Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 24/06839

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 11] JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/06839 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZORW N° de MINUTE : 25/991 DEMANDEUR Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société 2ASC IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 9] représenté par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004 C/ DEFENDEURS Monsieur [F] [M] [Adresse 6] [Localité 10] Non représenté Madame [R] [B] [I] épouse [F] [Adresse 6] [Localité 10] Non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 03 avril 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] sont propriétaires du lot n°29 au sein de l’immeuble situé [Adresse 12], situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13]. Par actes de commissaire de justice du 28 juin 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [15], situé [Adresse 3] 93270 [Adresse 13] a assigné M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : - condamner M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [15], située [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13] la somme de 9 429,11 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 09 septembre 2022 (date de la facture de la société Ets FREDDY relative à une recherche de fuite privative) au 28 mai 2024 (appel apurement des comptes de l'exercice 2023 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 23 octobre 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 5 436,99 euros et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus, - condamner M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [15], située [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; - condamner M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [15] située [Adresse 5] la somme de 180 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL », - condamner CONDAMNER M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], située [Adresse 4] la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, - condamner M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] n’ont pas constitué avocat. Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 19 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 03 avril 2025. A l’audience du 03 avril 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du jugement En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] ayant assignés par actes de commissaire de justice du 28 juin 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17], situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13] verse aux débats notamment : - une matrice cadastrale daté du 14 mars 2024 mentionnant une mise à jour en 2023 Il résulte de l’ensemble de ces pièces que la SCI YORAM est débitrice de la somme de 33 549,42 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, appel de provision sur charges du 1er octobre 2024 et appel travaux BAL du 1er octobre 2024 inclus ; - le jugement d’adjudication du 28 juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY ; - la fiche d’immeuble, - un tableau de décompte daté du 28 mai 2024 portant sur la période du 31 août 2022 au 28 mai 2024 ; - des appels de provisions datés du 15 septembre 2022 au 22 mai 2024 ; - des factures de la société ETS FREDDY qui ne sont pas relatives au lot n°29 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours contre cette assemblée ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ainsi qu’une attestation de non-recours contre cette assemblée. Il y a lieu de déduire du décompte versé aux débats les honoraires d’avocat de mise en demeure du 23 octobre 2023 d’un montant de 144 euros qui ne sont pas des charges de copropriété relatives ou imputables au lot n°29. En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR [Adresse 14], situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13] dans la limite de leurs droits indivis sur le lot n° 29 au sein de cet immeuble la somme de 9 429,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 mai 2024, régularisation de charges exercice 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 28 juin 2024. Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 3] [Localité 8] ne rapporte pas la preuve de la totalité des frais de recouvrement qu’il réclame ni leur caractère nécessaire, la mise en demeure du 23 octobre 2023 ayant été envoyé 8 mois avant l’assignation introductive d’instance. En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 2] à [Localité 8] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I]. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Sur les dépens En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] ont la qualité de partie perdante et seront condamnés aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, il est équitable de condamner M. [F] [M] et Mme [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 3] [Localité 8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Condamne [F] [M] et [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13] dans la limite de leurs droits indivis sur le lot n° 29 au sein de cet immeuble la somme de 9 429,11 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 mai 2024, régularisation de charges exercice 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 28 juin 2024. Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ; Condamne [F] [M] et [R] [B] [I] aux dépens avec distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne [F] [M] et [R] [B] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [16], situé [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de justice, le 03 juillet 2025 La minute de la présente décision a été signée par Mme Géraldine HIRIART, juge, assistée de Mme Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LE JUGE S. HAFFOU G. HIRIART