Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06752 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSRR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/10662
APPELANT à titre principal
Intimé à titre incident
Monsieur [V] [N] [H]
né le 13 novembre 1986 à [Localité 7] (CAMEROUN)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Astou DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0436
Assisté par Me Uguette PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT de la SELARL inter-barreaux MADY-GILLET6BRIAND-PETILLON
INTIME à titre principal
Appelant à titre incident
Monsieur [X] [G]
né le 11 mai 1946 à [Localité 5] (MAROC)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0849
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 30 septembre 2014, M. [X] [G] a consenti à M. [V] [N] [H] un bail professionnel portant sur un appartement, une cave et un emplacement de parking situés dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de six années, en contrepartie d'un loyer indexé de 1.885 euros par mois payable d'avance le 1er de chaque mois, outre une provision mensuelle sur charges de 340 euros, pour l'exercice d'une activité de chirurgien dentiste.
Le 10 octobre 2014, les parties ont établi un état des lieux d'entrée.
Aux termes de cet acte, M. [N] [H] a pris l'engagement de remettre les lieux "à l'identique du plan ci-joint" à son départ des lieux loués.
Le 16 avril 2018, M. [G] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur un arriéré de loyers et charges de 4.524 euros.
Par courrier du 30 novembre 2018, M. [N] [H] a donné congé à M. [G] pour la date du 5 juin 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2019, M. [G] a mis M. [N] [H] en demeure, d'une part, de lui régler sous 8 jours les loyers impayés de février à mai 2019 inclus, d'autre part, de procéder à divers travaux de remise en état avant la restitution des lieux loués, compte tenu notamment de "travaux et modifications des espaces dans le cabinet dentaire effectués sans autorisation et malgré la spécification expresse dans le bail ".
Le 21 mai 2019, M. [G] a fait signifier à son locataire une sommation de"remettre en état les lieux ( .. .) tels qu'ils étaient lors de la prise du bail" à laquelle était annexé un plan de l'appartement constitué de deux pages.
L'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 6 juin 2019 en présence des deux parties au bail.
A la suite de l'établissement de ce document, M. [G] a adressé plusieurs courriers à son ancien locataire pour lui demander de prendre en charge les travaux de remise en état des lieux loués.
Après une vaine tentative de conciliation amiable devant le Conseil de l'Ordre national des chirurgiens-dentistes, M. [X] [G] a fait assigner M. [N] [H], par acte du 28 octobre 2020, aux fins de condamnation, sur le fondement des articles 1709 et suivants du code civil, à lui payer les sommes suivantes :
- 6.131 euros au titre des loyers pour la période courant du 1er mars au 6 juin 2019 outre 1.248 euros de charges ;
- 30.963,85 euros au titre des frais de remise en état des lieux loués ;
- 609,99 euros au titre des frais d'huissier.
M. [N] [H], cité à personne, n'a pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 décembre 2021 le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Condamne M. [V] [N] [H] à payer à M. [X] [G] les sommes suivantes :
-5.494 euros à titre d'arriéré de loyers et de provision sur charges pour la période courant du 1er mars 2019 au 6 juin 2019, déduction faite du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020,
-20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
-489,99 euros au titre des frais d'huissier de justice exposés pour la délivrance du commandement de payer du 16 avril 2018 et l'établissement de l'état des lieux de sortie du 6 juin 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
Condamne M. [V] [N] [H] à payer à M. [X] [G] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [X] [G] du surplus de ses demandes,
Condamne Monsieur [V] [N] [H] aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 31 mars 2022 par M. [V] [N] [H]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 juin 2022 par lesquelles M. [V] [N] [H] demande à la cour de :
Déclarer Monsieur [N] recevable et fondé en son appel ;
Infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- Condamné Monsieur [V] [N] [H] à payer à Monsieur [X] [G] les sommes suivantes :
- 5 494 € à titre d'arriéré de loyers et de provisions sur charges pour la période courant du 1er mars 2019 au 6 juin 2019, déduction faites du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020 ;
- 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal a compter du présent jugement ;
- 489,99 € au titre des frais d'huissier de justice exposés pour la délivrance du commandement de payer du 16 avril 2018 et l'établissement de l'état des lieux de sortie du 6 juin 2019, outre les intérêts au taux légal a compter du présent jugement ;
- Condamné Monsieur [V] [N] [H] à payer à Monsieur [X] [G] la somme de 2 500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Monsieur [V] [N] [H] aux dépens.
Statuant de nouveau :
Débouter Monsieur [G] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
Dire et juger que les loyers impayés dus à Monsieur [G] s'élèvent à la somme de 5417€ ;
Dire et juger que Monsieur [N] devra payer à Monsieur [G] la somme de 5417€, a titre de loyers impayés, dès le prononcé de l'arrêt à intervenir ;
Dire et juger que les détériorations constatées procèdent de la vétusté des lieux et des manquements de Monsieur [G] lui-même, précédent locataire;
Dire et juger qu'il n'y a pas lieu de remise en état à la charge de Monsieur [N], locataire;
Dans l'hypothèse improbable où il serait retenu des réparations locatives à la charge de Monsieur [N] :
Dire et juger que les réparations locatives incombant à Monsieur [N] se limitent aux dégradations constatées sur les portes, les interrupteurs, la poignée de la porte d'entrée, la cloison érigée dans le salon, le meuble évier dans la cuisine et la pose d'un WC complet, ainsi que le nettoyage.
Dire et juger que le coût de ces réparations s'élève à la somme de 3037,50€ ;
Dire et juger que Monsieur [N] devra payer a Monsieur [G] la somme de 3037,50€, à titre de réparations locatives ;
Dans l'hypothèse improbable où il serait admis une remise en état ;
Dire et juger que cette remise en état ne peut concerner, outre les postes énumérés pour des réparations locatives, à savoir dégradations constatées sur les portes, les interrupteurs, la poignée de la porte d'entrée, la cloison érigée dans le salon, le meuble évier dans la cuisine et la pose d'un WC complet, ainsi que le nettoyage, mais en plus des peintures et des parquets, a l'exclusion de tout autre poste ;
Dire et juger que les travaux de remise en état des peintures et des parquets devront tenir compte de la vétusté générale de l'appartement ;
Dire et juger qu'il sera appliqué, pour tenir compte de cette vétusté un abattement de 75%, sur le coût de remise en état des peintures et parquet ;
En conséquence,
Dire et juger que le coût des travaux de réparations à la charge de Monsieur [N] s'élève à la somme de 5879,57€.
Dire et juger que Monsieur [N] devra, dans cette hypothèse, payer à Monsieur [G] la somme de 5879,57€ au titre des travaux de remise en état et d'entretien des lieux ;
En tout état de cause,
Laisser à la charge de Monsieur [G], la somme de 489,99€ au titre des frais d'huissier qu'il a exposés pour la signification du commandement de payer ;
Condamner Monsieur [G], à verser a Monsieur [N] la somme de 6000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [G] aux entiers frais et dépens qui comprendront ceux de première instance, dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de Maitre Astou DIAGNE, Avocate, qui sera autorisée à recouvrer ceux dont elle a fait I'avance, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 septembre 2022 au terme desquelles M. [X] [G] forme appel incident et demande à la cour de :
DIRE Monsieur [G] recevable en ces écritures et l'en dire bien fondé
En conséquence et y faisant droit,
CONFIRMER le jugement en ce qu'il condamné Monsieur [V] [N] [H] à payer à Monsieur [G] l'arriéré locatif ave intérêts au taux légal, des dommages et intérêts pour les frais de remise en état des lieux avec intérêts au taux légal, les frais d'huissier de justice ainsi que l'article 700 du CPC pour la procédure de première instance
Mais l'INFIRMER quant au quantum alloué sur ces différents postes et statuant
à nouveau,
CONDAMNER Monsieur [N] [H] [V] à verser à Monsieur [G] :
o La somme de 6.131 euros au titre des loyers pour la période allant du 1er mars au 6 juin 2019 outre 1.248 euros de charges afférentes soit 7.379 euros au total et sans déduction du dépôt de garantie,
o La somme de 30.963,95 euros au titre des frais de remise en état des lieux
o La somme de 609,99 euros au titre des frais d'huissier exposés pour la délivrance du commandement visant la clause résolutoire (169,99 €), la sommation d'avoir à remettre les lieux en état (120 €) et l'état des lieux de sortie (320 €)
o La somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
En tout état de cause
CONDAMNER Monsieur [N] [H] [V] à payer à Monsieur [G] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel,
CONDAMNER Monsieur [N] [H] [V] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'appel incident
Selon l'article 1635 bis P du code général des impôts : "Il est institué un droit d'un montant de 225 euros dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel. Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.
Le produit de ce droit est affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel.
Ce droit est perçu jusqu'au 31 décembre 2026. (...)"
L'article 963 du code de procédure civile dispose quant à lui que : "Lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.
Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête.
Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité, de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.
L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe."
Relevant que, d'une part, l'appelant incident n'a pas justifié d'une demande d'aide juridictionnelle et n'a pas justifié de l'acquittement du timbre fiscal requis par l'article 1635 bis P du code général des impôts, précité, malgré relance du greffe avant l'audience, la cour constatera donc que les défenses et l'appel incident de M. [G] sont irrecevables.
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur l'appel principal
sur la dette locative
M. [V] [N] [H] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 5.494 euros à titre d'arriéré de loyers et de provision sur charges pour la période courant du 1er mars 2019 au 6 juin 2019, déduction faite du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020.
Il entend voir sa dette limitée à la somme de 5.417 euros.
Aux termes de l'article 1728 du code civil 'Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'
Par ailleurs, il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.
Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d'autre part, c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.
Le premier juge a fixé la somme précitée au vu du décompte produit par M. [G], d'où il résulte que le décompte des loyers et provision sur charges restant due s'établit à 7.379 euros du 1er mars 2019 au 6 juin 2019, d'où il convient de déduire la somme de 1.885 euros correspondant au dépôt de garantie.
M. [V] [N] [H] qui ne conteste pas le principe d'une dette locative ni ce décompte, soutient, pour seule critique des motifs du jugement sur ce point, qu'il a restitué les lieux le 5 juin et non le 6 juin 2019, ce dont il déduit qu'au prorata de son occupation des lieux il n'est redevable que de la somme de 5.417 euros.
Toutefois il ne produit aucune pièce à l'appui de son argumentation; notamment, la preuve de la remise des clés ne saurait résulter seulement de sa lettre de résiliation adressée au bailleur.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il arrête la date de restitution des lieux au jour de l'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice, le 6 juin 2019 et condamne M. [V] [N] [H] à payer la somme de 5.417 euros .
M. [V] [N] [H] estime en outre qu''aucun intérêt au taux légal ne pouvait être encouru à compter du 28 octobre 2019" en raison de propositions de règlement qu'il aurait faites à M. [G] et qui auraient été refusé par celui-ci ; il soutient que cette somme ne peut porter intérêt qu'à compter du présent arrêt.
D'une part le moyen manque en fait en son présupposé en ce que le premier juge a fait partir les intérêts au 28 octobre 2020, date de l'assignation, et non du 28 octobre 2019 ; d'autre part l'intéressé ne démontre pas avoir offert un réglement refusé par la partie adverse.
L'article 1231-6 du code civil prévoit que : 'Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.'.
La cour d'appel constate que le premier juge a donc fixé à bon droit le point de départ des intérêts comme il l'a fait, à la date de l'assignation.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les frais de remise en état
M. [V] [N] [H] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Il fait valoir en substance que le local n'était pas bon état à l'entrée dans les lieux; qu'à la sortie des lieux, il était dans un état d'usage normal tenant à la vétusté et globalement bon; qu'il a lui-même fait effectuer des travaux de rafraîchissement et de réparations électriques à son entrée dans les lieux qui étaient en bon état global lors de leur restitution.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge :
- a rappelé la clause du bail aux termes de laquelle le locataire s'engageait à prendre les lieux dans leur état actuel, à les maintenir en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant toute la durée du contrat et à les rendre tels à son expiration ;
-a constaté que selon l'état des lieux d'entrée, ceux-ci étaient en bon état, voire en très bon état s'agissant du parquet du séjour.
La cour ajoute que M. [V] [N] [H] produit des photographies non contextualisées, une facture de travaux de peinture faits en 2014, pour 4.500 euros, ne précisant pas quelle pièce est concernée et ne permettant pas de contredire que l'appartement était globalement en bon état.
Il produit une attestation de M. [W] [S] en date du 2 juin 2022, qui affirme avoir effectué des travaux d'électricité et en réseau informatique dans les locaux litigieux, à une date qu'il ne précise pas, et qui affirme que les lieux étaient vétustes et dangereux ; cependant cette attestation n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile en ce qu'elle ne mentionne pas la date et le lieu de naissance de l'auteur, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles, n'indique pas qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales, et qu'elle ne comporte pas en annexe un document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
-a cité longuement et précisément le procès-verbal du huissier de justice du 6 juin 2019 et retenu exactement qu'il en résulte que le local loué a été restitué sale et partiellement abîmé; qu'il présentait des traces de dépose de meubles, placards et équipements divers en plusieurs endroits, des traces de reprises ponctuelles et grossières de peinture (traces sur les prises et sur les interrupteurs, sur le parquet) ; la cour ajoute qu'il en résulte notamment que le nettoyage des lieux a été mal fait, de façon extrêmement rudimentaire ; que le parquet n'a pas été entretenu, qu'il est terne, taché de peinture, hors d'usage, que des carrelages sont troués, qu'il n'y a plus de sanitaires dans la salle de bains, que des poignées de portes sont mal remplacées inadaptées (trou visible), que tout est 'brut', 'en chantier'.
-a statué comme il l'a fait sur les frais de remise en état incombant à M. [V] [N] [H] et qui dépassent significativement un simple nettoyage et de menues réparations.
La cour ajoute que l'état des lieux de sortie démontre un état fortement dégradé dépassant la vétusté et l'usage normal pouvant résulter de 4 ans et demi d'occupation des lieux par un cabinet dentaire, et dont le locataire doit répondre ; que les désordres constatées, outrepassent les dégradations constatées sur les portes, les interrupteurs, la poignée de la porte d'entrée, la cloison érigée dans le salon, le meuble évier dans la cuisine et la pose d'un WC complet, ainsi que le nettoyage, dont M. [V] [N] [H] estime, subsidiairement devoir seulement répondre.
Ainsi, la somme de 20.000 euros a été retenue pertinemment par le jugement entrepris, étant observé que le premier juge a au demeurant réduit significativement la somme octroyée à M. [G] correspondant à des devis de travaux nettement supérieurs et non entièrement imputables au locataire.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
sur les frais d' huissier de justice
C'est par des motifs pertinents, non utilement contredits et que la cour adopte que le premier juge a accueilli partiellement la demande de M. [G] s'agissant des frais d'huissier de justice et a condamné M. [V] [N] [H] à lui payer la somme de 489,99 euros au titre du coût de signification du commandement de payer.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne M. [V] [N] [H] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La Présidente
