Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/03444

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 13 Septembre 2024 N° RG 24/03444 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7DA Jugement du 13 Septembre 2024 N°: 24/521 S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [B] [E] [K] [L] [E] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à AIGUILLON CONSTRUCTION COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [E] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 31 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [Z] [D], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [B] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparant en personne Mme [K] [L] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626,79 €, outre la mise à disposition d’une place de stationnement pour un montant de 20,08 € par mois. Par actes de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 663,25 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] le 18 janvier 2024. Par assignations du 12 avril 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • Ordonner l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : - 3 883,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mars 2024, - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 31 mai 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 mai 2024, s'élève désormais à 3 518,53 €. Elle déclare donner son accord à l’octroi de délais de paiement d’un montant mensuel de 290 € ainsi qu’à la suspension de effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère en effet qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque les locataires ont procédé à deux règlements les 5 et 16 mai 2024, d’un montant total de 1 400 €. M. [B] [E] expose qu’il travaille en intérim pour un salaire de 2 000 € par mois tandis que Mme [K] [L] [E] bénéficie d’un salaire mensuel de 1 400 €. En outre, il indique que le ménage reçoit 300 € par mois au titre des allocations familiales. M. [B] [E] précise que le ménage est débiteur d’un crédit affecté au paiement d‘un véhicule, pour un montant de 250 € par mois, outre une dette de cantine, pour un montant de 200 € par mois. Le locataire sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [L] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [B] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 15 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 663,25 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mars 2024. 1.3. Sur les délais de paiement Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 290 € par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, conformément à la proposition de la société AIGUILLON CONSTRUCTION. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2024, M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] lui devaient la somme de 3 518,53 €, soustraction faite des frais de procédure. M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et sera comptabilisée à compter du 30 mai 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 septembre 2022 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 mars 2024, CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3 518,53 € (trois mille cinq cent dix-huit euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, AUTORISE M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 290 € (deux cent quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dix-huitième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 mars 2024, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] seront solidairement condamnés à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [K] [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 janvier 2024 et celui des assignations du 12 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge