dès lors, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a mis à la charge des bailleurs la réfection des ouvrants ; qu'il ne peut être reproché à M. [M] d'avoir refusé en janvier 2013 l'intervention prévue par les consorts [G] alors que ces derniers souhaitaient effectuer une simple remise en état comprenant lessivage, ponçage, remasticage et peinture alors que le tribunal avait ordonné, à bon droit, la réfection complète des fenêtres ; (…) que s'agissant de la toiture, l'expert judiciaire a constaté sa grande vétusté et son mauvais état général et relevé que certaines ardoises se détachaient, certains éléments des gouttières en zinc étaient déformés ou oxydés et que des conduits de cheminée présentaient des désordres avec des fissurations importantes de la maçonnerie ; (…) que les bailleurs arguent (…) vainement de la clause du bail aux termes de laquelle « les preneurs devront prévenir immédiatement les bailleurs de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes les dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant aux bailleurs » pour reprocher au preneur de ne pas les avoir avertis de ces dégradations et être exonérés de leur propre obligation ; qu'en effet, cette clause n'a vocation à s'appliquer que lorsque les désordres ont un caractère soudain donc accidentel ou pour informer les bailleurs des dégradations dont ils ne peuvent se rendre compte par eux-mêmes, ce qui n'est pas le cas pour les désordres des toitures qui étaient visibles et étaient consécutifs à la vétusté ; que leur obligation d'assurer le clos impose que soient mises à la charge les réparations estimées nécessaires par l'expert soit un « remaniage des ouvrages en toiture avec remplacement d'une partie des ardoises, remplacement de parties d'ouvrage en zinc et la démolition et le remplacement du conduit de cheminée fissuré dans sa partie basse » ; que d'ailleurs, ils reconnaissent avoir été avertis le 2 décembre 2010 de l'effondrement d'une partie de la cheminée et ils indiquent avoir rapidement fait effectuer les travaux nécessaires, ce qui confirme l'état de vétusté ; qu'ils justifient avoir fait réaliser ces travaux sur le conduit de cheminée pour un montant de 1 961,20 HT soit 2.345,59 euros TTC ; que M. [M] n'invoque pas d'insuffisance de ces travaux ; qu'il leur reste donc à prendre en charge les travaux de remplacement d'une partie des ardoises et de la zinguerie préconisés par l'expert pour un montant de 9.568 euros TTC sans devis sous déduction des travaux déjà effectués pour la somme de 2.335,59 euros TTC, soit pour un montant de 7.222,41 euros TTC ; qu'en effet, M. [M] ne peut réclamer une réfection complète de la toiture et de la zinguerie qui n'a pas été estimée nécessaire par l'expert ; 1°) ALORS QUE l'obligation de délivrance du bailleur trouve sa limite lorsque les travaux réclamés par le preneur ont pour cause un manquement à ses propres obligations de réparation ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'entretien des ouvrants par le locataire aurait évité leur remplacement, tandis que les consorts [G] faisaient valoir que les ouvrants étaient à l'origine de bonne qualité, que M. [M] n'avait jamais entretenu les menuiseries bois et qu'il avait laissé les carreaux de fenêtres cassés (concl., p. 7 § 3 et 4), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1175 du code civil ; 2°) ALORS QU' en restreignant, en ce qui concerne la couverture, la portée de la clause du bail selon laquelle « les preneurs devront prévenir immédiatement les bailleurs de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes les dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant aux bailleurs » aux seuls désordres qui « ont un caractère soudain et donc accidentel » et aux dégradations dont les bailleurs « ne peuvent se rendre compte par eux-mêmes » (arrêt, p. 5 § 2 et 3), la cour d'appel a dénaturé cette clause et a ainsi exonéré à tort le preneur du manquement à son obligation contractuelle d'information, en violation de l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement MM. [G] à payer à M. [M] la somme de 145. 000 euros TTC au titre de la réfection du bâtiment annexe loué, d'avoir débouté MM. [G] de leur demande reconventionnelle au même titre, et d'avoir condamné MM. [G] solidairement à payer à M. [M] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte d'exploitation pour les exercices 2010 et 2011 ; AUX MOTIFS QU' aux termes du bail renouvelé en date des 5 et 10 mai 1988, il apparaît que par acte du 1er septembre 1956, M. et Mme [G], auteurs de MM. [V] et [E] [G] ont loué un grand bâtiment à usage d'hôtel café restaurant comportant treize chambres mais également un autre bâtiment situé à l'Ouest de l'immeuble principal mais non attenant, construit en agglomérés et comprenant une cave, deux chambres au rez-de-chaussée et deux chambres au-dessus auxquelles on accède par un escalier extérieur ; que l'expert judiciaire a relevé que la cave est inondée, les deux chambres du rez-de-chaussée sont dans un état de vétusté importante, la partie du bâtiment comprenant des sanitaires et qui a été ajoutée à cette annexe est déversée et des ouvertures très larges sont constatées, les infiltrations atteignent l'ensemble de l'immeuble, toutes les pièces sont attaquées par des insectes et des champignons, les ouvertures extérieures sont dégradées et l'étanchéité de la couverture n'est plus assurée ; que l'expert a noté que cette construction présentait des désordres affectant sa stabilité, notamment pour la partie ajoutée (appentis), qui s'est déversée, ainsi qu'à terme, pour les éléments en bois de la structure ; qu'il a conclut que l'état d'altération dans lequel se trouvait ce bâtiment annexe rendait nécessaire d'en interdire l'accès ; (…) qu'il a chiffré l'ensemble de ces travaux à la somme de 145.000 euros TTC ; que les consorts [G] indiquent eux-mêmes que « la partie accolée à cette annexe par le locataire a commencé à se désolidariser, à basculer, créant une fissure béante provoquant des infiltrations massives qui ont contribué de manière essentielle à sa ruine » ; qu'alors qu'en 2006, M. [H], expert judiciaire désigné par le juge des loyers commerciaux, avait indiqué que l'annexe dans la cour était en état de gros oeuvre nonobstant le ravalement qui était usagé, que la toiture terrasse devait être vérifiée, que les fermetures extérieures en bois étaient usagées mais que les agencements à l'intérieur étaient de qualité courante, dès 2007, M. [O] expert du cabinet Astec, saisi par M. [M], avait estimé que le basculement du petit bâtiment servant de sanitaires était sans doute lié à sa mauvaise fondation et qu'il avait provoqué une fissure devenue lézarde de plusieurs centimètres de largeur et constaté que malgré les tentatives de rebouchages successives, les infiltrations s'étaient développées ; que pour s'exonérer de toute obligation, les bailleurs soutiennent que la charge de l'obligation d'entretien de l'annexe a été transférée au preneur, se prévalant d'un avenant au contrat de bail signé par M. et Mme [G] et M. [B], lequel a cédé à M. [M] le fonds de commerce et le droit au bail ; que cet avenant est ainsi rédigé : « M. et Mme [G] autorisent expressément M. [B] leur locataire de l'hôtel de [Établissement 1] à percer à ses frais, risques et périls et sous la surveillance de l'homme de l'art, une ouverture dans le pignon Sud-Est du bâtiment principal de l'hôtel afin de faire communiquer la terrasse avec le bar. De son côté, M. [B] déclare et reconnaît qu'il fera son affaire personnelle, sans recours contre les bailleurs, de la salubrité de la cave de l'annexe et notamment des infiltrations qui pourraient s'y produire à tout moment. En outre, il s'engage à faire son affaire personnelle de la même manière des fissures existant dans ledit bâtiment annexe, de son ravalement et de sa mise en conformité avec les règles d'hygiène et de salubrité. Il n'est par ailleurs apporté aucune autre modification audit bail » ; (…) que cette clause par laquelle le preneur s'est engagé à « faire son affaire personnelle des fissures du bâtiment et de son ravalement » doit être interprétée restrictivement et ne saurait l'être comme exonérant les bailleurs de procéder aux réparations imputables au devers par désolidarisation d'une partie du bâtiment lequel constitue un désordre de la structure du bâtiment qui, selon l'expert, a entraîné des ouvertures béantes, source d'infiltrations et de dégradations ni d'assurer le clos et le couvert, étant rappelé que l'expert a relevé que les ouvertures extérieures et l'étanchéité de la couverture n'était plus assurée ; que de même encore, les bailleurs allèguent un manquement par le preneur à son obligation de prévenir les bailleurs des dégradations et détériorations qui viendraient à se produire et qui rendraient nécessaires des travaux incombant aux bailleurs et soutiennent que cette faute contractuelle est la cause de la ruine de ce bâtiment annexe, estimant qu'au vu des différents rapports d'expertise établis, la désolidarisation du bâtiment constaté en 2008 n'existait pas en 2006 et ils réclament le paiement de la somme de 145.000 euros TTC à ce titre ; que toutefois, ils ne peuvent réclamer à ce titre la réparation de l'intégralité du bâtiment alors que le seul préjudice lié au manquement à cette obligation ne peut résulter que des conséquences préjudiciables de la tardiveté de l'information donnée dont ils ne font aucunement état ; qu'en conséquence, les consorts [G] seront condamnés solidairement à payer à M. [M] la somme de 145.000 euros TTC correspondant au coût de réfection et réparation du bâtiment annexe ; ALORS QUE le juge qui constate l'existence d'un préjudice ne peut refuser de le réparer en reprochant à la victime de ne pas l'évaluer de façon suffisamment précise ; qu'en l'espèce, à supposer que le préjudice subi par les bailleurs du fait du manquement du locataire à son obligation d'information de la survenance de fissures et de la désolidarisation d'une pièce de béton ne s'élève pas à la somme de 145.000 euros, montant des travaux de réparation de l'annexe, mais seulement aux conséquences préjudiciables résultant de la tardiveté de l'information à laquelle le preneur était tenu, il appartenait à la cour d'appel d'évaluer ce préjudice qu'elle a constaté, ce dont elle s'est à tort abstenue, violant dès lors l'article 1147 du code civil.