Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
[L], [Y] c/ [H]
MINUTE N°
DU 05 Septembre 2024
N° RG 23/01347 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O4R7
Grosse délivrée
à Me GAGNE
Expédition délivrée
à Me DUPONT
le
DEMANDEURS:
Madame [V] [O] [W] [L] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE
Monsieur [S] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSE:
Madame [J] [H]
née le 19 Juin 1982 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Christophe DUPONT suppléant de Me Paloma LOCATELLI , avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 26 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2016 à effet à la même date, Monsieur [T] [D] et Madame [C] [I] ont donné à bail à Madame [J] [H], pour une durée de trois ans reconductible tacitement, un appartement situé [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 640 euros et une provision sur les charges locatives de 30 euros par mois soit un total mensuel de 700 euros.
Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] sont venus au droit des bailleurs pour avoir acquis l’appartement selon acte notarié du 11 août 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2022, Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] ont fait délivrer à Madame [J] [H] un congé pour reprise pour le 31 octobre 2022.
La locataire étant restée dans les lieux postérieurement à cette date, Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] l’ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2023, à l’audience du 25 mai 2023 aux fins de voir constater la validité du congé pour reprise et ordonner expulsion de la locataire.
Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 26 juin 2024 à 9 heures,
À l’audience,
Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à voir débouter Madame [J] [H] de ses demandes et :
-à titre principal, voir constater la validité du congé pour reprise du 26 avril 2022, ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [J] [H] à leur payer la somme de 5 838,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 février 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, taxes et accessoires et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;
-à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location et voir condamner Madame [J] [H] à leur verser la somme de 5 838,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 février 2024, celle de 766,97 euros par mois au titre du loyer et de la provision sur charges à compter du 1er mars 2024 et ce jusqu’à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties et à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, taxes et accessoires et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;
-en tout état de cause, voir condamner Madame [J] [H] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Ils ont en outre indiqué à l’audience actualiser leur demande en paiement des arriérés locatifs à la somme de 6 806,62 euros arrêtée au 25 juin 2024.
Madame [J] [H], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à voir débouter les consorts [Y] de leurs demandes et reconventionnellement :
-à titre principal, à voir déclarer nul le congé pour reprise du 26 avril 2022,
-à titre subsidiaire, à lui voir allouer les délais les plus larges pour quitter les lieux,
-en tout état de cause, à voir condamner les consorts [Y] à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et à lui transmettre le formulaire des aides personnelles au logement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ordonner la compensation des loyers dus avec les dommages et intérêts, ne pas écarter l’exécution provisoire et condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 5 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé pour reprise
Selon l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
La locataire conteste la validité du congé pour reprise en faisant valoir que les bailleurs ayant acquis l’appartement le 11 août 2021 le congé aurait dû être délivré pour le 10 août 2023.
En réplique, les bailleurs soutiennent que le congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais retardé à la date pour laquelle il aurait dû être donné et qu’ayant été délivré dans le délai de préavis légal de six mois avant l’échéance du bail il doit être déclaré valide.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er novembre 2016, à effet le même jour, pour une durée de trois ans s’est renouvelé le 31 octobre 2019 pour expirer le 31 octobre 2022.
Le congé pour reprise a été délivré par acte de commissaire de justice du 26 avril 2022 pour le 31 octobre 2022, soit dans le délai légal de préavis de six mois avant l’échéance du bail et il est destiné à permettre la reprise des lieux par les bailleurs, ces derniers ayant vendu leur habitation principale et étant actuellement logés de façon temporaire.
Le terme du contrat de location intervenant moins de deux ans après l’acquisition de l’appartement par les consorts [Y] le 11 août 2021, les dispositions susvisées de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent. La loi précise uniquement à cet égard et contrairement à ce qui est soutenu par la locataire, que l’effectivité du congé est différée à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
Il en résulte que le congé pour reprise du 26 avril 2022 est valide et a pris effet au 11 août 2023 minuit, soit à l’expiration du délai de deux ans suivant la date d’acquisition de l’appartement par les consorts [Y] le 11 août 2021.
Mme [J] [H] doit donc être déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 11 août 2023 minuit. Son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin avec le concours de la force publique et elle sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur les charges, à savoir la somme de 766,97 euros, à compter du 12 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur, en raison de l’occupation illicite des lieux postérieurement à la résiliation du bail, en application de l’article 1240 du code civil.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande en paiement au titre des arriérés locatifs
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il résulte du décompte locatif produit par le bailleur que Mme [J] [H] reste redevable de la somme de 6 806,62 euros arrêtée au mois de juin 2024 inclus. La locataire ne démontre pas s’être acquittée de cette somme alors que la charge de la preuve pèse sur elle conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.
Mme [J] [H] sera donc condamnée à verser à Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] la somme de 6 806,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [J] [H]
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur rédaction applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieur à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La locataire sollicite reconventionnellement des délais les plus larges pour quitter les lieux en faisant valoir que sa situation financière est délicate et qu’elle a effectué une demande de logement social en avril 2022 renouvelée en mai 2023. Elle estime également qu’elle est de bonne foi puisqu’elle tente de diminuer son arriéré locatif.
Les bailleurs s’opposent à cette demande arguant que la dette locative a considérablement augmenté depuis la demande en justice et qu’au surplus ils sont actuellement logés temporairement depuis la vente de leur ancienne résidence principale en août 2020.
Au cas d’espèce, si Madame [J] [H] justifie par la production de deux attestations de la métropole avoir effectué une demande de logement social le 22 avril 2022 qui a été renouvelée le 15 mai 2023, elle ne verse aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière, hormis ses avis d’impôt sur les revenus 2021 et 2022 (revenu fiscal de référence respectivement de 8 679 euros et 18 euros), ce qui n’est pas suffisant. Par ailleurs, il est constaté que la dette locative a nettement augmenté depuis la demande en justice date à laquelle elle était de 32,88 euros, la locataire n’effectuant depuis que des paiements irréguliers ne couvrant pas la totalité du loyer.
Ces éléments ne permettent pas de caractériser que le relogement de Madame [J] [H] ne puisse avoir lieu dans des conditions normales alors que les bailleurs démontrent quant à eux qu’ils ont vendu leur ancienne résidence principale. Il convient en conséquence de débouter la locataire de sa demande de délais pour quitter les lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
La locataire fait valoir qu’elle subit depuis plus de sept mois une invasion de souris à son domicile qui caractérise un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent dans la mesure où ils n’ont entrepris aucune diligence pour faire cesser ces désordres. Elle estime ainsi subir un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 4 000 euros.
Les bailleurs soulignent que la présence de nuisibles dans le logement n’a jamais été alléguée par le passé et que ces doléances sont apparues subitement en juillet 2023 postérieurement à l’introduction de la présente instance. Ils exposent également que l’entretien du logement incombe à la locataire.
En l’espèce, il est exact que la présence de souris dans l’appartement est susceptible de caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent s’ils n’ont pas effectué de diligences pour éradiquer les nuisibles. Néanmoins, les pièces produites par la locataire pour étayer ses allégations à savoir des attestations de témoins ainsi qu’un courriel du 27 juillet 2023 adressé au cabinet BRUSTEL, mandataire gestionnaire du bien immobilier, ne sont pas suffisamment probantes pour démontrer la prétendue invasion de souris.
Madame [J] [H], ne démontrant pas les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent, sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de communication du formulaire d’allocations logement
La locataire prétend que les bailleurs ne lui auraient jamais communiqué le formulaire signé pour demander les allocations logement auprès de la CAF. Toutefois, il résulte du courriel du cabinet BRUSTEL du 27 juillet 2023 communiqué par le bailleur que l’attestation a été renvoyée à la CAF ce qui est corroboré par le décompte locataire qui comprend au crédit des versements de la CAF d’un montant de 408 euros en décembre 2023 ainsi qu’en janvier et avril 2024.
Madame [J] [H] sera donc déboutée de sa demande de communication du formulaire d’allocations logement sous astreinte.
Sur les demandes accessoires
Madame [J] [H] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser à Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE valide le congé pour reprise du 26 avril 2022 ;
ORDONNE l’expulsion de Madame [J] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] ;
DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre du logement litigieux sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 766,97 euros, à compter du 12 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur ;
CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] la somme de 6 806,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus ;
DÉBOUTE Madame [J] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
DÉBOUTE Madame [J] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sous astreinte ;
DÉBOUTE Madame [J] [H] de sa demande de communication du formulaire des aides personnelles au logement sous astreinte ;
CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Madame [V] [L] épouse [Y] et Monsieur [S] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
