Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01920

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] N° RG 24/01920 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ4A Minute : 24/00643 Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 97 C/ Monsieur [B] [A] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne DÉFENDEUR : Monsieur [B] [A] [Adresse 5] [Adresse 5] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 1er août 2003 et à effet au même jour, la société ICF La Sablière a donné à bail à M. [B] [A] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], n°044854, escalier 8, moyennant un loyer mensuel initial de 291,41 euros, payable le 1er de chaque mois, outre une provision pour charges récupérables de 117,85 euros. Par acte sous signature privée en date du 18 août 2008, et à effet au même jour, la société ICF La Sablière a donné à bail à M. [B] [A] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], n°044933, moyennant un loyer mensuel initial de 66,95 payable à terme échu outre une provision pour charges récupérables. Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, la société ICF La Sablière a fait signifier à M. [B] [A] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 6803,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Cette situation d'impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 décembre 2023. Par exploit de commissaire de justice datée du 19 juillet 2023, mais remis à personne le 19 juillet 2024, la société ICF La Sablière a fait assigner M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de : Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais d'ores et déjà, Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, vu le contrat de bail signé et ses conditions générales, vu le commandement de payer, préalablement signifié, vu les pièces annexées, - déclarer acquise au profit du bailleur le bénéfice de la clause résolutoire prévue aux baux et en conséquence, dire les baux résiliés à compter du 10 février 2024, aux torts et griefs du locataire avec toutes conséquences de droit, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers, - condamner à titre provisionnel M. [B] [A] à payer à la SA ICF La Sablière, la somme en principal de 5912,45 euros au titre des loyers et indemnités dues au 18 juillet 2024 (échéance de juillet 2024 incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, - ordonner l'expulsion de M. [B] [A] à défaut de départ volontaire, des lieux qu'il occupe indument ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique au besoin et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il pourra être à nouveau fait droit, - ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la requérante, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d'occupation dus, aux frais, risques et périls de M. [B] [A], - condamner à titre provisionnel M. [B] [A] à payer la SA d'HLM ICF La Sablière, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, et jusqu'à parfaite la libération une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majoré des charges et taxes afférentes à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux en ce des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ou opposition et sans caution, - condamner M. [B] [A] à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et celle de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [B] [A] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer en date du 29 décembre 2023 ainsi que les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de [Localité 8] le 29 juillet 2024. A l'audience du 4 octobre 2024, la société ICF La Sablière, qui s'est fait représenter, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 4500 euros, indiquant que le paiement du loyer courant ayant été repris, elle était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. M. [B] [A] a comparu en personne. Il n'a pas contesté la dette et a indiqué avoir effectué un paiement de 300 euros la veille de l'audience. Faisant valoir qu'il avait repris le paiement de son loyer et de ses charges, il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler la somme de 300 euros par mois en plus de son loyer. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Outre que l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, il ressort en l'espèce des pièces du dossier, notamment des baux signés le 1er août 2003 et le 18 août 2008, du commandement de payer délivré le 29 décembre 2023, du décompte de la créance arrêté au 30 septembre 2024, du relevé d'échéances, que M. [B] [A] est débiteur d'un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés d'un montant de 4500 euros. En conséquence, il convient de condamner M. [B] [A] à payer à la société ICF La Sablière, à titre de provision, la somme de 4500 euros, arrêtée au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " En l'espèce, la société ICF La Sablière justifie avoir signalé la situation d'impayés de loyer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 décembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de la société ICF La Sablière aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui stipule : " en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble à la société, deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ". La société ICF La Sablière a fait délivrer à M. [B] [A] le 29 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 6803,96 euros au titre des loyers dans le délai de six semaines, lui faisant savoir qu'en application de la clause résolutoire insérée dans les deux baux, s'il n'avait pas payé dans ce délai, son bail serait résilié de plein droit. Au jour de la signification du commandement de payer, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire " ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ". Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu'après un délai de deux mois. Or, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. En l'espèce, le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c'est bien le délai de deux mois qu'il convient d'appliquer. Le commandement de payer du 9 avril 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 10 juin 2024. Dans le délai de deux mois du commandement de payer du 29 décembre 2023, M. [B] [A] a réglé la somme de 1101,37 euros. Cette somme n'a pas permis de régler la totalité des loyers dus au titre de l'occupation de son logement. Le commandement de payer du 29 décembre 2023 est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 1er août 2003 est résilié à la date du 1er mars 2024. - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation Le bail du 18 août 2008 stipule à son article 13 : " à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer et de ses accessoires ou à défaut d'exécution de l'une des clauses et conditions du présent engagement de location et un mois après une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et restée infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, l'expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité ". Ce bail est relatif à une place de stationnement louée accessoirement au local principal par le même bailleur. En application de l'article 2 les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 lui sont donc applicables. Ces dispositions sont d'ordre public. Aux termes de l'article 6 du code civil, " nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs ". Or, la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose à son article 24, que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. " Les parties au contrat de bail ne pouvaient donc prévoir que le bail serait résilié un mois après un commandement de payer resté sans effet. Comme exposé ci-dessus, le délai de six semaines introduit par la loi du 27 juillet 2023 ne peut pas s'appliquer. Il y a lieu de constater que le commandement de payer l'arriéré locatif relatif à l'emplacement de parking est resté infructueux pendant plus de deux mois et que le bail en date du 18 août 2008 est résilié à la date du 1er mars 2024. Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, M. [B] [A] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 300 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [B] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué. En revanche, si M. [B] [A] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires seront réputées acquises et les deux baux seront résiliés. M. [B] [A] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société ICF La Sablière sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est. La société ICF La Sablière sollicite le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde meubles en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, mais elle ne justifie d'aucun fondement à cette demande alors que les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu'à assurer le remisage des meubles dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoyant une vente éventuelle. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée et le sort des meubles laissés dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société ICF la Sablière demande que l'expulsion soit ordonnée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, il n'est pas démontré que M. [B] [A] résistera à la condamnation et le recours à la force publique est une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux, il n'y a donc pas lieu d'ordonner une astreinte. Dans l'hypothèse où M. [B] [A] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérable tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la société ICF La Sablière ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, ni d'aucune autre faute ou autre préjudice. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires M. [B] [A], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 décembre 2023. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande de la société ICF La Sablière aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er août 2003, entre la société ICF La Sablière et M. [B] [A] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er mars 2024, Constate la résiliation du bail du 1er août 2003 à compter de cette date, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 août 2008, entre la société ICF La Sablière et M. [B] [A] concernant l'emplacement de stationnement n°044933 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er mars 2024, Constate la résiliation du bail du 18 août 2008 à compter de cette date, Condamne M. [B] [A] à payer à la société ICF La Sablière la somme provisionnelle de 4500 euros au titre des loyers et charge relatifs au bail du 1er août 2003 et au bail du 18 août 2008, arrêtés au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date de l'assignation, Accorde un délai à M. [B] [A] pour le paiement de cette somme, Autorise M. [B] [A] à s'acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 15 versements de 300 euros, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, soit le 30 du mois échu, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité de la dette à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires reprendront leurs effets et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [B] [A] du logement situé [Adresse 5] et de l'emplacement de parking n°044933 situé [Adresse 3] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est, sans qu'il n'y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, Déboute en ce cas, la société ICF La Sablière de sa demande visant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde meubles en garantie de toutes les sommes dues, Ordonne en ce cas, le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne en ce cas, M. [B] [A] à payer à la société ICF La Sablière une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 1er mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus, Déboute la société ICF La Sablière de sa demande de dommages et intérêts, Condamne M. [B] [A] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, mais ne comprendront pas les frais d'exécution de la présente décision, Condamne M. [B] [A] à payer à la société ICF La Sablière une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024. Le Greffier Le Juge