Cour d'appel, 25 juin 2025. 24/07770

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 JUIN 2025 N° 2025 / 204 N° RG 24/07770 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNH3P [F] [M] C/ [Z] [D] épouse [K] S.A.S. Cabinet de gestion DALBERA Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 8] S.A.R.L. PING JI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gilles BROCA Me Benoît NORDMANN Me Elie MUSACCHIA Me Yves LE MAUT Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02687. APPELANT Monsieur [F] [M] né le 10 Février 1957 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Nathalie BLUA, avocat au barreau de NICE INTIMÉES Madame [Z] [D] épouse [K] née le 21 Septembre 1946 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE S.A.S. Cabinet de gestion DALBERA exerçant sous la dénomination commerciale CITYA DALBERA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'ATTILIUS sis à [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET DE GESTION DALBERA exerçant sous la dénomination commerciale CITYA DALBERA, dont le siège social est situé au [Adresse 2], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentés par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nicolas DEUR, membre de l'association ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocat au barreau de NICE S.A.R.L. PING JI prise en la personne de son gérant en exercice domicilié au siège social sis [Adresse 6] représentée par Me Yves LE MAUT, membre de la SELARL FICETEX, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Madame Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte de donation entre vifs du 26 octobre 1982, Monsieur [F] [M] a acquis la pleine propriété d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9]. Par acte sous seing privé du 23 février 2004, il a donné à bail commercial à la société PING JI un ensemble de locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol dudit immeuble pour y exploiter un magasin de vente de denrées alimentaires sous l'enseigne ASIANA, cette dernière ayant succédé à deux précédents locataires. Aux termes d'une autre donation en date du 17 mai 2004, M. [F] [M] est devenu propriétaire de quatre boxes de garage au sous-sol de l'immeuble mitoyen dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 3], dont l'un a été loué à la société PING JI susnommée. Suivant actes de vente conclus les 5 et 28 mars 2019, Madame [Z] [D] épouse [K] a acquis la propriété d'un appartement, d'un box de garage et d'une cave au sein de ce même immeuble. Le 3 septembre 2019, elle a requis un huissier de justice à l'effet de constater que l'une des rampes d'accès aux garages située côté sud avait été condamnée, dans le but selon elle de 'privatiser' cette partie du sous-sol au profit de M. [M] et de son locataire. Suivant exploits d'huissier délivrés le 6 juillet 2021, Madame [K] a assigné M. [M], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et son syndic le Cabinet DALBERA à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'entendre principalement condamner sous astreinte le premier nommé : - à murer le passage permettant de relier le sous-sol des deux immeubles, - à supprimer le local aménagé en surplomb de la rampe d'accès sud et à murer le passage le reliant au rez-de-chaussée de l'immeuble voisin, - et à déposer les installations de climatisation fixées en surplomb de cette même rampe. Elle demande également la condamnation du syndic à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa carence à faire respecter le règlement de copropriété. Par acte du 9 septembre 2021, M. [M] a appelé en cause la société PING JI. Parallèlement à cette procédure, aux termes de deux jugements définitifs rendus le 28 novembre 2022 par ce même tribunal, Mme [K] a obtenu la condamnation du syndicat des copropriétaires à rétablir l'usage de la rampe d'accès sud et à remettre à chaque propriétaire de garage une clé du portail d'accès, ainsi qu'à lui verser une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par l'adoption de décisions contraires à l'intérêt collectif et au règlement de copropriété. La cour est présentement saisie de l'appel formé par M. [F] [M] contre l'ordonnance rendue le 24 mai 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice qui a rejeté les fins de non-recevoir opposées à l'action de Mme [Z] [K], fondées sur un défaut de qualité à agir et sur la prescription. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 avril 2025, Monsieur [F] [M] fait valoir en premier lieu que la demanderesse ne peut agir contre lui en sa qualité de copropriétaire de l'immeuble [Adresse 7] puisque les aménagements litigieux ont été faits au seul profit des locaux commerciaux de l'immeuble voisin, et qu'elle ne justifie d'aucun préjudice personnel distinct de celui que pourrait éprouver la collectivité des copropriétaires, de sorte qu'elle est dépourvue de qualité à agir en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient en second lieu que son action est prescrite, tant sur le fondement de l'article 2224 du code civil régissant les actions personnelles que sur celui de l'article 2227 régissant les actions réelles immobilières, dans la mesure où les aménagements contestés ont été réalisés à l'époque de la construction des deux immeubles par son aïeul [N] [M] il y a plus de trente ans, sauf en ce qui concerne la climatisation qui a été installée en 2004 par son locataire. Il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, de déclarer irrecevable l'action introduite par Mme [K] et de la condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] et son syndic la société CABINET DE GESTION DALBERA ont notifié le 1er août 2024 des conclusions conjointes aux termes desquelles ils s'associent aux moyens invoqués par l'appelant en ce qui concerne la prescription de l'action et poursuivent pareillement l'infirmation de la décision déférée, outre le paiement de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles. Ils précisent que la rampe d'accès sud a été désormais remise en service en exécution du jugement rendu le 28 novembre 2022. La société PING JI a notifié le 5 août 2024 des conclusions dans le même sens, réclamant également paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Par conclusions récapitulatives notifiées le 2 mai 2025, Madame [Z] [D] épouse [K] soutient pour sa part : - qu'elle a qualité à agir contre M. [M], pris en sa qualité de copropriétaire et non de tiers, afin de faire respecter le règlement de copropriété de l'immeuble et cesser les atteintes portées aux parties communes, sans avoir à démontrer qu'elle subit un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat, - qu'au surplus, l'existence d'un préjudice propre a été reconnue par le tribunal lorsqu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages-intérêts, - qu'il s'agit d'une action réelle immobilière régie par le délai de prescription trentenaire et qu'il n'est pas établi que les aménagements litigieux aient été effectués à une époque plus ancienne, tout portant au contraire à penser qu'ils l'ont été à compter de la prise d'effet du bail conclu avec la société PING JI, - et que le délai de prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage, lequel ne lui a été révélé que lorsqu'elle est devenue copropriétaire. Elle demande à la cour de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner M. [M] aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025. DISCUSSION En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée. L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Suivant l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Selon une jurisprudence bien établie, chaque copropriétaire a le droit d'agir pour faire cesser une atteinte aux parties communes de l'immeuble causée par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat. En revanche, il doit faire la preuve d'un tel préjudice lorsque l'action est exercée contre un tiers. En l'espèce, M. [F] [M] est à la fois copropriétaire de l'immeuble [Adresse 7] et seul propriétaire de l'immeuble mitoyen. Cependant, les atteintes aux parties communes visées par l'action de Mme [K] ont pour seule fin de faciliter l'exploitation des locaux commerciaux situés dans ce dernier, de sorte qu'il a bien la qualité de tiers vis-à-vis du syndicat, contrairement à l'opinion du premier juge. Or la demanderesse ne rapporte pas la preuve que les aménagements litigieux lui occasionnent un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires, les dommages-intérêts qui lui ont été alloués par le jugement rendu le 28 novembre 2022 ayant sanctionné une faute commise par le syndicat, et non par M. [M]. Il convient donc d'infirmer l'ordonnance déférée et de déclarer l'irrecevable l'action introduite par Mme [K] pour défaut de qualité à agir, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la seconde fin de non-recevoir fondée sur la prescription. L'intimée supportera les entiers dépens, sans que l'équité ne commande toutefois d'allouer aux autres parties en cause une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance déférée, et statuant à nouveau : Déclare irrecevable l'action introduite par Madame [Z] [D] épouse [K] pour défaut de qualité à agir, La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE