Cour d'appel, 30 mai 2023. 20/00605

AFFAIRE : N° RG 20/00605 N° Portalis DBVC-V-B7E-GQJP   ARRÊT N° EF ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 26 Février 2020 RG n° 18/00783 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 30 MAI 2023 APPELANTE : La S.C.I. JASMIN prise en la personne de son représentant légal N° SIRET : 418 625 554 [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, INTIMÉ : Monsieur [N] [J] né le 08 Décembre 1983 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] représenté et assisté de Me Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 28 mars 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Mai 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 30 août 2017, Monsieur [N] [J] a acquis de la SCI Jasmin, une propriété bâtie consistant en une maison d'habitation et ses dépendances (garage et appentis), située [Adresse 1] à [Localité 7] (14), moyennant le prix de 314.000,00 €. Peu de temps après la vente, il a découvert que le plancher du rez-de-chaussée était affecté d'importants désordres. Par ordonnance du 11 janvier 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux a ordonné une expertise. L'expert a déposé son rapport le 20 avril 2018. Par acte d'huissier du 2 août 2018, Monsieur [J] a assigné la SCI Jasmin devant le tribunal de grande instance de Lisieux, afin d'obtenir une réduction du prix s'agissant de vices cachés, outre des dommages-intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 26 février 2020, le tribunal a : - déclaré la SCI Jasmin responsable envers lui au titre de la garantie des vices cachés, - condamné la SCI Jasmin à lui verser la somme de 31.788,40 € (travaux) + 3.520,00 € (maîtrise d'oeuvre) au titre des travaux à réaliser du fait des vices cachés, - condamné la SCI Jasmin à lui verser la somme de 2.800,00 € au titre des frais de notaire indûment versés, - condamné la SCI Jasmin à lui verser la somme de 3.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance, - condamné la SCI Jasmin à lui verser la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, - condamné la SCI Jasmin aux dépens comprenant les frais d'expertise, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 13 mars 2020, la SCI Jasmin a formé appel de la décision. Aux termes de ses dernières écritures en date du 24 novembre 2020, elle conclut au visa des articles 1641 et suivants du code civil, à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déclarée responsable envers Monsieur [J] au titre de la garantie des vices cachés et l'a condamnée au paiement de diverses sommes, au rejet des prétentions adverses et à la condamnation de Monsieur [J] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil. Aux termes de ses dernières écritures en date du 17 mai 2021, Monsieur [J] conclut à la confirmation du jugement entrepris et forme un appel incident quant aux sommes allouées par le tribunal au titre de la réduction de prix et des frais de mutation. Il sollicite la condamnation de la SCI Jasmin à lui verser une somme correspondant à la réduction de prix pour un montant de 44.554,00 € TTC + 4.400,00 € (maîtrise d'oeuvre) telle que fixée par le pré-rapport d'expertise et en conséquence, condamner la SCI Jasmin à verser un complément de réduction du prix égal à 13.646,00 €, ainsi que la somme de 1.091,68 € au titre du complément des frais de notaire versés à raison du prix d'achat surévalué, outre une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de 'dire et juger', 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 768 du code de procédure civile, et ne seront donc pas examinées par la cour. Sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose : ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.' La mise en oeuvre de cette garantie nécessite donc d'établir l'antériorité du vice par rapport à la vente, son caractère non apparent ainsi que l'impropriété ou la diminution de la chose à sa destination. Il s'agit de trois conditions cumulatives. L'expert judiciaire a constaté lors de la visite de la cave les désordres suivants : - l'ensemble des poutrelles métalliques du plancher qui sont de type IPN ou IPE de 60 mm de large sont affectées d'un niveau de corrosion très avancé. L'aile basse apparente de plusieurs poutrelles se délite sous l'effet d'un simple grattage de surface, - le mur de refend en pierre a été supprimé sur une largeur de plus de 70 cm, ce qui provoque une absence d'appui sur une poutrelle, - une partie des voûtains en brique est affaissée sur plus de 15 cm de hauteur sous le séjour du rez-de-chaussée, - un étaiement de fortune avec un agglo planté verticalement surmonté d'une planche de bois a été mis en place sous une poutrelle située à proximité de la façade côté rue. Il estime que le plancher est dans un état de vétusté très avancé, que sa solidité doit être remise en cause et qu'il est dès lors impropre à sa destination. Il ajoute que ces désordres ne sont pas récents, qu'ils découlent d'une lente évolution au fil du temps et qu'ils existaient déjà lors de la vente du 30 août 2017. Les conditions relatives à l'antériorité du vice et à l'impropriété à destination sont donc établies. Toutefois, la garantie ne peut jouer qu'à la condition qu'il soit également démontré que le vice était caché, donc non apparent, la question portant essentiellement sur le point de savoir si Monsieur [J] connaissait l'existence de la cave, et dans cette hypothèse, s'il avait l'obligation de la visiter. Le compromis de vente n'est pas produit aux débats. Néanmoins, il résulte de l'annonce immobilière et de l'acte de vente, que n'y figure pas de cave, bien que celle-ci soit mentionnée dans le mandat de vente donné par la SCI Jasmin à l'agence Normandy Immobilier qui a négocié la vente. Pour autant, il apparaît au regard des photographies figurant au rapport d'expertise, que la trappe d'accès à la cave située sur la terrasse extérieure côté jardin était visible. Monsieur [J] ne peut soutenir en avoir ignoré l'existence alors qu'il résulte d'un courriel adressé par son épouse à l'agent immobilier le 8 mai 2017, soit antérieurement à la signature de l'acte de vente, que l'élargissement éventuel de la trappe de la cave et la pose d'un escalier pour y accéder étaient envisagés, un pré-devis étant sollicité pour différents type de travaux dont la cave. Il a par ailleurs reconnu avoir visité les lieux au moins trois fois. S'il ne peut être affirmé qu'il s'est effectivement rendu dans la cave, ce qui lui aurait permis de constater le mauvais état du plancher qui selon l'expert était visible par toute personne y compris non professionnelle, ce qui résulte incontestablement de la description qu'il en fait et des photographies jointes au rapport, peu important dès lors que Monsieur [S] ait indiqué n'avoir rien remarqué de particulier alors qu'il était à la recherche d'un robinet d'arrivée d'eau, il lui appartenait comme à tout acquéreur diligent d'en faire la visite. Il n'établit pas que la cave était inaccessible et notamment qu'il n'existait aucune échelle ou escabeau lui permettant d'y descendre lors de ses visites, ce qui est contesté par l'appelante, ni qu'une telle visite aurait été acrobatique même si elle n'était pas aisée, les personnes présentes lors des opérations d'expertise ayant pu s'y rendre. Il ne peut par ailleurs soutenir que le vice doit être considéré comme caché, faute pour lui de ne pas l'avoir connu dans toute son ampleur et ses conséquences, alors que l'affaissement du plancher était parfaitement visible à partir de la cave comme l'a indiqué l'expert judiciaire, ce qui impliquait nécessairement de réaliser des travaux soit de confortement, soit de réfection, peu important qu'il n'ait pas été en mesure d'en évaluer le montant, ni que ces travaux n'aient pas été considérés comme urgents par l'architecte de la SCI Jasmin, lors de sa visite de la cave le 1er décembre 2017. De même un défaut d'entretien n'emporte pas automatiquement, la qualification de vice caché contrairement à ce qu'affirme Monsieur [J]. Le caractère apparent du vice étant établi, c'est à tort que le tribunal a estimé que les conditions de la garantie des vices cachés étaient réunies. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fait droit à l'action estimatoire formée par Monsieur [J] et a condamné la SCI Jasmin à lui payer à ce titre les sommes de 31.788,40 € au titre des travaux et de 3.520,00 € au titre de la maîtrise d'oeuvre, sans qu'il y ait donc lieu d'examiner l'application ou non de la clause de non-garantie figurant à l'acte de vente. Sur les autres demandes de Monsieur [J] Monsieur [J] étant débouté de sa demande principale fondée sur la garantie des vices cachés, le sera également de ses demandes au titre des frais de notaire indûment versés et de son préjudice de jouissance. Le jugement sera infirmé de ces chefs. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Jasmin à payer à Monsieur [J] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de débouter ce dernier de sa demande d'indemnité à ce titre et de le condamner à payer à la SCI Jasmin une somme de 3.500,00 € sur ce fondement. Succombant, Monsieur [J] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Delcourt en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Jasmin aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 26 février 2020, Statuant à nouveau et y ajoutant, DÉBOUTE Monsieur [N] [J] de l'ensemble de ses demandes ( réduction du prix de vente à hauteur des travaux de reprise, frais notariés, préjudice de jouissance), CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à la SCI Jasmin la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Monsieur [N] [J] de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens dont distraction au profit de Maître Delcourt en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON