Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/04139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [V] [J] Madame [X] [I] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Robert JOORY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04139 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UCH N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 octobre 2024 DEMANDEUR Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Robert JOORY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0317 DÉFENDEURS Monsieur [V] [J], non comparant, ni représenté Madame [X] [I] [J], non comparante, ni représentée demeurant ensemble [Adresse 2] COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04139 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UCH EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 février 2019, M. [G] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1900 euros et d’une provision pour charges de 160 euros. Par actes de commissaire de justice du 25 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4235,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par assignations du 4 avril 2024, M. [G] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] sous astreinte et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes avec capitalisation des intérêts : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10356,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur le surplus,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 septembre 2024, M. [G] [Z] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s'élève désormais à 14586,92 euros. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [G] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4235,26 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. La demande d’astreinte, prématurée, est rejetée. 2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Les locataires sont redevables des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Il y a lieu par ailleurs d’allouer au bailleur à titre provisionnel, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux des défendeurs ou de toute personne de leur chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges soit 2116,18 euros, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. En l’espèce, M. [G] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2024, terme de septembre inclus, M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] lui devaient la somme de 14483,24 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation. M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3902,34 euros restant due à cette date compte tenu des paiements intervenus postérieurement et de la signification du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil. Ils seront également condamnés à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges soit 2116,18 euros ce à compter du terme d’octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux. La solidarité ne se présume pas et n’est prévue en l’espèce au contrat de bail que pour le paiement des sommes dues en exécution du contrat (loyers et charges), et non pour le paiement de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail. Les défendeurs étant toutefois mariés et domiciliés à l’adresse du logement faisant l’objet de la demande de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs sur le fondement de l’article 220 du code civil, et ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette. En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient seul dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite. 4. Sur les mesures accessoires La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 2019 entre M. [G] [Z], d’une part, et M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 26 décembre 2023, ORDONNE à M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] à payer à M. [G] [Z] la somme de 14483,24 euros (quatorze mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er septembre 2024, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3902,34 euros et de la signification du jugement pour le surplus, CONDAMNE M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] à payer à M. [G] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel de 2116,18 euros, ce à compter du terme d’octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et si la dette n’est plus constitutive d’une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux, ORDONNE la capitalisation des intérêts, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE M. [G] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [V] [J] et Mme [X] [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 octobre 2023 et celui des assignations du 4 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge