Cour d'appel, 19 décembre 2024. 24/01761

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01761 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGBY Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 MARS 2024 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 14] N° RG 23/01414 APPELANTS : Monsieur [B] [C] né le 05 Mai 1950 à [Localité 17] TUNISIE de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 8] Représenté par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [F] [C] né le 01 Avril 1984 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 15][Adresse 10] [Localité 7] Représenté par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003872 du 15/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 12]) INTIMES : Monsieur [R] [G] né le 13 Janvier 1965 à [Localité 18] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 3] Représenté par Me Christelle NICOLAU de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES Madame [S] [X] épouse [G] née le 02 Avril 1965 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 3] Représentée par Me Christelle NICOLAU de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseillère Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte authentique en date du 3 novembre 2010, M. [R] [G] et Mme [S] [X], se sont devenus propriétaires, en l'état futur d'achèvement, d'un appartement de type T3, situé [Adresse 11] et [Adresse 16] à [Localité 14] (66). Par acte en date du 1er septembre 2020, M. [G] a donné à bail à M. [F] [C] cet appartement B 52 , situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 640 euros, outre une provision sur charges de 60 euros par mois. M. [B] [C] s'est portée caution solidaire (l'acte de cautionnement étant également signé par Mme [K] [J], son épouse). Par acte du 17 mai 2023, M. [G] a délivré à M. [F] [C] un commandement de payer la somme de 2 971 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location et de justifier de l'attestation d'assurance. Puis, par acte du 11 août 2023, M. et Mme [G] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, afin qu'il constate la résiliation du contrat de bail signé par l'effet de la clause résolutoire, condamne à titre provisionnel solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] à régler les sommes de 5 909 euros représentant les loyers impayés depuis octobre 2022 jusqu'à octobre 2023 compris et de 607,96 euros au titre des charges 2021 et 2022 et des taxes sur les ordures ménagères 2022 et 2023, outre une indemnité d'occupation de 700 euros par mois, et prononce l'expulsion. Par ordonnance rendue le 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a : - déclaré recevable l'action formée par le demandeur; - dit y avoir lieu à référé ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant an bail conclu le 1er septembre 2020 entre M. [R] [G] et Mme [S] [X] épouse [G] et M. [F] [C] concemant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 juillet 2023 ; - ordonné en conséquence à M. [F] [C] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance ; - dit qu'à défaut pour M. [F] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [G] et Mme [S] [X] épouse [G] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 ct R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution, à verser à M. [R] [G] et Mme [S] [X] épouse [G] à titre provisionnel la somme de 6516,96 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023, intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du l7 mai 2023 sur la somme de 2 971 euros à compter de la signification de la présente décision sur le surplus de la somme ; - condamné solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution, à verser à M. [R] [G] et Mme [S] [X] épouse [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 juillet 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux; - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 700 euros soit le dernier loyer augmenté des charges, sans indexation ; - condamné solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution, à verser à M. [R] [G] et Mme [S] [X] épouse [G] la somme de 500 euros en application dc l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution, aux dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la sous-préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé. Par déclaration en date du 2 avril 2024, MM. [C] ont relevé appel de cette ordonnance. Par ordonnance en date du, l'affaire a été fixée à l'audience du 1er octobre 2024 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juillet 2024, MM. [C] demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de : - infirmer l'ordonnance, - rejeter les demandes de Mme et M. [G] comme étant irrecevables et en tout cas se heurtant à une contestation sérieuse, - subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à M. [C] un délai de grâce pendant une durée de 3 ans. Au soutien de leur appel, ils font essentiellement valoir que : - l'article 750-1 du code de procédure civile n'a pas été respecté, - le logement n'est pas décent (rapport du 26 mars 2024), les travaux n'ont jamais été réalisés, l'allocation logement a été suspendue, - le bailleur a changé de relevé d'identité bancaire sans le lui transmettre, - le cautionnement est nul ; pas de mention manuscrite, pas de mention du bail ; le juge des référés étant incompétent pour se prononcer sur la nullité du cautionnement, - il y a une omission de statuer quant aux délais de paiement, qui sont justifiés. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 octobre 2024, M. et Mme [G] demandent à la cour, au visa de l'article 7 de la loi 11°89-462 du 6 juillet I989 et des articles 1741 et 1224 du code civil, de : - confirmer l'ordonnance de référé et en conséquence, déclarer recevable l'action formée par le demandeur ; - dire y avoir lieu à référé ; - constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2020 entre M. [R] [G] et Mme [S] [D] épouse [G] et M. [F] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juillet 2023 ; - y ajoutant : - constater que M. [F] [C] a libéré l'appartement et restitué les clés le 10 juin 2024. - dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution à leur verser à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 700 suros à compter du 1er novembre 2023 jusqu'au 10 juin 2024, soit 5 133,33 suros. - condamner solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution à verser à M. [R] [G] et Mme [S] [D] épouse [G] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner solidairement M. [F] [C] et M. [B] [C] en qualité de caution aux dépens de première instance et d'appel en ceux compris le coût des commandements, significations et procès-verbal de reprise des lieux. Ils font valoir en substance que : - un procès-verbal de reprise de lieux a été établi le 10 juin 2024, - ils justifient des diligences entreprises avant l'introduction de l'instance et l'urgence est un motif légitime justifiant l'absence de recours à une tentative de résolution amiable du litige, - ils justifient de l'entretien du logement, - les dégradations constatées dans le rapport du 26 mars 2024 sur l'état de décence résultent d'un défaut d'entretien du locataire, - l'état de lieux d'entrée mentionne la performance énergétique, évaluée par l'ancien propriétaire et toujours valable lors du bail, - le cautionnement est régulier. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1- sur la recevabilité des demandes au regard de l'article 750-1 du code de procédure civile Selon l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l'espèce, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, dune tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, dune tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 suros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 21134 et R. 21138 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants: 1Si lune des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord; 2 Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision; 3 Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige; 4 Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation; 5 Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 1251 du code des procédures civiles d'exécution. En l'espèce, si la demande en paiement provisionnelle portait sur un montant supérieur à 5 000 euros et ne constitue pas une action de bornage, plantations, élagages, constructions et travaux de l'article 674 du code civil, curages des fossés et canaux servant à l'irrigation des propriétés et servitudes, M. et Mme [G] justifient de tentatives de résolution amiable préalables par des lettres en date des 21 septembre 2022 , 26 décembre 2022, 1er février 2023 et 17 avril 2023. La fin de non-recevoir, tirée du défaut de tentative préalable de règlement amiable du litige, sera, par conséquent, rejetée. L'ordonnance sera confirmée. 2- sur la résiliation du bail et ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Pour s'opposer aux demandes de M. et Mme [G], M. [F] [C] considère que l'état d'indécence du logement, l'absence de tous travaux de remise en état ayant conduit à la suspension de l'allocation logement ainsi que le changement de relevé d'identité bancaire du bailleur sans information préalable, qui ont conduit à une situation d'impayé, constituent des contestations sérieuses, qui privent le juge des référés de tout pouvoir pour statuer. Pour établir cet état d'indécence, M. [F] [C] verse aux débats un rapport de « constat-décence » d'Urbanis, diligenté par la caisse d'allocations familiales des Pyrénées orientales, en date du 26 mars 2024, qui relève le caractère non décent de l'installation électrique en ce qu'elle présente des « contacts directs en luminaires, des boitiers DCL déchaussés et une absence de vis de maintien des caches » et des « nuisances liées aux WC, en ce que le réservoir d'eau sur cuvette est branlant et le matériel est obsolète ou dégradé ». Ce rapport conclut pour ces deux désordres que « la visite ne permet pas de déterminer la responsabilité du locataire ou du propriétaire ». Ainsi, ceux-ci ne pouvant être imputés à l'obligation du propriétaire de remettre au locataire un logement décent et de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, ils ne sont pas de nature à caractériser une quelconque indécence du logement au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 au titre de la conformité aux normes de sécurité applicables des réseaux d'électricité et des éléments d'équipements et de confort. Par ailleurs, si la caisse d'allocations familiales des Pyrénées orientales a suspendu le versement de l'allocation logement en juillet 2023, seuls les impayés de loyer sont à l'origine de cette suspension, la préconisation des travaux de reprise ne datant que du mois de mars 2024, suite au rapport d'Urbanis, tandis qu'aucune impossibilité de procéder au paiement du loyer du fait d'un changement, ignoré par M. [C], de compte bancaire par le bailleur n'est rapportée. Au demeurant, l'état d'entrée dans les lieux enseigne que les prises et l'éclairage de la salle de bains ainsi que le mécanisme de la chasse d'eau des WC, et les WC, eux-mêmes étaient en très bon état et indique la performance énergétique du logement conformément au diagnostic de performance énergétique, établi le 5 janvier 2012 pour dix années à l'occasion de l'acquisition du logement par M. et Mme [G]. Il en résulte que M. [F] [C] ne démontre ni la matérialité de l'état d'indécence du logement, dont il argue, ni avoir été placé dans l'impossibilité de payer son loyer du fait de son propriétaire, de sorte qu'il n'établit pas l'existence de contestations sérieuses, susceptibles de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article. Le commandement de payer du 17 mai 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail (article 6), étaient réunies à la date du 18 juillet 2023. M. [F] [C], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, est occupant sans droit du logement appartenant à M. et Mme [G] depuis la résiliation le 18 juillet 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a ordonné à M. [C] de libérer les lieux et dit qu'à défaut, M. et Mme [G] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion. 3- sur le paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Aux termes de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit, ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à la somme de 700 euros sans indexation, augmentée des charges. M. et Mme [G] justifient du montant des charges pour les années 2021, 2022 et 2023 ( 2 450,62 euros hors déduction du montant des avances à hauteur de 2 160 euros) et de la taxe sur les ordures ménagères (400 euros) pour un montant global de 2 850,62 euros. M. [G] verse aux débats un procès-verbal de reprise des lieux loués en date du 7 juin 2024, jour où M. [F] [C] a, notamment, restitué les clés. Selon le décompte arrêté prorata temporis au 10 juin 2024, M. [C] était redevable d'une somme de 11 042 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation au titre du solde du loyer d'octobre 2022, du reliquat des loyers et avances sur charges de novembre 2022 à juillet 2023 et des loyers et avances sur charges d'août 2023 au 10 juin 2024 (déduction faite de l'allocation logement). M. et Mme [G] sollicitent la fixation du montant dû au titre de l'indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 5 133,33 euros pour la période du 1er novembre 2023 au 10 juin 2024. Toutefois, ce montant sera fixé à la somme de 5 063,33 euros eu égard au départ des lieux loués le 7 juin précédent. S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un acte de cautionnement, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité constitue, ou non, une contestation sérieuse à l'action du bailleur en condamnation à titre provisionnel de la caution au paiement de l'arriéré locatif. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [B] [C] (et son épouse, Mme [K] [J]) a signé le 1er septembre 2020 un « acte de cautionnement » mentionnant le montant du loyer et les conditions de sa révision y figurant. Il a parfaitement pris connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée après avoir lu et signé les mentions suivantes : « je m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire en cas de défaillance  ; je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement »). M. [B] [C] a également, reproduit, dans cet acte, l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2019. Si l'adresse du bien loué est incomplète, elle est exacte. Il en résulte qu'aucune contestation sérieuse tenant à l'absence de mention manuscrite, qui n'est pas requise par les dispositions légales applicables, n'est caractérisée. Ainsi, l'ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation solidaire à titre provisionnel du locataire et de la caution à s'acquitter de l'arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d'occupation, qui sera fixée, pour la période du 1er novembre au 7 juin 2024, à la somme de 5 063,33 euros. 4- sur les délais de grâce En application de l'article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Outre que M. [F] [C] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer, le procès-verbal de reprise des lieux loués en date du 7 juin 2024 rend sans objet sa demande relative aux délais de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire, fondée sur les dispositions rappelées ci-dessus. En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée et l'ordonnance sera complétée de ce chef. 5 -sur les autres demandes MM. [C], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens d'appel et M. [F] [C] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, seul M. [B] [C] sera condamné sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 1 000 euros. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, - Confirme l'ordonnance de référé déférée ; - Y ajoutant, - Condamne solidairement MM. [F] et [B] [C] à payer à M. [R] [G] et Mme [S] [X], son épouse, la somme provisionnelle de 5 063,33 euros, représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation pour la période du 1er novembre au 7 juin 2024 (terme de juin inclus prorata temporis ) ; - Constate qu'un procès-verbal de reprise des lieux loués a été établi le 7 juin 2024 ; - Dit que, par voie de conséquence, l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 18 juillet 2023, a cessé le 7 juin 2024 ; - Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, formée par M. [F] [C], sur le fondement de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; - Condamne M. [B] [C] à payer à M. [R] [G] et Mme [S] [X], son épouse la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejette la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile formée à l'encontre de M. [F] [C] ; - Condamne solidairement MM. [F] et [B] [C] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés, concernant M. [F] [C], conformément aux dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle. le greffier la présidente