Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
R.G. : A.R.I. N° RG 22/02298 - N° Portalis DBVS-V-B7G-F2JY
Minute n° 23/00221
[W]
C/
S.A. [Adresse 5]
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Juge des contentieux de la protection de METZ
12 Septembre 2022
12-22-209
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COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE
A.R.I.
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023
APPELANT :
Monsieur [K] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Guillaume NEDELEC, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.A. d'HLM VIVEST
en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller
Monsieur KOEHL, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame PELSER, Greffier placé
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 27 janvier 2021, la SA d'[Adresse 6] a consenti un bail à Mme [C] [E] [J] et M. [K] [W] à compter du 15 février 2021, portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 306,07 euros outre 123,60 euros de provisions sur charges et les frais d'eau chaude et froide facturés mensuellement en fonction de la consommation réelle.
Par acte d'huissier du 1er décembre 2021, la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'[Adresse 6] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte d'huissier du 6 avril 2022, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé et au dernier état de la procédure, elle a demandé au juge de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires, les voir solidairement condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 3.724,93 euros au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation mensuelle de 495,99 euros jusqu'à la libération effective des lieux outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire du 12 septembre 2022, le juge des référés a':
- déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Vivest
- constaté la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2021 entre d'une part la SA d'HLM Vivest et d'autre part Mme [E] [J] et M. [W] portant sur le logement à compter du 2 janvier 2022
- ordonné l'expulsion de Mme [E] [J] et M. [W] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin
- condamné solidairement Mme [E] [J] et M. [W] à payer à la SA d'[Adresse 7] à titre de provision la somme de 3.724,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 30 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021, sur la somme de 1.843,55 euros et à compter de la décision pour le surplus
- condamné solidairement Mme [E] [J] et M. [W] à payer à la SA d'[Adresse 7] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 495,99 euros pour la période allant du 1er juillet 2022 compte tenu des échéances couvertes par la condamnation au titre de l'arriéré locatif jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable selon les mêmes modalités du bail
- rappelé que les intérêts courent à compter de la mise en demeure
- rejeté toute autre demande
- condamné in solidum Mme [E] [J] et M. [W] à payer à la SA d'[Adresse 7] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 26 septembre 2022, M. [W] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf celle ayant rejeté les autres demandes et a intimé uniquement la SA Vivest.
Aux termes de ses dernières conclusions du 25 février 2022, il demande à la cour d'annuler en tous les cas infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions et de':
- constater l'existence de contestations sérieuses et la nullité du commandement de payer
- suspendre les effets de la clause résolutoire
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir
- lui accorder un sursis à expulsion d'un délai maximum de trois années pour quitter les lieux
- condamner la SA d'HLM Vivest au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.
Il soutient que sa détention et son hospitalisation constituent un cas de force majeur au sens de l'article 1218 du code civil et qu'il existe une contestation sérieuse puisque l'intimée ne produit aucune ventilation entre les loyers et charges, de sorte qu'il ne peut vérifier les sommes imputées. Il ajoute qu'il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées et que la bailleresse ne prouve pas suffisamment sa créance et doit être déboutée de ses demandes. Il précise qu'il continue à payer le loyer courant et justifie d'une assurance. A titre subsidiaire, il sollicite un sursis à expulsion.
Aux termes de ses dernières conclusions du 23 décembre 2022, la SA d'HLM Vivest demande à la cour de constater le caractère définitif de l'ordonnance de référé à l'encontre de Mme [E] [J], confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter M. [W] de toutes ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que M. [W] ne paye pas les loyers depuis son entrée dans les lieux, que sa conjointe pouvait procéder aux règlements puisque le contrat de bail est aux deux noms, que l'incarcération ou l'hospitalisation ne constituent pas un cas de force majeur et que le bulletin d'hospitalisation indique une entrée le 5 février 2022, soit plus de deux mois après le commandement de payer reçu en personne. Elle précise que l'appelant n'a pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois ni saisi le tribunal compétent pour solliciter des délais de paiement, qu'il ne justifie pas d'une assurance pour l'année 2021 et n'a fait assurer le logement qu'à compter du 23 septembre 2022 concomitamment à son appel, qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'arriéré et qu'il appartient à l'appelant de démontrer que le décompte est erroné.
Sur les délais de paiement, elle indique qu'il ne peut solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire en l'absence de demande de délais de paiement, qu'il ne justifie pas de sa situation financière et que la situation ne cesse de s'aggraver puisque l'arriéré locatif s'élève à 5.174,72 euros. Sur le sursis à expulsion, elle soutient qu'aucun délai ne peut être accordé puisque l'appelant a déjà bénéficié des plus larges délais, qu'il se maintient dans les lieux sans régler le loyer courant et qu'il a déjà bénéficié de plans d'apurement qui n'ont jamais été respectés.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
En liminaire, il est constaté que si M. [W] a formé appel de la disposition de l'ordonnance ayant déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Vivest, il ne forme aucune demande d'irrecevabilité aux termes du dispositif de ses conclusions, de sorte que l'ordonnance est confirmée de ce chef. Il est également relevé que s'il conclut à l'annulation de l'ordonnance de référé, il ne développe aucun moyen sur ce point et ne peut qu'être débouté de sa demande.
Sur résiliation du bail
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer et d'en justifier chaque année à la demande du propriétaire, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d'assurance produisant effet un mois après un commandement demeuré infructueux.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l'espèce, il est constaté que le 1er décembre 2021 la SA d'HLM Vivest a signifié à M. [W] un commandement d'avoir à payer la somme de 1.843,55 euros au titre de l'arriéré locatif et à justifier de la souscription d'une assurance rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail.
Il est rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer ou constater la nullité du commandement de payer, cette demande devant être rejetée.
Au vu du décompte produit par l'intimée (pièce n°8), il est relevé que seule la somme de 220 euros a été réglée le 11 janvier 2022 dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Il est en outre relevé que l'appelant ne démontre pas que le logement était assuré lors de la délivrance du commandement de payer puisque l'attestation d'assurance (pièce n°5) est valable uniquement à compter du 23 septembre 2022. Il s'ensuit que les deux causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans les délais légaux.
L'appelant ne justifie d'aucune cause de force majeure liée à sa détention ou son hospitalisation alors que l'hospitalisation est survenue après l'acquisition des effets de la clause résolutoire au vu du bulletin d'hospitalisation (entrée 5 février 2022) et qu'il n'est justifié d'aucune incarcération, étant en outre relevé que le loyer pouvait continuer à être payé par virement bancaire ou par Mme [E] [J], co-titulaire du bail. Ce moyen est inopérant.
Si l'appelant conteste les sommes visées dans le commandement de payer, il est relevé que le décompte annexé au commandement de payer détaille les montants dus au titre des loyers et de la provision sur charges, laquelle est contractuellement prévue, et qu'il n'est justifié d'aucun règlement non pris en compte notamment sur les loyers impayés de mars 2021 à octobre 2021.
En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 2 janvier 2022 et ordonné l'expulsion de M. [W].
Sur l'indemnité d'occupation
En raison de la résiliation du bail, l'appelant occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur à l'égard de la SA d'[Adresse 7] d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l'ordonnance déférée est confirmée.
Sur l'arriéré locatif
Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, l'intimée produit en pièce n°2 le décompte des sommes dues au titre du loyer et des provisions sur charges de mars 2021 à février 2022, avec le détail des loyers, provisions sur charges et des sommes versées par la CAF ou les locataires. Ce décompte est corroboré par le décompte locataire actualisé au 30 juin 2022 (pièce n°7) et au 21 décembre 2022, faisant apparaître les factures émises pour chaque mois et les montants portés au crédit du compte. Ces éléments sont suffisamment précis et détaillés pour justifier de la réalité et du montant de la créance locative, étant observé que l'appelant ne justifie d'aucun autre règlement qui n'aurait pas été pris en compte et que la relation contractuelle a duré moins d'un an, de sorte qu'il ne peut être reproché à la baillleresse de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges. Il est en outre rappelé que selon le contrat de bail les frais d'eau chaude et froide sont facturés mensuellement en fonction de la consommation réelle, ce qui explique les différences de montant facturé chaque mois.
En conséquence il convient de confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné M. [W] à verser à la SA d'[Adresse 7] une provision de 3.724,93 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022.
Sur la demande de délais
Il est observé que si M. [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, il ne formule aucune demande de délais de paiement et ne vise que les dispositions de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution relatif aux délais d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Aux termes de cet article, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce, si l'appelant justifie de difficultés de santé, il est relevé d'une part, qu'il n'a donné aucune suite aux mises en demeure et courriers du bailleur l'informant de la signalisation des impayés à la CAF et lui proposant un rendez-vous et un plan d'apurement de l'arriéré locatif et d'autre part, qu'il ne justifie par aucune élément avoir accompli les diligences nécessaires en vue d'obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Il ne rapporte pas non plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune. En conséquence, il convient de rejeter la demande de sursis à expulsion.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
M. [W], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à verser à la SA d'[Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de le débouter de sa propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
- déclaré recevables les prétentions de la SA d'HLM Vivest
- constaté la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2021 entre d'une part la SA d'HLM Vivest et d'autre part Mme [C] [E] [J] et M. [K] [W] portant sur le logement à compter du 2 janvier 2022
- ordonné l'expulsion de Mme [C] [E] [J] et M. [K] [W] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin
- condamné M. [K] [W], solidairement avec Mme [C] [V], à payer à la SA d'[Adresse 7] à titre de provision la somme de 3.724,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 30 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 sur la somme de 1.843,55 euros et de l'ordonnance pour le surplus
- condamné M. [K] [W], solidairement avec Mme [C] [V], à payer à la SA [Adresse 5] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 495,99 euros pour la période allant du 1er juillet 2022 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable selon les mêmes modalités du bail et que les intérêts courent à compter de la mise en demeure
- condamné M. [K] [W], in solidum avec Mme [C] [V], à payer à la SA d'[Adresse 7] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
Y ajoutant
DEBOUTE M. [K] [W] de ses demande d'annulation du jugement, de nullité de commandement de payer, de contestation sérieuse, de suspension des effets de la clause résolutoire, de sursis à expulsion et de paiement des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [K] [W] à verser à la SA d'[Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [K] [W] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
