Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00874

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 24/00874 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PV5R du 17 Décembre 2024 N° de minute affaire : [Z] [D] [G] [K] c/ S.A.R.L. DARKOM Grosse délivrée à Me CAIRE Expédition délivrée à Me CHATRENET le l’an deux mil vingt quatre et le dix sept Décembre à 14 H 00 Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l'ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Mai 2024 déposé par commissaire de justice. A la requête de : M. [Z] [D] [G] [K] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Rep/assistant : Me Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE DEMANDEUR Contre : S.A.R.L. DARKOM, café restaurant bar débit de boissons [Adresse 2] [Localité 1] Rep/assistant : Me Hélène CHATRENET, avocat au barreau de NICE DÉFENDERESSE Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2000, M.[Z] [K] a donné à bail commercial à M.[V] [I] des locaux commerciaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 42 000 francs, hors taxes charges et impôts. M.[V] [I] a cédé son fonds de commerce à la SARL DARKOM en décembre 2005. Suivant acte en date du 1er avril 2009, M.[Z] [K] et la SARL DARKOM ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf ans. Suivant acte en date du 22 décembre 2021, M.[Z] [K] usufruitier et la SARL DARKOM ont conclu un bail commercial d’une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 11 640 euros HT et HC, avec l’accord de Messieurs [L] et [S] [K], nus-propriétaires. Le 8 mars 2024, M.[Z] [K] a fait délivrer à la SARL DARKOM un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, M.[Z] [K] a fait assigner la SARL DARKOM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire au 8 avril 2024,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier dans le mois de la signification de la décision, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur en garantie des sommes dues aux frais de la SARL DARKOM,la condamner au paiement d’une provision de 14 912,25 euros à valoir sur l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la condamner au paiement d’une provision de 1200,87 euros par mois à compter du 8 avril 2024 à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux,la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience du 12 novembre 2024, M.[Z] [K], représenté par son conseil, a sollicité le rejet des demandes de la SARL DARKOM, a maintenu ses demandes et a actualisé sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif dû au 30 octobre 2024 à la somme de 11 815,06 euros TTC. Il a sollicité le rejet de la demande de délais de paiement formée par la SARL DARKOM. Il expose que la SARL DARKOM est défaillante dans le paiement de son loyer depuis le mois de février 2023, qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet et que sa demande de délais de paiement devra être rejetée car elle déjà bénéficié de délais sans avoir apuré sa dette qui demeure conséquente, que la fermeture administrative qu’elle a subie et les conséquences financières qui en ont découlé ne sont que la conséquence de ses graves manquements dans le cadre des règles d’hygiène et qu’elle s’est montrée défaillante dans le règlement de ses loyers avant la fermeture administrative. Elle ajoute qu’elle n’apporte pas la démonstration comptable de sa capacité à assumer un échéancier et que compte tenu de l’urgence de la situation, son expulsion devra être ordonnée. Il ajoute qu’elle devra en outre être condamné au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 2 janvier 2024. La SARL DARKOM représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience : - de prendre acte de la reprise du paiement des loyers depuis le mois d’avril 2024 et des versements effectués ayant eu pour effet d’apurer partiellement sa dette, - cantonner le montant de sa dette à la somme de 10 719,02 euros au mois de novembre 2024, - lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois et à défaut sur une durée de 12 mois pour apurer sa dette, - le rejet des demandes. Elle expose être locataire des lieux depuis près de 20 ans, ne jamais avoir été défaillante et avoir toujours rempli ses obligations mais que sa situation financière s’est dégradée à compter du mois de février 2023 car elle a fait l’objet d’une fermeture administrative pendant plusieurs mois du 18 avril 2023 au 13 juillet 2023 ayant engendré une perte de chiffre d’affaires conséquente. Elle ajoute que les mesures imposées par l’arrêté ont nécessité la réalisation de travaux et des dépenses, que la fermeture administrative dont elle a été l’objet n’est pas tout à fait étrangère au fait du bailleur qui ne lui a pas fourni un local commercial aux normes de sécurité et d’hygiène, qu’elle a été également contrainte de rembourser le prêt garanti par l’État durant la période covid 19 ainsi qu’une régularisation de l’Urssaf très importante de 7756 euros en mars 2024. Elle ajoute avoir repris le paiement de son loyer, avoir effectué des versements pour apurer partiellement sa dette, qu’elle souhaite poursuivre son activité et que la position du bailleur n’est pas légitime car elle a bien procédé aux versements annoncés en avril et en juillet 2024 et démontre être en mesure de respecter l’échéancier proposé au vu des pièces comptables produites. L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, M.[Z] [K] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de M.[Z] [K] par acte de commissaire de justice le 8 mars 2024, à la SARL DARKOM, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 16 546.12 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 8 avril 2024. Sur les demandes provisionnelles : L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il ressort du décompte en date du 17 octobre 2024 versé aux débats, que la SARL DARKOM demeure redevable de la somme de 11 185,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, somme qu’elle ne conteste pas. La SARL DARKOM justifie avoir réglé le loyer du mois de novembre 2024 outre la somme de 466,04 euros le 8 novembre 2024 de sorte que l’arriéré s’élève à la somme de 10 719,02 euros au mois de novembre 2024. Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail. Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SARL DARKOM sera condamnée au paiement de la somme de 10 719,02 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus. La créance portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2024. Sur la demande de délais de paiement : Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. En l’espèce, il ressort du décompte versé que la société DARKOM, qui est locataire des lieux depuis près de 20 ans, a repris le paiement de son loyer à compter du mois d’avril 2024 et qu’elle a effectué un règlement de 4928,93 euros, incluant le loyer et les charges de juillet de 1200,87 euros, afin d’apurer partiellement sa dette. Elle démontre avoir fait l’objet d’un arrêté de fermeture administrative du 18 avril 2023 au 13 juillet 2023 pour manquements aux règles d’hygiène présentant des dangers pour la santé publique, prévoyant que la réouverture dudit établissement était subordonnée à la transmission des documents non communiqués et la réalisation de travaux de mise en conformité. Elle justifie avoir réalisé les travaux nécessaires en versant les factures afférentes et que suivant un arrêté du 13 juillet 2023, la réouverture de son établissement a été autorisée. Elle verse une attestation de son expert-comptable du 26 juillet 2024 précisant que lors de la fermeture administrative, elle a subi une perte de chiffre d’affaires qui pour la même période en 2022 s’était élevée à la somme de 16 466 euros, qu’elle doit supporter les échéances d’un prêt garanti par l’État depuis le 21 mai 2021 à hauteur de 375,42 euros par mois et qu’elle a fait l’objet d’une régularisation URSSAF de 7095,76 euros le 8 mars 2024. Elle justifie avoir adressé plusieurs courriers au mois de mars 2024 et avril 2024 au bailleur afin de lui proposer un échéancier de remboursement de sa dette, en vain. Dès lors, bien que M.[K] qui s’oppose à la demande de paiement expose que la fermeture administrative est imputable à la société DARKOM, des manquements aux règles d’hygiène dans le cadre de son activité ayant été relevés ainsi que le mentionne l’arrêté municipal de fermeture administrative et que cette dernière ne justifie pas de sa capacité d’assumer l’échéancier qu’elle s’est elle-même octroyée, force est de relever que la société défenderesse justifie avoir rencontré des difficultés financières, qu’elle verse ses bilans comptables de 2020 à 2023 ainsi qu’un pré bilan comptable arrêté au 30 septembre 2024 faisant état d’un chiffre d’affaires de 56 831 € supérieur à celui de l’exercice 2023, qu’elle a repris de manière régulière la paiement de son loyer depuis le mois d’avril 2024, a versé celui du mois de novembre 2024 et a effectué des versements afin d’apurer partiellement sa dette qui a diminué depuis la délivrance de l’assignation. En conséquence, au vu de l’ancienneté du bail, de la reprise du paiement de son loyer depuis le mois d’avril 2024 et des règlements effectués pour apurer partiellement la dette, il sera fait droit à la demande de délai de paiement de la SARL DARKOM sur une durée de 24 mois à hauteur de 446 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif de la décision. Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient de préciser qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à procéder, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, à son expulsion au besoin de la force publique. Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit du bailleur, la SARL DARKOM sera redevable d’une provision à valoir sur l'indemnité d’occupation égale au montant du loyer, d’un montant de 1200,87 euros charges et impôts en sus à compter de l’expulsion, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il sera alloué à M.[Z] [K] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL DARKOM sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent, CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial liant M.[Z] [K] et la SARL DARKOM portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 2] a pris effet le 8 avril 2024 , CONDAMNONS la SARL DARKOM à payer à M.[Z] [K] à titre provisionnel, la somme de 10 719.02 euros au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2024 ; ACCORDONS à la SARL DARKOM un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette d’un montant de 10 719.02 euros et l’autorisons à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 446 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les premiers des mois suivants et le solde lors du dernier versement ; ORDONNONS en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré le 8 mars 2024 ; PRECISONS que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et/ou du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de la SARL DARKOM des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’aide de la force publique ; FIXONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, à la somme de 1200.87, euros et condamnons la SARL DARKOM à son paiement à M.[Z] [K] ; CONDAMNONS la SARL DARKOM à payer à M.[Z] [K] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SARL DARKOM aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2024; REJETONS le surplus des demandes, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES