Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01071

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 19 DÉCEMBRE 2024 N° RG 24/01071 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2IO Code NAC : 30B TLF DEMANDEUR : Monsieur [L], [T], [N] [I] né le 02 Juillet 1954 à [Localité 6] (78), demeurant [Adresse 5] - [Localité 4], représenté par Maître Christophe SCOTTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [Y] [D] né le 20 Mars 1988 à [Localité 2] (27), demeurant [Adresse 3] - [Localité 2], défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 2/ La société MTC 78, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 841 689 268 dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 6], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, défaillante, n’ayant pas constitué avocat. ACTE INITIAL du 23 Janvier 2024 reçu au greffe le 15 Février 2024. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Novembre 2024, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 19 Décembre 2024. * * * * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [I] [L] est propriétaire indivis dans une copropriété située à [Localité 6] [Adresse 1] de plusieurs lots dont les lots 39 et 40. Le lot numéro trente-neuf (39) est composé comme suit : - Dans le bâtiment E, une pièce à usage de boutique avec arrière boutique sis au rez-de-chaussée du numéro [Adresse 1] - Et les mille cent soixante et onze/cent millième (1171/100000èmes) des parties communes générales. Le Lot numéro quarante (40) est composé comme suit : - Dans le bâtiment E, une pièce en sous-sol au numéro [Adresse 1], à laquelle on accède par l’arrière-boutique du lot numéro 39 avec sortie sur la cour, ladite pièce formant annexe industrielle et garage. - Et les neuf cent soixante-quatre/cent millièmes (964/100000èmes) des parties communes générales. Ces deux lots ont été donnés à bail commercial à la société MTC 78 suivant bail commercial du 28 décembre 2017. Le même jour, un acte de caution solidaire a été signé par M. [Y] [D]. La société exploite sous l’enseigne « LE GHOST » dans le local commercial situé sur la [Adresse 1] un salon de thé-boissons avec prestations de mise à disposition de chichas. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 14 mars 2022 avec dénonciation à la caution le 25 avril 2022. M. [L] [I] a, par actes du 23 janvier et 9 février 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles la société MTC 78 et M. [Y] [D]. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024. Aux termes de son assignation, M. [L] [I] demande au tribunal de : Vu l’article 544 du Code Civil, Vu l’article 1103 du Code Civil, Vu l’article 1104 du Code Civil, Vu l’article 1217 du Code Civil, Vu l’article 1229 du Code Civil, Vu l’article 1231 du Code Civil, Vu l’article 1709 du Code Civil, Vu l’article 1728 du Code Civil, Vu l’article 1231-6 du Code Civil, Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce, Vu l’article L.143-2 du Code de Commerce, Vu le bail commercial du 28 décembre 2017, - déclarer Monsieur [I] recevable et bien fondé en ses demandes ; - déclarer la clause résolutoire acquise le 14 avril 2022 et prononcer la résiliation du contrat de location consenti par Monsieur [I] requérant suivant contrat de location sus visé et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à savoir une somme due de QUATRE MILLE SIX CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CENTIMES (4688,88 euros) mars 2022 inclus ; En tout état de cause, - prononcer la résiliation judiciaire aux torts du locataire du fait des manquements graves de la SARL MTC 78 vis à vis de son bailleur Monsieur [I] à savoir une dette de loyer et charges de NEUF MILLE SEPT CENT VINGT HUIT EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (9728,46 euros) mensualité décembre 2023 incluse ainsi que la taxe foncière 2023 pour un montant de MILLE DEUX CENT SOIXANTE HUIT EUROS (1268 €) soit un montant total du de DIX MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (10 996,46 €). En conséquence, - ordonner à la SARL MTC et de tout occupant de son chef de libérer les lieux avec remise des clés au bailleur, dans un délai de 8 jours et à défaut : - ordonner l'expulsion de la SARL MTC78 de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef de ce local commercial sis à [Localité 6] [Adresse 1] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et ce sous astreinte de CINQ CENT EUROS (500 euros) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner solidairement la SARL MTC 78 et Monsieur [D] [Y] à verser à Monsieur [I] la somme de DIX MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (10 996,46 € ; mensualité décembre 2023 incluse) correspondant à l’arriéré de loyers et charges ainsi que la taxe foncière de 2023 pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code Civil, - condamner solidairement la SARL MTC 78 et Monsieur [D] [Y] au paiement à Monsieur [I] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer et charges incluses à compter de la date de la résiliation à intervenir à savoir celle du 15 avril 2022 à défaut du jugement à intervenir, En tout état de cause, - condamner solidairement la SARL MTC 78 et Monsieur [D] [Y] à payer au requérant à savoir Monsieur [I] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive la somme de CINQ MILLE EUROS (5000 €), - rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile ; - condamner solidairement la SARL MTC 78 et Monsieur [D] [Y] à verser à Monsieur [I], la somme de TROIS MILLE CINQ CENT EUROS (3500 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner solidairement la SARL MTC 78 et Monsieur [D] [Y] aux entiers dépens. Il fait valoir que : - il existe un impayé locatif conséquent sachant que le preneur est impliqué dans une procédure pénale de contrebande de tabac, - il est produit plusieurs justificatifs qui démontrent des fermetures administratives de ce commerce fin juin 2023 et le 12 décembre 2023 suite à des procédures administratives ou pénales obligeant le locataire à fermer son établissement ce qui emporte des conséquences importantes sur la valeur du fonds de commerce et le droit au bail. La société MTC 78 et M. [Y] [D], régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. MOTIFS Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, il résulte de l’article 16 du bail conclu entre les parties, les stipulations suivantes : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, si celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourra avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel ». Le 14 mars 2022, M. [L] [I] a fait délivrer à la société MTC 78 un commandement de payer visant la clause résolutoire au regard d’une dette locative en principal de 4.688,88 euros. Il résulte des décomptes ultérieurs versés aux débats par le bailleur que la dette locative visée au commandement n’a pas été régularisée. En conséquence, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 avril 2022 et d’ordonner l’expulsion de la locataire suivant les modalités précisées au dispositif. Il ne sera toutefois pas prononcé d’astreinte au regard du recours possible à la force publique. Sur la créance de loyers impayés et d’indemnités d’occupation Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 31 décembre 2023 que la société MTC 78 reste redevable d’une somme de 10.996,46 euros, mensualité de décembre 2023 incluse, au titre des loyers, charges et taxes dus à cette date. Elle sera condamnée au règlement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, date du commandement, dans la limite de 4.688,88 euros, et pour le surplus à compter du 23 janvier 2024, date de l’assignation. En outre, le loyer hors taxes et hors charges était en dernier lieu de 984,93 euros. Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à ce montant qui sera augmenté des charges et taxes jusqu’à libération effective des lieux. Sur la demande de dommages-intérêts Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive constitutive d’une mauvaise foi qui lui aurait occasionné un préjudice distinct. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur l’engagement de caution Aux termes des dispositions de l'article 2292 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion de l'engagement de caution litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 3 de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l’espèce, il résulte de l’acte de caution solidaire signé le 28 décembre 2017 par M. [Y] [D] que celui-ci comporte l’engagement manuscrit de se porter caution solidaire « du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et toutes autres indemnités, et tous intérêts dus par SARL MTC 78 en vertu du bail qui lui a été consenti ». Il en résulte que M. [Y] [D] doit être condamné solidairement au paiement des loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation et intérêts dus par la société MTC 78. Sur les demandes accessoires La société MTC 78 et M. [Y] [D] succombant, ils seront condamnés à supporter la charge des dépens. Par ailleurs, ils seront condamnés in solidum à payer une somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 décembre 2017 liant M. [L] [I] et la société MTC 78 et la résiliation de ce bail à la date du 15 avril 2022 ; ORDONNE l'expulsion de la société MTC 78 des locaux situés [Adresse 1] [Localité 6] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELLE les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution suivant lesquels « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; à l'expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les biens qui ne sont pas susceptibles d'être vendus sont réputés abandonnés ; le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur » ; DIT n’y avoir lieu à astreinte ; FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due au montant du loyer, soit la somme de 984,93 €, charges et taxes en sus ; CONDAMNE solidairement la société MTC 78 et M. [Y] [D] à verser à M. [L] [I] la somme de 10.996,46 euros, mensualité de décembre 2023 incluse, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus au 31 décembre 2023 ; DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 dans la limite de 4.688,88 euros, et pour le surplus à compter du 23 janvier 2024 ; CONDAMNE solidairement la société MTC 78 et M. [Y] [D] à verser à M. [L] [I] l’indemnité d’occupation mensuelle suivant le montant ci-dessus fixé à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ; DEBOUTE M. [L] [I] de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE in solidum la société MTC 78 et M. [Y] [D] à verser à M. [L] [I] la somme de 3.500 euros par application des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la société MTC 78 et M. [Y] [D] aux dépens, comprenant les frais de délivrance du commandement de payer en date du 14 mars 2022 ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY