Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/01426

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/01426 - N° Portalis DBVH-V-B7G-INGJ MPF TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS 25 mars 2022 RG:20/02596 [D] [D] [G] ÉPOUSE [D] C/ S.C.I. LES PLAINES [Adresse 16] Grosse délivrée le 28/09/2023 à Me Emmanuelle VAJOU à Me Fabienne RICHARD COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Privas en date du 25 Mars 2022, N°20/02596 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 13 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [R] [D] né le 07 Avril 1966 à [Localité 4] ([Localité 4]) [Adresse 9] [Localité 12] Monsieur [A] [D] né le 11 Décembre 1933 à [Localité 4] ([Localité 4]) [Adresse 2] [Localité 4] Madame [Z] [G] épouse [D] née le 04 Novembre 1936 à [Localité 4] ([Localité 4]) [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentés par Me Céline ROUTTIER, Plaidant, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : S.C.I. LES PLAINES [Adresse 16] Société civile immobilière de construction-vente [Adresse 14] [Localité 13] Représentée par Me Fabienne RICHARD, Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE Représentée par Me Damien MENGHINI-RICHARD, Plaidant, avocat au barreau de LYON ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 28 Septembre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : La parcelle n°[Cadastre 10] section B, laquelle correspond à une voie dénommée , «  [Adresse 15] » à [Localité 19], en Ardèche, appartient à une indivision comprenant [O] et [Y] [L], [M] [H] et [B] [L], les époux [U], [K] [E] et son épouse [P] [S]. Par acte du 28 janvier 1981, les consorts [L] ont consenti un droit de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10] section B au profit de la propriété des consorts [D] cadastrée n°[Cadastre 3],[Cadastre 6] et [Cadastre 8] section B. Selon compromis de vente du 5 décembre 2019, [A] [D], [Z] [G] épouse [D] et [R] [D] se sont engagés à vendre à la SCI Les Plaines [Adresse 16] au prix de 500 000 euros une propriété bâtie figurant à l'ancien cadastre section B n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et au nouveau cadastre Section B n°[Cadastre 11]. Plusieurs conditions suspensives ont été stipulées notamment l'obtention par l'acquéreur d'un permis d'aménager un lotissement et l'obtention d'un permis de construire : en cas de réalisation des conditions suspensives, l'acte de vente devait être passé au plus tard le 30 octobre 2020. Au titre des servitudes, la mention suivante était insérée dans l'acte: « A la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle et environnementale du bien, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe d'autres que celles-ci après annexées à savoir : - Acte de constitutions de servitudes suivant acte reçu par Me [N] [X] notaire à [Localité 18] ([Localité 1]) le 28 janvier 1981 ; - convention pour autorisation de passage en terrain privé d'une canalisation d'assainissement avec la commune de [Localité 19] en date du 19 juin 1995 ». Après avoir pris connaissance du projet de construction du lotissement, plusieurs propriétaires riverains de la propriété cédée ont contesté la validité de la servitude de passage consentie le 28 Janvier 1981 au motif qu'elle n'avait pas été signée par tous les indivisaires et ont écrit au maire de la commune pour s'opposer à de nouveaux accès sur le [Adresse 15] ainsi qu'au projet de renforcement du réseau d'eau potable. Par courrier du 14 avril 2020, la SCI Les Plaines [Adresse 16] a rappelé au notaire le caractère déterminant de la validité de la servitude de passage contestée et l'a informé du refus du permis de construire opposé par la commune. Par actes du 22 et 29 octobre 2020, la SCI Les Plaine [Adresse 16] a assigné les consorts [D] devant le tribunal judiciaire de Privas afin de voir enjoindre aux défendeurs de réitérer par acte authentique le compromis de vente du 5 décembre 2019 et ce avec réduction de prix, et les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 50 000 euros à titre dommages-intérêts ou, à titre subsidiaire en cas de maintien du prix convenu, à la somme de 250 000 euros. Par jugement contradictoire du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Privas a : - jugé ne pouvoir y avoir lieu à enjoindre réitération par acte authentique du compromis de vente du 5 décembre 2019 liant les époux [A] [D]/[Z] [G] et [R] [D], vendeurs, et la SCI de construction vente Les Plaines [Adresse 16], acquéreur, avec modification du prix de vente ; - jugé que la SCI susnommée était victime d'un dol par omission imputable aux vendeurs ; - constaté qu'aucune demande de nullité du compromis de vente sur le fondement du dol n'était sollicitée ; - débouté les consort [D] de leurs réclamations reconventionnelles en nullité/résolution du compromis de vente susvisé et indemnité ; - constaté en conséquence que les parties sont toujours liées par le compromis de vente du 5 décembre 2019 ; - ordonné la réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture du 16 décembre 2021 avec renvoi de la cause à l'audience de mise en état du 19 mai 2022 pour observations des parties sur l'opportunité d'une expertise technique/Financière pour voir évaluer le préjudice de la SCI , et la charge de l'absence des frais de consignation, et production de pièces complémentaires au titre de l'évaluation du préjudice ; - invité les parties à mettre à profit ce temps procédural pour tenter un rapprochement sur la base de la présente décision ; - condamné immédiatement et solidairement les époux [A] [D]/[Z] [G] et [R] [D] à payer à la SCI les Plaines [Adresse 16] la somme de 2 500 euros à titre d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire ; - réservé le sort des dépens. Par déclaration du 20 avril 2022, les consorts [D] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 23 janvier 2023, la procédure a été clôturée le 30 mai 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 13 juin 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS : Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, les consorts [D] demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - juger qu'aucun dol n'est caractérisé, - débouter la SCI Les Plaines [Adresse 16] de l'intégralité de ses demandes ; En tout état de cause, - débouter la SCI Les Plaine [Adresse 16] de son appel incident, - prononcer la caducité du compromis de vente signé entre les parties compte tenu de l'absence de levée des conditions suspensives ; - condamner la SCI Les Plaines [Adresse 16] à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; - débouter la SCI Les Plaine [Adresse 16] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident ; - la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants font valoir que la société Les Plaines [Adresse 16] ne fait pas la démonstration d'un dol qui leur serait imputable dès lors qu'ils n'avaient pas eux-mêmes connaissance des contestations relatives à la validité de la servitude au moment de la signature du compromis de vente. Ils contestent le caractère déterminant de la servitude de passage sur le consentement de leur cocontractante, s'agissant d'une servitude de confort non indispensable à la viabilité du terrain. Ils estiment que les conditions suspensives (dépôt d'une demande d'autorisation d'aménager un lotissement, dépôt du dossier complet de demande de permis de construire et d'obtention de ce permis) n'ont pas été accomplies dans les délais impartis, que l'absence de levée des conditions suspensives est imputable à la SCI Les Plaines [Adresse 16], et que le compromis de vente est caduc. Ils considèrent que l'acquéreur leur est redevable de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice qu'ils ont subis et ce, conformément aux stipulations contractuelles. Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, la SCI Les Plaines [Adresse 16], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de : A titre principal, - réformer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, - ordonner la réduction du prix de vente à la somme de 300 000 euros, - ordonner la réitération par acte authentique au prix de 300 000 euros dans le délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous réserve de l'accomplissement des conditions suspensives prévues au compromis et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, la juridiction de céans se réservant le contentieux de la liquidation de l'astreinte, - condamner solidairement les consort [D] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, - réformer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner solidairement les consorts [D] à lui verser la somme de 250 000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre infiniment subsidiaire, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, En tout état de cause, - débouter purement et simplement les consorts [D] de l'ensemble de leurs prétentions et demandes, - les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Les Plaines [Adresse 16] considère que la servitude visée par le compromis de vente est un élément déterminant de son consentement de sorte qu'en leur cachant l'irrégularité de cette servitude, les consorts [D] ont commis un dol et ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. L'intimée s'estime donc fondée à se prévaloir des dispositions des articles 1112-1, 1223 et 1178 du Code civil afin d'obtenir la réduction du prix vente à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice. Cette réduction du prix de vente est d'autant plus fondée que l'irrégularité de la servitude de passage prévue au compromis constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil. A titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas droit à la demande de réduction du prix, il conviendra de réévaluer le montant de son préjudice à la somme de 250 000 euros. Elle affirme enfin que ne peut être retenue la caducité du compromis de vente dès lors que son refus de réitérer l'acte dans le délai imparti aux conditions initialement fixées était justifié compte tenu du dol dont elle a été victime. MOTIFS : Sur la caducité : Selon compromis de vente du 5 décembre 2019, [A] [D], [Z] [G] épouse [D] et [R] [D] se sont engagés à vendre à la SCI Les Plaines [Adresse 16] au prix de 500 000 euros une propriété bâtie sous plusieurs conditions suspensives notamment l'obtention au plus tard le 15 mai 2020 par l'acquéreur d'un permis d'aménager un lotissement et l'obtention avant le 30 juillet 2020 d'un permis de construire huit maisons: en cas de réalisation des conditions suspensives, l'acte de vente devait être passé au plus tard le 30 octobre 2020. L'appelante considère qu'à défaut de réalisation des conditions suspensives dans les délais convenus, le compromis de vente est devenu caduc. L'intimée fait observer à la cour que la servitude de passage consentie le 28 janvier 1981 au profit de la propriété qu'ils envisageaient d'acquérir n'est pas valable dès lors qu'elle n'a pas été signée par tous les propriétaires indivis du fonds servant. Ils soulignent que l'existence de ce droit de passage sur le [Adresse 15] était pourtant une condition déterminante de leur consentement car le projet d'aménagement d'un lotissement dépendait dudit droit de passage sur le [Adresse 15]. L'intimée s'oppose à la caducité du compromis de vente aux motifs que l'obligation de justifier d'un permis d'aménager et d'un permis de construire avant des dates-butoir expressément prévues par le compromis existe seulement dans l'hypothèse où elle entendait se prévaloir des conditions suspensives d'obtention du permis d'aménager un lotissement et du permis de construire huit maisons. Comme elle n'entend pas se prévaloir de ces conditions suspensives, la caducité ne peut être prononcée. Le 3 juin 2020, le maire de la commune de [Localité 19] a établi un certificat d'urbanisme opérationnel défavorable rédigé en ces termes : « Demande de certificat d'urbanisme déposée le 18 février 2020 par [K] et Associés ' Mme [I] [J]....Considérant que le projet consiste en l'aménagement d'un lotissement de huit lots à bâtir avec accès et réseaux communus....Article 1 : le terrain objet de la demande ne peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée... ». La clause intitulée «  conditions suspensives » du compromis de vente ( page 5) stipule :   « Les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives indiquées ci-après. Conformément à l'article 1304-6 du code civil, les obligations contractées produisent leur effet à partir de cet accomplissement. La non réalisation d'une seule de ces conditions pouvant être invoquée par les deux parties entraîne la caducité des présentes qui sont alors réputées n'avoir jamais existé. La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. » La clause intitulée «  clauses suspensives particulières » ( page 6) stipule : «  A défaut d'une telle renonciation et en l'absence de l'octroi de ce permis d'aménager, les présentes seront caduques ». La SCI Les Plaines [Adresse 17] considère qu'ayant renoncé à se prévaloir des conditions suspensives d'obtention du permis d'aménager un lotissement et d'obtention du permis de construire, la caducité du compromis de vente n'est pas encourue. Aux termes du compromis de vente, la renonciation de l'acquéreur aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt exclusif suppose pour être valable qu'elle soit intervenue avant la défaillance de la condition, d'une part, et qu'elle ait été notifiée par courrier recommandé adressé au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition. La SCI Les Plaines du Peaugres n'a pas renoncé valablement à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente. Elle n'a adressé au notaire aucun courrier recommandé avant les dates-butoir prévues comme termes des délais de réalisation des conditions ' 15 mai 2020 pour l'obtention du permis d'aménager un lotissement et 30 Juillet 2020 pour l'obtention du permis de construire -. De plus, les conditions suspensives ont défailli le 3 juin 2020, date du certificat d'urbanisme par lequel le maire a fait savoir que le terrain ne pourrait pas être utilisé pour l'opération projetée, à savoir l'aménagement d'un lotissement de huit lots à bâtir. Des mentions claires de ce certificat d'urbanisme, il se déduit en effet que l'acquéreur n'obtiendrait ni permis d'aménager un lotissement ni permis de construire huit maisons. Les deux conditions étant défaillies depuis le 3 juin 2020, l'intimée ne peut plus renoncer à s'en prévaloir. L'absence d'accomplissement des conditions suspensives d'obtention du permis d'aménager un lotissement et du permis de construire huit maisons a donc entraîné la caducité du compromis de vente. La cour, infirmant le jugement en ce qu'il a jugé que les parties étaient toujours liées par le compromis de vente du 5 décembre 2019, constatera la caducité du compromis de vente. Le tribunal a en revanche à bon droit rejeté la demande de la Sci Les Plaines [Adresse 17] tendant à enjoindre aux consorts [D] de réitérer la vente par acte authentique car le compromis de vente signé le 5 décembre 2019 est réputé ne jamais avoir existé. Pour les mêmes raisons, la demande de réduction de prix a été à juste titre rejetée. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les demandes de dommages-intérêts : 1/des vendeurs: Les vendeurs considèrent que la défaillance des conditions suspensives ne leur est pas imputable. Comme l'intimée s'est abstenue de déposer la demande de permis d'aménager un lotissement ainsi que la demande de permis de construire portant sur huit maisons dans les délais prévus, ils s'estiment fondés en application du compromis de vente à solliciter l'indemnité de 50 000 euros. Ils excipent de leur bonne foi et soutiennent qu'ils ignoraient que la convention de servitude du 28 janvier 1981 n'était pas valable ce dont ils ne pouvaient se douter dès lors qu'ils jouissent paisiblement depuis près de quarante ans du droit de passage octroyé par cette convention. Les consorts [D] reprochent à la SCI Les plaines [Adresse 17] de chercher à tirer profit de l'absence de droit de passage sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10] section B pour obtenir une réduction importante du prix de vente de leur propriété. L'intimée excipe de sa bonne foi : comme le compromis de vente visait la convention de servitude du 28 janvier 1981 laquelle n'était en réalité pas valable pour ne pas avoir été signée par tous les propriétaires du fonds servant, elle a cru légitimement que le terrain qu'elle envisageait d'acheter bénéficiait d'un droit de passage sur le [Adresse 15] et qu'elle obtiendrait sans difficulté les autorisations d'aménager un lotissement sur le terrain vendu et d'y construire huit maisons. Elle fait grief aux vendeurs d'avoir fait preuve de mauvaise foi à son égard en lui laissant croire à l'existence d'une servitude au profit du bien qu'elle envisageait d'acquérir alors qu'avant la signature du compromis, ils savaient que la convention du 28 janvier 1981 n'était pas valable pour n'avoir pas été signée par tous les propriétaires indivis du fonds servant. En page 8 du compromis de vente est insérée une clause intitulée «  Stipulation de pénalité » laquelle stipule : «  Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations devenues exigibles, elle devra verser à l'autre la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ». La pénalité de 50 000 euros prévue par le compromis de vente sanctionne seulement le refus d'une des parties de réitérer la vente par acte authentique alors même que toutes les conditions suspensives, notamment l'obtention du permis d'aménager un lotissement et l'obtention du permis de construire huit maisons, ont été remplies. Aucune clause du compromis ne sanctionne par une pénalité financière l'inaction fautive de la partie dans l'intérêt de laquelle ont été stipulées les conditions suspensives. La seule sanction de l'inaction de l'acquéreur est la privation du bénéfice de la condition et suppose une mise en demeure préalable de l'acquéreur par les vendeurs. En effet, en page 6, le compromis de vente stipule : «  la réalisation des présentes est soumise à l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur avant le 30 juillet 2020.Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur d'un dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 30 mai 2020...Au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après mise en demeure par LRAR, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ». Quant à la faute de négligence reprochée par les vendeurs à l'acquéreur et qui aurait consisté à ne pas solliciter le permis d'aménager un lotissement et le permis de construire huit maisons dans les délais prévus par le compromis de vente ( 15 mai et 30 Juillet 2020), elle n'est pas caractérisée. Dès le 18 février 2020, un certificat d'urbanisme opérationnel a en effet été sollicité par l'acquéreur pour s'assurer de la faisabilité du projet sur le terrain acheté. Le certificat d'urbanisme opérationnel défavorable n'a été délivré que le 3 juin 2020. Dans l'attente de ce certificat d'urbanisme, lequel est un avis de la commune, il était inutile de déposer les demandes de permis d'aménager et de construire. Par ailleurs, la Sci les plaines [Adresse 17] ayant appris dans le mois suivant la signature du compromis de vente que les riverains, propriétaires indivis du [Adresse 15], s'opposaient à la création de nouveaux accès sur cette voie et au passage de nouvelles canalisations et qu'ils faisaient valoir la nullité de la convention de servitude du 28 janvier 1981, a informé le notaire des vendeurs de cette difficulté et plusieurs propositions de solution amiable ont été proposées par l'intimée aux appelants lesquels les ont refusées. Faute de démontrer une faute commise par la Sci les plaines [Adresse 17], les appelants seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts. 2/ de l'acquéreur La Sci Les plaines [Adresse 17] réclame la condamnation solidaire des consorts [D] à lui verser la somme de 250 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le tribunal, considérant que son préjudice était insuffisamment démontré, a ordonné la réouverture des débats et sollicité l'avis des parties sur l'opportunité d'une expertise financière. L'intimée ne rapporte pas la preuve que les consorts [D] savaient que les parcelles vendues ne bénéficiaient pas d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10]. En effet, la convention de servitude du 28 janvier 1981 a été passée par acte notarié de sorte que les consorts [D] ne pouvaient pas se douter que cette convention n'était pas valable. Ils ont ensuite eu la jouissance paisible durant quarante ans de ce droit de passage sans que les propriétaires du fonds servant ne soulèvent la moindre difficulté. Ils démontrent que la nullité de la convention de servitude n'a été portée à leur connaissance qu'après la signature du compromis, les propriétaires riverains s'étant alors montrés hostiles au projet de création d'un lotissement envisagé. Enfin, le notaire rédacteur du compromis de vente du 5 décembre 2019 a mentionné dans son acte l'existence de la convention de servitude du 28 janvier 1981 et l'a annexée à l'acte, laissant penser aux vendeurs que cette convention était valable. Les vendeurs croyaient donc légitimement à la date de la signature du compromis de vente que les parcelles mises en vente bénéficiaient d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 10], et le contenu des deux attestations versées aux débats ( pièces 13 et 19 de l'appelante) est insuffisamment précis pour établir que les consorts [D] ont appris en 2013 puis en 2017 que la convention de servitude était nulle, étant précisé qu'ils ont continué à bénéficier du droit de passage litigieux sans opposition des propriétaires du fonds servant jusqu'à la signature du compromis. Aucune faute des vendeurs n'étant établie, la demande de dommages-intérêts sera rejetée. Sur les dépens : Les dépens seront mis à la charge de l'intimée, partie perdante. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable de condamner la Sci Les plaines [Adresse 16] à payer à [R], [A] et [Z] [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LA COUR Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Les plaines [Adresse 16] de sa demande tendant à enjoindre aux vendeurs de réitérer la vente par acte authentique avec modification du prix de vente, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Constate la caducité du compromis de vente du 15 décembre 2019, Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, Y ajoutant, Condamne la Sci Les plaines [Adresse 16] aux dépens, La condamne à payer à [R], [A] et [Z] [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,