Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Gaëlle NAY
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02559 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTG
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER,vestiaire P208
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [V] [S]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1737 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-009321 du 12/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02559 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GTG
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet du 7 juillet 2023, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) a donné à bail à Monsieur [V] [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 2].
Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4594,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 décembre 2023.
Par acte d'huissier en date du 14 février 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a fait assigner Monsieur [V] [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin estautoriser à leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [V] [S] [E] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 6786, 47 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et de tous les actes nécessaires par la présente procédure, y compris les débours.
Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 décembre 2023.
A l'audience du 5 juin 2024, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) , représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9939, 25 euros, selon décompte en date du 31 mai 2024, mai 2024 inclus.
Monsieur [V] [S] [E], représenté par son conseil, dépose des écritures, et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il expose que les difficultés sont nées de la perte de son emploi, mais qu’il a retrouvé un travail à compter du 3 juin 2024, en qualité de consultant en informatique. Il perçoit l’allocation adulte handicapé.
Malgré l’absence de reprise des loyers courants, il y a lieu de constater qu’un accord est intervenu au cours de l’audience, le défendeur proposant de régler la somme de 150 euros par mois auquel s’ajoute le loyer courant, le solde étant payé le 36 éme mois.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002).
En l'espèce, le bail conclu à effet du 7 juillet 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2023, pour la somme en principal de 4594,84 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [V] [S] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [S] [E] reste lui devoir la somme de 9939, 25 euros à la date du 31 mai 2024, mai 2024 inclus.
Pour la somme au principal, Monsieur [V] [S] [E] est donc condamné au paiement de la provision de 9939, 25 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4594,84 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, un accord est intervenu entre les parties au cours de l’audience. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience. Monsieur [V] [S] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [V] [S] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [V] [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 7 juillet 2023 entre la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [V] [S] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Localité 2] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [S] [E] à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) à titre provisionnel la somme de 9939, 25 euros (décompte arrêté au 31 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 4594,84 euros et à compter du 14 février 2024 pour le surplus;
AUTORISONS Monsieur [V] [S] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 12 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [V] [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] ( RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [V] [S] [E] soit condamné à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
