Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/03177

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :S.C. AEW [Localité 6] COMMERCES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charles DULAC Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/03177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CE3 N° MINUTE : 3 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 28 novembre 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat le cabinet NG IMMOBILIER - [Adresse 1] représenté par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 DÉFENDERESSE S.C. AEW [Localité 6] COMMERCES, dont le siège social est sis [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 28 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CE3 EXPOSE DU LITIGE La société civile de placement immobilier AEW [Localité 6] COMMERCES, est propriétaire du lot n°1 dans l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré AI n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 89/2008ème tantièmes. Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 et du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet NG Immobilier en exercice, a assigné la société AEW PARIS COMMERCES devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 2970,91 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, - 300 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, - 2000 euros de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L'affaire a été appelée à l'audience du 24 septembre 2024. A l'audience du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assignée à personne, la société AEW PARIS COMMERCES n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, la défenderesse n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : -les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, -les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°1, indiquant la répartition des tantièmes (89/2008èmes), - l'extrait KBis de la société AEW [Localité 6] COMMERCES - un décompte de la dette, pour la période du 1 septembre 2023 au 26 avril 2024, faisant état d'un solde débiteur de 3270,91 euros, dont 300 euros de frais, - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 19 juin 2023 (3ème appel 2023) au 18 mars 2024 (2ème appel 2024) - le décompte de répartition de charges pour l'exercice 2023, - les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2023 et 28 mars 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, o vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025, o le fonds travaux 2024, 2025 ; o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de reprise du terrasson, de réfection de la souche de cheminée (assemblée générale du 30 mai 2023), travaux supplémentaires de réfection de la toiture et de purge des salpêtres en caves assemblée générale du 28 mars 2024), - une mise en demeure de payer la somme de 3438,11 euros adressée le 20 mars 2024 à la société AEW [Localité 6] COMMERCES (reçue le 22 mars 2024), - le contrat de syndic. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2970,91 euros portant sur la période allant du 01 septembre 2023 au 1 avril 2023, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024. La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2970,71 euros . Les intérêts au taux légal courront à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 22 mars 2024. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) " Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 300 euros au tite de frais de "suivi annuel procédure". Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est en outre pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré par le syndic au suivi du dossier, ce suivi constituant ainsi un acte élémentaire d'administration de la copropriété. En conséquence, la demande formée au titre des frais de recouvrement sera rejetée. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Le syndicat des copropriétaires ne justifie en l’espèce ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 14 mai 2024. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, étant précisé que seul le coût d'une unique assignation ne pourra lui être imputée, la délivrance de deux assignations n'étant nullement justifiée. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société AEW [Localité 6] COMMERCES à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet NG Immobilier la somme de 2970,71 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 septembre 2023 au 1 avril 2024 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre trimestre, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 22 mars 2024, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 14 mai 2024, CONDAMNE la société AEW [Localité 6] COMMERCES à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6], pris en la personne de son syndic le cabinet NG Immobilier, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE la société AEW [Localité 6] COMMERCES aux dépens à l'exception du coût de la seconde assignation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.