Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/00155

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024 N° RG 24/00155 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWRW N° minute : 24/00336 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE Association ALFA 3A dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [H] [D], munie d’un pouvoir de représentation et DEFENDEURS Monsieur [V] [K] demeurant [Adresse 3] comparant et assisté de sa fille Madame [Y] [N] épouse [K] demeurant [Adresse 3] comparante et assistée de sa fille COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 05 Septembre 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024 copies délivrées le 24 OCTOBRE 2024 à : ALFA 3A Monsieur [V] [K] Madame [Y] [N] épouse [K] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 24 OCTOBRE 2024 à : Association ALFA 3A EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 28 août 2014, l'Association ALFA 3A a consenti un bail d'habitation à Monsieur [V] [K] et à Madame [Y] [N] épouse [K] portant sur un immeuble à usage d'habitation, le logement 35.2 situé au 3ème étage de la résidence "[Adresse 5] à [Localité 4] (01), ainsi qu’une cave n°18 et un box garage n°4, contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 556,43 euros, provision sur charges incluse. Par acte délivré par commissaire de justice le 30 janvier 2024, l'Association ALFA 3A a fait commandement à Monsieur [V] [K] et à Madame [Y] [N] épouse [K] d’avoir à payer la somme en principal de 8.425,52 euros. Par acte délivré par commissaire de justice le 08 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électrique avec accusé de réception revenu le 10 avril 2024, l'Association ALFA 3A a fait assigner Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir : - le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil, - l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique, - la condamnation des défendeurs au paiement : - de la somme de 10.160,06 euros à titre de provision correspondant au montant des loyers et charges locatives arrêtés au 02 avril 2024, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, - d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 20 juin 2024, l'Association ALFA 3A, représentée à l’audience par Mme [D] dûment munie d’un pouvoir, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 11.569,10 euros. Elle a précisé que le loyer n'était plus réglé depuis le mois de décembre 2022. En outre, elle a indiqué que les locataires n'avaient pas fourni d'attestation d’assurance habitation. En défense, Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K], comparant en personne et assistés de leur fille, n'ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Ils ont expliqué avoir cessé de régler le loyer depuis le mois de décembre 2022 en raison de l'état du logement dû notamment à un dégât des eaux. Ils ont exposé les problèmes de santé rencontrés. Ils ont précisé qu'une tentative de conciliation avait échoué car le bailleur ne s'est pas présenté. Un renvoi a été ordonné par le tribunal afin que les défendeurs puissent notamment prendre contact avec un avocat, comme ils le souhaitaient. A l'audience du 05 septembre 2024 date à laquelle l'affaire a été retenue, l'Association ALFA 3A, représentée par Mme [D] dûment munie d’un pouvoir, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 13.303,64 euros. Elle a contesté toute malfaçon apparente dans le logement et tout problème d'étanchéité, disant s’être rendu récemment sur place. Elle a insisté sur l’absence de souscription d’une assurance par les locataires. Enfin, elle a précisé être opposée à l'octroi de délais de paiement. En défense, Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K], comparant en personne et assistés de leur fille, n'ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais ont réclamé des délais de paiement. Ils ont expliqué qu'ils reprendront le paiement du loyer lorsque les travaux seront effectués. Ils ont précisé être malades en raison de l'état du logement. En outre, ils ont exposé leur situation familiale et professionnelle et ont proposé de verser 200 euros par mois, en plus du loyer courant. Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 octobre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d'expulsion L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Les articles 1227 et 1228 du code civil rappellent que La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux. En l'espèce, Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] ne se sont pas acquittés de nombreux mois de loyers, le dernier règlement datant du mois de décembre 2022 soit il y a près de deux années désormais. S’ils affirment et répètent que l’état de dégradation du logement (et notamment son état d'humidité) leur cause d’importants problèmes de santé, ils ne formulent aucune demande spécifique à l’encontre du bailleur, quand bien même le tribunal a prononcé un renvoi afin qu’ils puissent se rapprocher d’un avocat et/ou de l’ADIL. En outre, il n’est pas justifié que le logement souffrirait d’un défaut imputable au bailleur, bailleur qui pour sa part affirme s’être déplacé récemment et ne pas avoir constaté d’insalubrité manifeste. Enfin, ils ne justifient effectivement pas d’un contrat d’assurance couvrant la totalité de la période litigieuse (assurance MAIF jusqu’au 28 avril 2022, assurance AXA du 14 septembre 2022 au 11 juillet 2023, puis assurance ALLIANZ mais uniquement à compter du 1er mars 2024). Le conciliateur de justice a noté que la tentative de conciliation du 15 mars 2024 avait échoué, non en raison de l’absence du bailleur comme le soutiennent les locataires, mais du fait que ces derniers n’avaient pas fourni d’attestation d’assurance. Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] n'ont nullement réagi au commandement de payer qui leur a été délivré le 30 janvier 2024 et la dette est désormais d'un montant très conséquent. Ils n’ont pas plus repris le paiement du loyer entre les deux audiences, alors qu’il leur avait été précisé l’importance de cet élément. Ainsi, en ne justifiant pas d’une assurance logement de manière continue (aucun justificatif pour la période du 11 juillet 2023 au 1er mars 2024 notamment) et en ne réglant aucun loyer depuis près de deux années, les locataires ont gravement manqué à leurs obligations, ce qui justifie la résiliation du bail, sans que l'octroi de délais de paiement puisse y faire obstacle. Sur la demande en paiement des loyers et charges En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 août 2014 et le commandement de payer du 30 janvier 2024. Le décompte produit par le bailleur fait état à la date du 31 août 2024 d'une dette de 13.303,64 euros, dont il y a lieu de déduire la somme de 170,25 comptabilisée le 31 décembre 2023, la somme de 239,66 euros comptabilisée le 01 janvier 2024 et la somme de 13,02 euros comptabilisée le 01 février 2024 qui ne sont pas justifiées en l'espèce. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] à payer à l'Association ALFA 3A la somme de 12.880,71 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2024, mois de août 2024 inclus, ainsi qu’aux loyers du 1er septembre 2024 au jour de la présente décision prononçant la résiliation du bail. Sur le paiement des indemnités d’occupation La résolution judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour les locataires de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer au bailleur un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de son bien. Or, il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Il conviendra donc de condamner Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] à payer, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion), une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail. Sur les demandes accessoires La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance. Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K], parties perdantes au procès, devront supporter les dépens. Ceux-ci ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 30 janvier 2024 , acte non imposé par loi pour engager une procédure en prononcé de la résiliation du bail. Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l'Association ALFA 3A l’intégralité des sommes avancées par elle et non compris dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Prononce la résiliation du bail signé le 28 août 2014 entre l'Association ALFA 3A d’une part et Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation, le logement 35.2 au 3eme étage à la résidence "le [Localité 6]" au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) ainsi qu’une cave n°18 et un box garage n°4, à la date du 30 mars 2024, EN CONSEQUENCE, Ordonne à Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] de libérer les lieux (cave n°18 et box garage n°4 inclus) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, Dit qu'à défaut pour Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Association ALFA 3A pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Condamne Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] à payer à l'Association ALFA 3A la somme de 12.880,71 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2024, loyer du mois d'août 2024 inclus, Condamne Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] à payer à l'Association ALFA 3A les loyers et charges du 01er septembre 2024 au jour du présent jugement prononçant la résiliation du bail, Condamne Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] à payer à l'Association ALFA 3A une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion), Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [V] [K] et Madame [Y] [N] épouse [K] aux entiers dépens de l’instance qui ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 30 janvier 2024, Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit, Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, Rejette les demandes plus amples ou contraires. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER, LE JUGE