Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
JUGEMENT DU 15 Novembre 2024
N° RG 24/05760 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEH3
Jugement du 15 Novembre 2024
N° : 24/703
S.A. ESPACIL HABITAT
C/
[J] [Y]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ESPACIL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me FERRON
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 15 Novembre 2024 ;
Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 27 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [I] [Z], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [J] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 juillet 2022, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [Y] concernant des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340,39 €.
Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 775,47 € au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [J] [Y] le 29 novembre 2023.
Par assignation du 18 juin 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• N’accorder aucun délai de paiement au locataire,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1.486,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 27 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2024, s'élève désormais à 1.701,94 €. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement proposé par le défendeur par l’intermédiaire de son avocat à l’audience.
Monsieur [J] [Y], représenté par Maître FERRON, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 €, en plus du loyer courant.
Il sollicite également l’aide juridictionnelle provisoire.
Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [J] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 775,47 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, Monsieur [J] [Y] lui devait la somme de
1.701,94 € au titre de sa dette locative, soustraction faite des frais de procédure.
Monsieur [J] [Y] reconnaît le montant de sa dette et sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 775,47 € à compter de la signification de la présente décision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [J] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 26 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [J] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ACCORDE à Maître FERRON l’aide juridictionnelle provisoire ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE à la date du 29 janvier 2024 la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2022 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [J] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ;
CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 1.701,94 € (mille sept cent un euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [J] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 € (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [J] [Y] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2024,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, hors période de trêve hivernale,
• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
• Monsieur [J] [Y] sera condamné à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023 et celui de l'assignation du 18 juin 2024 ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
