Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 22/00256

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 12 Décembre 2024 AFFAIRE N° RG 22/00256 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OIKE NAC : 30Z Jugement Rendu le 12 Décembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SOCIETE AUTO CONTROLE PALAISEAU, société à responsabilité limitée au capital de 7.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 834 222 572 , dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocats au barreau de PARIS plaidant, DEMANDERESSE ET : Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 1] Représenté par Maître Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant, DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Rachel MAMAN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Rachel MAMAN, Juge, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à dispostion au greffe DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Décembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er août 1999, Monsieur [N] [W] a donné à bail commercial à la société C.J.L., pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er août 1999, un local sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Ce local, à usage commercial et industriel, d’environ 175 m² est destiné à l’exercice des « activités de contrôles techniques de véhicules automobiles ». Par acte notarié du 23 décembre 2003, la société C.J.L. a cédé son fonds de commerce à la société HYCOTEC. A compter du 31 juillet 2008, le bail portant sur le local précité s’est prolongé par tacite reconduction. Par acte sous seing privé du 15 novembre 2011, Monsieur [N] [W] a régularisé avec la société HYCOTEC un acte de renouvellement du bail commercial. Ce bail renouvelé a été accepté et consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 31 juillet 2011 et pour se terminer le 30 juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 22.115,45 €, taxes et charges en sus payable mensuellement et à terme échu, TVA en sus. Par acte du 7 mars 2018, la société HYCOTEC a cédé son fonds de commerce à la société AUTO CONTROLE PALAISEAU. Par exploit de commissaire de justice, en date du 29 janvier 2020, Monsieur [W] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement et de demande de nouveau loyer annuel de 30.000 €, taxes et charges en sus, à la société AUTO CONTROLE PALAISEAU. Par exploit de commissaire de justice, en date du 27 février 2020, la société AUTO CONTROLE PALAISEAU a signifié à Monsieur [N] [W] son acceptation sur le principe du renouvellement du bail sans accord sur le nouveau loyer proposé. Les parties ne s’étant pas accordées sur le prix du loyer, une procédure en fixation du nouveau loyer a été introduite devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY. Concomitamment un litige est survenu sur le paiement de la taxe foncière et des honoraires de gestion à la suite duquel les parties, par l’intermédiaire de leur Conseil, se sont adressées des courriers de mises en demeure sans parvenir à un accord. Par acte délivré le 3 janvier 2022, la société AUTO CONTROLE PALAISEAU, a assigné Monsieur [N] [W] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de le voir condamner au remboursement des sommes versées au titre de la taxe foncière et des honoraires de gestion du local. Dans ses dernières écritures, notifiées le 15 novembre 2023, la SARL AUTO CONTROLE PAILAISEAU sollicite, au visa des articles R 145-35 du code de commerce, 1302 et 2224 du code civil, du tribunal judiciaire d’Evry : DIRE ET JUGER que la taxe foncière n’est pas à la charge du Preneur ;DIRE ET JUGER que les honoraires de gestion du local ne sont pas à la charge du Preneur ;En conséquence, CONDAMNER monsieur [N] [W] à verser à la société AUTO-CONTROLE PALAISEAU la somme de 9.159,88 € au titre de la taxe foncière réglée indûment depuis 2018 ;CONDAMNER monsieur [N] [W] à verser à la société AUTO-CONTROLE PALAISEAU la somme de 330,49 € au titre des honoraires de gestion réglés indûment depuis 2018 ; DEBOUTER monsieur [N] [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions, En tout état de cause,CONDAMNER monsieur [N] [W] à payer à la société AUTO-CONTROLE PALAISEAU la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER monsieur [N] [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON.Au soutien de ses prétentions, s’agissant de sa demande en remboursement de la taxe foncière, la société AUTO CONTROLE PALAISEAU après avoir rappelé qu’en vertu de l’article 1400- I du code général des impôts, c’est le propriétaire qui est assujetti au paiement de la taxe foncière, elle expose que si les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, issu du décret 2014-1317 du 3 novembre 2014, ne sont applicables qu’au bail renouvelé à compter du 31 juillet 2020, la taxe foncière ne peut en tous les cas n’être mise à la charge du preneur que par le biais d’une clause expresse et non équivoque. Elle ajoute qu’en application de l’article 1190 du code civil, la clause transférant à la charge du preneur des impôts et taxes doit être interprétée strictement et qu’en l’espèce la taxe foncière n’est pas mentionnée expressément. Elle réfute l’argumentation adverse selon laquelle le paiement spontané de cette taxe pourrait valoir reconnaissance de cette charge. Elle renvoie à la lecture de l’acte de cession du fonds de commerce dont elle indique qu’il retranscrit uniquement les conditions essentielles du bail sans précision sur le remboursement de la taxe foncière. Elle estime en conséquence qu’aucune charge ne peut de plein droit être supportée par le preneur, soulignant en outre que la taxe foncière n’est pas une charge devant être supportée par défaut par le locataire. S’agissant de sa demande en remboursement des honoraires de gestion, la société AUTO CONTROLE PALAISEAU fait valoir qu’en vertu des dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce précité, dont elle rappelle qu’elles ne sont applicables qu’au bail renouvelé à compter du 31 juillet 2020, le paiement des honoraires liés à la gestion des loyers du local ne peut être mis à la charge du preneur s’agissant de dispositions d’ordre public. Pour la période antérieure, soit à compter de la reprise du fonds de commerce le 7 mars 2018, et jusqu’au 30 juillet 2020, elle ajoute que le bail ne stipulait en toute hypothèse pas expressément l’imputation de cette charge au preneur. En réponse à la demande reconventionnelle de Monsieur [W] de condamnation à effectuer les travaux de peinture, de fermetures extérieures et d’huisserie, elle soutient que la demande n’est pas fondée en ce que, au moment de la mise en demeure qui lui avait été adressée en ce sens, elle n’occupait pas les lieux depuis 5 ans et qu’elle n’est en toute hypothèse pas fondée au vu de l’état des locaux. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 10 novembre 2023, Monsieur [N] [W] demande au tribunal de : DIRE ET JUGER que la Taxe Foncière est mise à la charge du Preneur par le Bail commercial en date du 15 novembre 2011, non soumis à la Loi Pinel ;DIRE ET JUGER que les honoraires de gestion sont mis à la charge du Preneur par le Bail commercial en date du 15 novembre 2011, non soumis à la Loi Pinel;DEBOUTER purement et simplement la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU de l’intégralité de ses prétentions, demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU à régler la somme de 10.000 Euros à Monsieur [N] [W] à titre de dommages et intérêts pour violation de l’article 5 du Bail commercial ;A titre subsidiaire - ENJOINDRE la Société AUTO CONTRÔLE PALAISEAU à réaliser les travaux de peinture, de fermetures extérieures et d’huisseries, comme indiqués dans la mise en demeure de Monsieur [W] en date du 9 mars 2022 au plus tard dans le mois de la signification du Jugement à intervenir ; - A défaut, CONDAMNER la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU à régler la somme de 10.000 Euros à Monsieur [N] [W] à titre de dommages et intérêts pour violation de l’article 5 du Bail commercial ; A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal Judiciaire ne s’estimait pas suffisamment éclairé pour statuer sur les travaux de peinture extérieures, fermetures et huisseries, il lui sera demandé de : - DONNER ACTE de la déclaration de la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU d’avoir réalisé ces travaux au début du mois de septembre 2018 ; - ENJOINDRE la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU à réaliser les travaux de peinture, de fermetures extérieures et d’huisseries comme indiqués dans la mise en demeure de Monsieur [W] en date du 9 mars 2022 et ayant, de nouveau, dus être réalisés au mois de septembre 2023, au plus tard dans le mois de la signification du Jugement à intervenir ; - A défaut, CONDAMNER la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU à régler la somme de 10.000 Euros à Monsieur [N] [W] à titre de dommages et intérêts pour violation de l’article 5 du Bail commercial ; En tout état de cause : - CONDAMNER la Société AUTO CONTROLE PALAISEAU à payer à Monsieur [N] [W] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile. Monsieur [N] [W] fait valoir que le bail liant les parties, conclu le 15 novembre 2011, n’est pas régi par les dispositions de la loi PINEL de 2014 et donc par l’article R 145-35 du code de commerce visé par la société AUTO CONTROLE PALAISEAU. Il indique qu’en toute hypothèse, une clause du bail peut expressément mettre à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, ce qui est le cas en l’espèce. Il vise à cet égard les articles 5 et 11 du bail intitulés « conditions générales » et « charges». Il souligne l’absence de remise en cause préalable du paiement de la taxe foncière et renvoie à l’acte de cession du fonds de commerce de la société HYCOTEC à la société AUTO CONTROLE PALAISEAU en ce qu’il prévoit expressément la reprise par cette dernière de l’intégralité des clauses et conditions du bail. Il ajoute que la société AUTO CONTROLE PALAISEAU qui avait obtenu communication des bilans et compte de résultats de la société HYCOTEC avant la cession du fonds de commerce ne pouvait dès lors ignorer l’imputabilité et le montant de la taxe foncière réglée par son prédécesseur. Il rappelle que la taxe foncière des années 2018, 2019 et 2020 a été réglée par la société AUTO CONTROLE PALAISEAU qui n’a remis en cause son paiement pour la première fois que par un courrier en date du 18 janvier 2021. Il relève que la société AUTO CONTROLE PALAISEAU ne tire pas de conséquence de son argumentaire visant à distinguer la période antérieure et la période postérieure au renouvellement du bail en date du 30 juillet 2020 en ce qu’elle réclame le remboursement de la taxe foncière pour toute sa période d’occupation. Monsieur [N] [W] conteste également la demande de remboursement formulée au titre des honoraires de gestion après avoir exposé qu’il s’agissait d’une charge expressément prévue à l’article 11 du bail, et rappelé que la relation contractuelle des parties étant antérieure à la loi Pinel, elles disposaient d’une liberté dans la rédaction du contrat de bail. A titre reconventionnel, Monsieur [N] [W] sollicite la condamnation de la société AUTO CONTROLE PALAISEAU à respecter son obligation d’entretien prévue à l’article 5 du bail consistant en la réfection de l’ensemble des peintures extérieures, fermetures et huisseries. Il conteste la force probante de la facture communiquée par la société AUTO CONTROLE PALAISEAU pour justifier de la réalisation de travaux de peinture. Il demande en conséquence la condamnation du preneur au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts arguant de ce que le défaut d’entretien lui cause un préjudice en ce qu’il voit un local qu’il est amené à récupérer se dégrader. Subsidiairement, Monsieur [N] [W] demande à ce que, prenant acte de l’entretien que la société AUTO CONTROLE PALAISEAU déclare avoir réalisé en septembre 2018, il lui soit enjoint de procéder à nouveau aux travaux d’entretien qui doivent être effectués tous les 5 ans, soit en l’espèce à compter de septembre 2023. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée au 16 mai 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 3 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. MOTIFS I) Sur l’action de la société AUTO CONTROLE PALAISEAU en répétition de l’indu Selon les articles 1235 et 1376 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenue 1302 et 1302-1 du même code, « Tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. La répétition n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. » « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. » A/ Sur la demande en remboursement de la taxe foncière L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». L’article 1162 ancien du même code dispose par ailleurs que « Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation ». Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 : « Ne peuvent être imputés au locataire : […] 3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ». Conformément aux dispositions de l’article 8 du décret précité, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, soit à compter du 5 novembre 2014. En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet le 31 juillet 2011 et a été renouvelé à compter du 31 juillet 2020. De sorte que les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce sont applicables à compter de la prise d’effet du renouvellement du bail le 31 juillet 2020, et ce nonobstant la procédure en fixation du prix du loyer du bail renouvelé. Cependant, s’agissant de la taxe foncière, l’application de ce texte n’a pas d’incidence en ce que, tant sous le régime du droit ancien ou que du nouveau, son imputation au locataire est permise sous réserve que les conditions du bail le prévoient. En l’occurrence, le bail commercial prévoit deux stipulations contractuelles relatives aux charges. Ainsi l’article 5 « Conditions générales » stipule que « le Preneur accepte expressément […] De payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle, et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués, et de supporter leur augmentation de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet et d’en justifier le paiement sur réquisition. Enfin de payer les consommations d’eau et d’électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires s’il en existe ainsi que la location desdits compteurs. De rembourser au Bailleur la quote-part récupérable des charges de copropriété afférentes aux locaux loués. » L’article 11 « Charges » stipule également que « le Preneur s’engage à assumer l’intégralité de la consommation d’eau, d’électricité, gaz et autres services afférents aux locaux, et plus généralement, à assumer en plus des travaux d’entretien et de réparations l’intégralité des charges dites locatives concernant l’immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l’énumération qui précède. Il acquittera directement ou remboursera au bailleur sur simple demande de sa part toutes dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux «Conditions générales ». » La clause mettant à la charge du preneur « tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués et de supporter leur augmentation » ne vise pas expressément la taxe foncière, laquelle au demeurant préexistait à la signature du bail initial de sorte qu’elle ne peut s’interpréter comme étant une nouvelle taxe. Dès lors à défaut de stipulation expresse, la taxe foncière, incombant normalement au propriétaire, ne devait pas être pris en charge par le locataire. Monsieur [N] [W] n’est en outre pas fondé à opposer que les paiements intervenus au titre de la taxe foncière par la société AUTO CONTROLE PALAISEAU ou par son prédécesseur vaudraient reconnaissance de l’obligation à la dette, dont il n’est au demeurant pas argué qu’il s’agirait du paiement d’une obligation naturelle, dès lors qu’il est précisément opposé par le demandeur une erreur sur les sommes dues par le preneur en vertu du contrat de bail. En conséquence, au vu des factures produites, Monsieur [N] [W] sera condamné à payer à la société AUTO CONTROLE PALAISEAU la somme de 9.012 euros en remboursement des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière sur les années 2018 à 2021. B/ Sur la demande en remboursement des frais de gestion Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 : « Ne peuvent être imputés au locataire : 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; » Ainsi qu’il l’a préalablement été exposé, les dispositions précitées ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, soit à compter du 5 novembre 2014, soit en l’espèce au contrat de bail renouvelé à effet du 31 juillet 2020. Ce faisant, les honoraires de gestion de l’année 2021, à hauteur de la somme de 82,61 euros, ne devaient pas être pris en charge par la société AUTO CONTROLE PALAISEAU. Pour les années entières, il convient de se référer aux dispositions du bail. Or, ni l’article 5, ni l’article 11 précités ne visent expressément les honoraires de gestion réclamés. Aussi, il y a lieu de faire droit à la demande en remboursement de l’indu à hauteur de la somme de 247,88 euros au titre des honoraires payés au titre des années 2018 à 2020. En conséquence, au vu des factures produites, Monsieur [N] [W] sera condamné à payer à la société AUTO CONTROLE PALAISEAU la somme de 330,49? euros en remboursement des sommes indûment perçues au titre des honoraires de gestion sur les années 2018 à 2021. II) Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [W] A/ Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Monsieur [N] [W] sollicite au visa de l’article 1231-1 du code civil, l’octroi d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du non-respect allégué par la société AUTO CONTROLE PALAISEAU de son obligation d’entretien telle que prévue à l’article 5 du contrat de bail, lequel met à la charge du preneur le soin « d’entretenir et refaire tous les cinq ans au moins l’ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc … » La société AUTO CONTROLE PALAISEAU soutient avoir exécuté son obligation d’entretien en produisant une facture datée du 19 septembre 2018 de la société RMS d’un montant de zéro euro et communique des photographies extraites de Google Street View qui auraient été prises en mai 2018 et août 2020 laissant apparaitre la réalisation de travaux de peintures extérieures entre les deux prises de vue. Si l’édition d’une facture d’un montant de zéro euro interpelle sur sa force probante, tant les photographies extraites de Google que celles prises dans le cadre de l’expertise ordonnée à l’occasion de la procédure en fixation de loyer démontrent du respect par le preneur de son obligation d’entretien. En tous les cas, Monsieur [N] [W] qui ne justifie pas de la réalité de son préjudice, à plus forte raison qu’il a cédé la propriété des murs le 14 avril 2022 à la société NEUVILAYE, ni de son quantum, sera débouté de sa demande indemnitaire. B/ Sur la demande subsidiaire d’injonction à réaliser « les travaux de peintures, de fermetures extérieures et d’huisseries » En l’état de la cession de la pleine propriété des locaux commerciaux par Monsieur [W] à la société NEUVILAYE, intervenue par acte en date du 14 avril 2022, la demande de voir enjoindre à la société AUTO CONTROLE PALAISEAU de réaliser des travaux de peintures, de fermetures extérieures et d’huisseries apparaît sans objet et sera en conséquence rejetée.  IV/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [W], partie perdante, doit donc être condamné aux entiers dépens. B- Sur l’article 700 du code de procédure civile   Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamnée aux dépens, Monsieur [N] [W] indemnisera la société AUTO CONTROLE PALAISEAU de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à la SARL AUTO CONTROLE PALAISEAU la somme de 9.012 euros en remboursement des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière sur les années 2018 à 2021 ; CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à la SARL AUTO CONTROLE PALAISEAU la somme de 330,49? euros en remboursement des sommes indûment perçues au titre des honoraires de gestion sur les années 2018 à 2021 ; DEBOUTE Monsieur [N] [W] de ses demandes reconventionnelles ; CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à la SARL AUTO CONTROLE PALAISEAU la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.   Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,