Tribunal judiciaire, 22 août 2024. 24/00021

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00021 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVNZ MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Madame [W] [L] [J] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Charles BERGIER, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Madame [Y] [C] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] (LA RÉUNION) non comparante, ni représentée Monsieur [E] [R] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] (RÉUNION) représenté par Me Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 27 Juin 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Madame [W] [L] [J], représentée par son mandataire, a donné à bail à Madame [Y] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 4 juin 2021, moyennant un loyer mensuel de 745 euros charges comprises. Par un acte sous seing privé du 16 juin 2021, Monsieur [E] [R] s'est porté caution solidaire des engagements de Madame [Y] [C]. Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 10.191,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés, et de fournir les justificatifs d'assurance. Ce commandement a été dénoncé à la caution par un acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023 remis à l'étude. Par actes de commissaire de justice séparés des 4 et 8 mars 2024 respectivement délivrés à l'étude et à personne, Madame [W] [L] [J] a fait assigner Madame [Y] [C] et Monsieur [E] [R], en sa qualité de caution, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [C] ; - la condamnation solidaire par provision de Madame [Y] [C] et de Monsieur [E] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 11.565,51 euros, avec les intérêts au taux légal ; - leur condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de son conseil. A l’audience du 27 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [W] [L] [J], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Monsieur [E] [R], représenté par son conseil, a sollicité des délais de paiement sur une période de 24 mois en application de l'article 1345-5 du Code civil et a sollicité la condamnation à titre provisionnel de Madame [Y] [C] à lui payer la somme de 2.250 euros au titre des sommes versées au créancier principal en sa qualité de caution, avec intérêts au taux légal à compter des paiements ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 4 mars 2024 à l'étude, Madame [Y] [C] ne s'est ni présentée à l'audience, ni fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 22 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Madame [W] [L] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au contrat de bail en cause prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.” Le contrat de bail conclu le 4 juin 2021 contient une clause résolutoire dans son article VIII pour défaut d'assurance et un commandement de payer visant cette clause et reprenant expressément les dispositions précitées a été signifié à Madame [Y] [C] le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 10.191,89 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 28 décembre 2023. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Madame [W] [L] [J] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [C] était débitrice, après soustraction des frais administratifs non justifiés, de la somme de 11.285,51 euros à la date du 9 février 2024. Madame [Y] [C], non comparante à l'audience, et Monsieur [E] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à Madame [W] [L] [J] la somme de 11.285,51 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 9 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Madame [Y] [C] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion. Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [E] [R] sollicite, en sa qualité de caution, des délais de paiement sur une période de 24 mois. Eu égard à ses difficultés à apurer la dette et en considération des besoins de Madame [W] [L] [J], il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision. V. SUR LE RECOURS DE LA CAUTION : En vertu de l'article 2308 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Il s'ensuit que Monsieur [E] [R] est bien fondé à solliciter la condamnation à titre provisionnel de Madame [Y] [C] à lui payer la somme de 2.250 euros au titre des sommes versées au créancier principal en sa qualité de caution, avec intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements. VI. SUR LES AUTRES DEMANDES : A défaut pour Madame [W] [L] [J] de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts. Madame [Y] [C], succombant principalement à l'instance, il convient de lui faire supporter la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture, et ce, sans distraction au profit du conseil de la demanderesse s'agissant d'une procédure orale. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [L] [J], Madame [Y] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [E] [R] ayant dû assurer sa représentation en justice à raison de la défaillance de la locataire, Madame [Y] [C] sera également condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juin 2021 entre Madame [W] [L] [J] et Madame [Y] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 28 décembre 2023. CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [E] [R] à verser à Madame [W] [L] [J] la somme de 11.285,51 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 9 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de l'assignation. DISONS n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [Y] [C]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNONS à Madame [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance. AUTORISONS Madame [W] [L] [J] à faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNONS Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [E] [R] la somme de 2.250 euros à titre provisionnel correspondant aux sommes versées au créancier principal en sa qualité de caution, avec intérêts au taux légal à compter de chacun des paiements. ACCORDONS à Monsieur [E] [R] la faculté d'apurer la dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités de 250 euros et une 24ème de 5.535,51 euros correspondant au solde de la somme due. DÉBOUTONS Madame [W] [L] [J] de sa demande de dommages et intérêts. CONDAMNONS Madame [Y] [C] à verser à Madame [W] [L] [J] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNONS Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [E] [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETONS toute autre demande. CONDAMNONS Madame [Y] [C] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 22 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE