Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00154

Du 02 août 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00154 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX3L S.A.S. VILIA C/ [S] [K] - Expéditions délivrées à M. [S] [K] - FE délivrée à Me Luc LHUISSIER Le 02/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE, Vice-Présidente GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.A.S. VILIA RCS MARSEILLE N° 830 212 338 [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Maître Luc LHUISSIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND DEFENDEUR : Monsieur [S] [K] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 24 Mai 2024 délibéré du 12 Juillet 2024 prorogé au 02 Août 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte du 26 décembre 2022, la SAS VILIA a donné à bail à Monsieur [S] [K] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 5]. Des loyers étant demeurés impayés, la SAS VILIA a fait signifier, le 5 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 16 janvier 2024, la SAS VILIA a ensuite fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée du 22 mars 2024 et retenue à l'audience du 24 mai 2024, après deux renvois à la demande des parties. Lors des débats, la SAS VILIA demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, - d'ordonner l’expulsion de Monsieur [K], - de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 8078, 41 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions pour l'exposé complet des prétentions et moyens de la SAS VILIA. A l'audience, Monsieur [K] sollicite le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Il propose de verser 200 euros par mois en sus du loyer courant. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : La SAS VILIA justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant le 22 mars 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 4240, 44 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par la SAS VILIA le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que monsieur [K] reste devoir la somme de 8078, 41 euros à la date du 24 mai 2024. Monsieur [K] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Il ressort des débats que Monsieur [K] a repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience et qu’il est en mesure d’apurer la dette locative. Il convient en conséquence d'ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [K] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 967, 74 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Monsieur [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité et la situation économique de Monsieur [K] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 300 euros. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Bénédicte de Vivie de Régie, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 17 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2022 liant la SAS VILIA à Monsieur [S] [K] concernant un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 5]. CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à la SAS VILIA à titre provisionnel la somme de 8078, 41 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 24 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [S] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune, outre une dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure ;  DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Monsieur [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS VILIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - Monsieur [S] [K] sera tenu de payer à la SAS VILIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 967, 74 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à la SAS VILIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Monsieur [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION