Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/05513

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 16 MAI 2023 N° RG 22/05513 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMRW AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ Mme [X] [N] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE N° RG : 11-22-366 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16/05/23 à : Me Patricia ROTKOPF RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. IMMOBILIERE 3F Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Patricia ROTKOPF, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier PR22-233 APPELANTE **************** Madame [X] [N] [Adresse 3] [Localité 4] Assignée à étude INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 avril 2011, la société anonyme Immobilière 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [X] [N] portant sur des locaux situés au [Adresse 3] (95), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 347,30 euros, outre les provisions sur les charges récupérables. Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [N] un commandement visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location, d'avoir à lui payer la somme principale de l 810,46 euros au titre de l'arriéré locatif. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mars 2022, la société Immobilière 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins : - de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, - de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, - d'être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [N], - d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : * 3 659,03 euros au titre de l'arriéré locatif, * une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges et qui subsidiairement ne saurait être inférieure au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, * 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2021 n'avait pas été réglée dans les deux mois, - constaté en conséquence, que le contrat conclu le 8 avril 2011 entre la société Immobilière 3F d'une part, et Mme [N] d'autre part, portant sur les locaux situés au [Adresse 3] était résilié depuis le 19 décembre 2021, - dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, - ordonné à Mme [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné Mme [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 616,36 euros par mois, - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitua au loyer dès le 19 décembre 2021, sera payable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, - condamné Mme [N] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 659,03 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2022, - condamné Mme [N] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2021 et celui de l'assignation du 3 mars 2022, - écarté l'exécution provisoire de droit de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 septembre 2022, elle demande à la cour : - d'infirmer partiellement le jugement rendu le 11 juillet 2022 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que Mme [N] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 616,36 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués, statuant à nouveau, - de condamner Mme [N] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'elle aurait dû payer si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, - d'actualiser la créance locative à la somme de 4 849,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'août inclus, - de condamner Mme [N] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [N] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocat au Barreau des Hauts de Seine. Mme [N] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 octobre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de la société Immobilière 3 F. - Sur le montant de l'indemnité d'occupation. Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupant à un montant fixe forfaitaire de 616,36 euros, outre les charges, en cas de résiliation du bail, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. Sur ce, L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est effectivement destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée, en cas de résiliation du bail, au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. Mme [N] doit être condamnée au paiement de cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupant. - Sur le montant de la créance locative. La société Immobilière 3 F actualise en cause d'appel sa demande relative à sa créance locative à la somme de 4 849,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'août inclus. Du décompte actualisé au 6 septembre 2022 produit par la société bailleresse, il ressort que la dette locative s'élève à la somme de 4 849,76 euros, terme d'août 2022 inclus. Il y a lieu de condamner Mme [N] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 4 849,76 euros au titre de l'arriéré locatif. Sur les mesures accessoires. Mme [N] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [N] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré rendu le 11 juillet 2022 par la juridiction de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [N] à la somme forfaitaire de 616,36 euros, et de celle relative au montant de la condamnation à paiement de l'arriéré locatif, compte-tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation, à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne Mme [N] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Condamne Mme [N] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 4 849,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'août 2022 inclus, Condamne Mme [N] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [N] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Rotkopf conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,