Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 29 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [U] [X], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [R] [L] veuve [B]
Appartement 132 Etage 3
5 Rue de Suisse
44000 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/00242 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX7L
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [R] [L] veuve [B] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 14 juin 2005, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [J] [B] et [R] [L] épouse [B] un logement de type 3 lui appartenant sis, 5 rue de Suisse, 3ème étage, logement n°132 - 44300 NANTES, et ses accessoires moyennant un loyer mensuel initial de 244,21 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 123,90 €.
Le 11 septembre 2007, [J] [B] est décédé, [R] [L] veuve [B] devenant alors seule titulaire du contrat de bail.
Par acte d’huissier de justice du 21 janvier 2020, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [R] [L] veuve [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.264,67 € arrêté au 15 janvier 2020, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice du 7 juin 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a de nouveau fait commandement à [R] [L] veuve [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.880,92€ arrêté au 1er juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [R] [L] veuve [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail signé le 14 juin 2005 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 7.256,75 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner [R] [L] veuve [B] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme de 334,68 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 8 août 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.
Le diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département a été reçu le 13 mars 2024 comportant les seules indications du bailleur, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposés.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [U] [X], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.154,66 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2024. Elle précise que la genèse de la dette remonte au mois d’août 2017 et que la locataire n’a aucune ressource. Elle indique enfin que cette dernière vient d’effectuer un séjour à l’étranger et qu’elle doit mettre à jour son titre de séjour.
Régulièrement assignée à étude, [R] [L] veuve [B] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d'impayé à la CCAPEX le 18 septembre 2023, dont celle-ci a accusé réception le 20 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 5 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, avec accusé réception du même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.6.1.
Par exploit d’huissier de justice en date du 7 juin 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [R] [L] veuve [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.880,92 € arrêté au 1er juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [R] [L] veuve [B].
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[R] [L] veuve [B] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.154,66 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, déduction faite de la somme de 415,99 € correspondant aux frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (104,64 € + 159,17 € + 152,18 €).
Il convient de déduire de ce montant la somme de 91,44 € correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées à la locataire sur les périodes allant de janvier à avril 2018 puis de janvier à avril 2020 et enfin de janvier à avril 2024 (7,62 x 12), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de
l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Il convient enfin de déduire également la somme de 121 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant initial de 2,42 € par mois, sur une période allant de septembre à octobre 2020 (2,42 x 2), puis d’un montant de 2,75 € par mois sur une période allant de novembre 2020 à mai 2024 (2,75 x 42), cette somme comprenant également un rappel d’assurance du 30 novembre 2020 d’un montant de 66 centimes. La société bailleresse ne rapporte en effet pas la preuve d'avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.
En conséquence, [R] [L] veuve [B] sera condamnée au paiement de la somme de 8.942,22 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
[R] [L] veuve [B] sera enfin condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 485,82 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué s’opposer aux délais de paiement.
[R] [L] veuve [B], qui ne s'est pas présentée aux rendez-vous proposés par le conseil départemental, ne s'est pas présentée à l'audience pour demander des délais de paiement.
En tout état de cause, si la locataire a repris le paiement intégral de son loyer pour les mois d'avril et mai 2024, elle n'apparaît pas en situation de payer sa dette, ne donnant pas suite aux propositions de rendez-vous, ni avec son bailleur ni avec la CAF. Sa fille, qui l'aide dans ses démarches, ne se manifeste pas non plus. [R] [B] ne peut prétendre à l'APL, pour ne pas avoir respecté un plan d'apurement de 2021 avec la CAF.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [R] [L] veuve [B].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [L] veuve [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État.
Elle sera également condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 juin 2005 entre NANTES METROPOLE HABITAT d'une part et [J] [B] et [R] [L] épouse [B] d'autre part concernant le logement sis 5 rue de Suisse, 3ème étage, logement n°132 - 44300 NANTES, et ses accessoires ;
PREND ACTE du décès de [J] [B] le 11 septembre 2007 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 8 août 2023 ;
CONDAMNE [R] [L] veuve [B] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 8.942,22 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [R] [L] veuve [B] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 28 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 485,82 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [R] [L] veuve [B], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [R] [L] veuve [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE [R] [L] veuve [B] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
