Cour de cassation, 08 mars 1993. 92-81.225

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice, à PARIS, le huit mars mil neuf cent quatre vingt treize, a rendu l'arrêt suivant : Sur le rapport de M. le conseiller GONDRE, les observations de Me CHOUCROY, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général PERFETTI ; Statuant sur le pourvoi commun formé par : - A... Alain, - Z... Félicie, épouse A..., parties civiles, contre l'arrêt de la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE, chambre correctionnelle, en date du 9 janvier 1992, qui a relaxé Daniel C... des fins de la poursuite du chef d'infraction à la loi relative aux opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et les a déboutés de leurs demandes ; Vu le mémoire produit ; Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 485, 486 et 592 du Code de procédure pénale, vice de forme ; "en ce qu'il résulte des mentions de l'arrêt que la Cour était composée, lors des débats, de Mme Bujoli, président, Mme X... et M. Giacomino, conseillers, ce dernier appelé à compléter la chambre en remplacement de tout autre magistrat légalement empêché ; que la Cour n'indique pas le nom des magistrats qui ont délibéré et que la Cour, étant composée différemment, a rendu la décision ; "alors qu'est irrégulière la composition d'une cour d'appel dès lors qu'il résulte des mentions de l'arrêt attaqué que les magistrats ayant assisté aux débats, au délibéré et au prononcé de l'arrêt, ne sont pas les mêmes ; qu'en l'espèce, l'arrêt ne précise pas la composition de la cour d'appel lors du délibéré et énonce qu'il a été rendu par la Cour "composée différemment" ; qu'ainsi, la présomption de régularité posée par l'article 592 du Code de procédure pénale ne pouvait s'appliquer dans ce cas" ; Attendu qu'il résulte des mentions de l'arrêt attaqué que la cour d'appel était composée de Mme Bujoli, président, Mme X... et M. Giacomino, conseillers, qu'elle a délibéré conformément à la loi, et que Mme Bujoli a prononcé seule la décision en application de l'article 485, dernier alinéa, du Code de procédure pénale ; Attendu qu'en l'état de ces mentions, la Cour de Cassation est en mesure de s'assurer que les mêmes magistrats ont participé aux débats et au délibéré et que la décision a été régulièrement rendue par l'un d'eux ; Que, dès lors, le moyen ne peut être accueilli ; Mais sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 1, 6 alinéa 6, 18-2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 1134 du Code civil, 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ; "en ce que l'arrêt infirmatif attaqué a relaxé le prévenu des fins de la poursuite ; "aux motifs que les époux A... ont donné mandat, le 25 juillet 1988, à la société Euro Transactions de vendre leur fonds de commerce, moyennant un prix de vente de 830 000 francs, y compris les honoraires de l'agence fixés à 80 000 francs à la charge de l'acheteur ; que, le 30 août 1988, un compromis de vente était signé sous condition suspensive, que l'acheteur, M. B..., a versé la somme de 83 000 francs entre les mains de Me Y..., constitué séquestre par les parties ; que le représentant de la société Euro Transactions a fait signer une reconnaissance d'honoraires au profit de la société ; que, le 23 novembre 1988, M. B... informait son vendeur qu'il ne donnerait pas suite à la vente ; que, le 30 novembre 1988, C... a obtenu le règlement de la somme de 80 000 francs de Me Y... ; que la Cour estime que C... était fondé à obtenir le paiement de sa commission en prélevant sur l'acompte versé par M. B... ; que l'analyse démontre que l'opération était bien conclue au moment où la société Euro Transactions a perçu sa commission ; qu'en effet, dès notification par la BNP de l'obtention du crédit, la condition suspensive est réalisée et la vente devient parfaite ; qu'on ne peut donc reprocher au prévenu d'avoir fait signer un engagement avant que l'acte écrit contenant l'engagement des parties ait été réalisé ; que, par ailleurs, il apparaît à l'évidence que le seul débiteur contractuel de l'agence reste bien son propre client, c'est-à-dire A..., le vendeur, et non pas l'acheteur, qui n'est pas partie au mandat ; "alors que, d'une part, le paiement de la commission à l'agent immobilier ne peut intervenir avant la signature de l'acte unique prévu par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'aucune commission ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui ne s'est pas réalisée ; qu'en l'espèce, la clause prévue à l'acte de cession de fonds du 30 août 1988 lie la réalisation de la vente et le sort de la somme de 83 000 francs, non à l'obtention d'un crédit mais à la non-signature de l'acte avant la date fixée au 30 novembre 1988, que la vente ne pouvait être considérée comme non réalisée qu'à la date du 30 novembre 1988, à laquelle la somme de 83 000 francs était acquise au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation ; que, par suite, l'acte n'ayant pas été passé dans le délai prévu et l'acte définitif ouvrant droit à commission n'ayant pas été passé, la commission de 80 000 francs a été indûment perçue par le prévenu en violation de l'article 6, alinéa 2, de la loi du 2 janvier 1970 ; "alors, d'autre part, que si, par une convention postérieure au mandat de vendre donné à un agent immobilier, acte prévoyant que la commission serait due par l'acquéreur, le mandant peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en l'espèce, en prenant la précaution de faire signer, le 30 août 1988, une reconnaissance d'honoraires dans des termes contraires au mandat d'origine, qui prévoyait le paiement de la commission de l'agence par l'acquéreur, et en présentant au paiement de cette reconnaissance, le 29 novembre 1988, veille du jour où l'indemnité d'immobilisation était acquise au vendeur, C..., a tourné les exigences de la loi du 2 janvier 1970 ; que, par suite, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du mandat du 25 juillet 1988 et ceux de la promesse de cession de fonds" ; Vu lesdits articles, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972, pris en application de la loi du 2 janvier 1970 relative aux opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, que, lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être considérée comme effectivement conclue au regard de l'article 6 de la loi précitée, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste, ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; Attendu qu'il appert de l'arrêt attaqué que les époux A... ont donné mandat à la SARL Euro Transactions, dont Daniel C... est le gérant, de vendre leur fonds de commerce au prix de 830 000 francs, comportant la commission d'agence fixée à 80 000 francs et laissée à la charge de l'acheteur ; qu'ils ont signé devant Me Y..., conseil juridique, un compromis de vente avec Pierre B..., sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire et avec faculté de dédit ; que ce dernier a versé à ces fins, le jour même, entre les mains dudit conseil, constitué séquestre, la somme de 83 000 francs à titre d'indemnité d'immobilisation ; que, nonobstant l'accord donné par la banque, le bénéficiaire a renoncé à la promesse qui lui avait été consentie ; que Daniel C... s'étant fait remettre par le séquestre la somme de 80 000 francs, en présentant une reconnaissance d'honoraires obtenue des époux A... postérieurement au mandat, a été poursuivi pour perception d'une commission avant que la vente ait été effectivement conclue, faits prévus et punis par les articles 1, 6, 18-2° de la loi du 2 janvier 1970 ; Attendu que les premiers juges ont retenu Daniel C... dans les liens de la prévention en relevant que la promesse de cession de fonds de commerce mentionne que, si avant le 30 novembre 1988, le bénéficiaire ne signait pas l'acte définitif, bien que la condition suspensive soit réalisée, il abandonnerait au promettant la somme séquestrée versée à titre d'indemnisation ; qu'ils ont observé qu'en faisant signer une reconnaissance d'honoraires en des termes contraires au mandat d'origine et en la présentant au paiement le 29 novembre 1988, veille du jour où l'indemnité d'immobilisation était acquise au vendeur, le prévenu a volontairement éludé les règles auxquelles il était soumis ; Attendu que, pour infirmer le jugement et débouter les parties civiles de leurs demandes, la cour d'appel se borne à énoncer que, dès la notification de l'accord de la banque pour le prêt, la condition suspensive était réalisée et la vente devenue parfaite ; Mais attendu qu'en prononçant ainsi, alors que l'engagement comportait en l'espèce, outre une condition suspensive, une clause de dédit, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la légalité de la décision au regard du principe ci-dessus rappelé ; D'où il suit que la cassation est encourue ; Par ces motifs ; CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en date du 9 janvier 1992, mais en ses seules dispositions civiles, toutes autres dispositions étant expressément maintenues ; Et pour qu'il soit jugé à nouveau conformément à la loi dans la limite de la cassation prononcée ; RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de MONTPELLIER, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ; ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi jugé et prononcé par la Cour de Cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ; Où étaient présents : M. Le Gunehec président, M. Gondre conseiller rapporteur, MM. Tacchella, Hébrard, Hecquard, Culié, Pinsseau conseillers de la chambre, MM. Bayet, de Mordant de Massiac, Mme Mouillard conseillers référendaires, M. Perfetti avocat général, Mme Mazard greffier de chambre ; En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;