Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 23/07095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 05/08/24 à : SCI BNK IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : 05/08/24 à : Maître Sophie BILSKI CERVIER Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/07095 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RCT N° MINUTE : 2-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 02 août 2024 DEMANDEURS Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 6] ITALIE sise [Adresse 4]-[Localité 6] représenté par son syndic, dont le siège social est sis LE CABINET LESCALLIER - [Adresse 1] - [Localité 5] représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 6] ITALIE sise [Adresse 4]-[Localité 6] représenté par son syndic, dont le siège social est sis LE CABINET LESCALLIER - [Adresse 1] - [Localité 5] représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093 DÉFENDERESSE SCI BNK IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 7] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré le 02 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07095 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RCT EXPOSE DU LITIGE La SCI BNK IMMOBILIER est propriétaire du lot n°5345 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire (sous-sols) de l'immeuble situés respectivement [Adresse 4] à [Localité 6] , représenté par son syndic, le Cabinet LESCALIER, a fait assigner la SCI BNK IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : au syndicat des copropriétaires principal : 726,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées 8 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,962 euros au titre des frais de recouvrement,3 500 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,au syndicat des copropriétaires secondaire : 958,58 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées 8 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023,873 euros au titre des frais de recouvrement,3 500 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. L’affaire a été évoquée à l'audience du 11 janvier 2024. Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats pour obtenir les observations des demandeurs d’une part, s’agissant de la qualité à agir des syndicats des copropriétaires principal et secondaire (sous-sols) de l'immeuble situés respectivement [Adresse 4] à [Localité 6] pour le recouvrement de charges de copropriété relatives à un bien situé [Adresse 3] à [Localité 6] et, d’autre part, sur la répartition des charges entre les deux syndicats concernant un seul local situé au sous-sol. A l'audience du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et apporté des éléments d'explication comme sollicité. La SCI BNK IMMOBILIER, régulièrement assignée à étude, puis convoqué par jugement valant convocation, n'a pas comparu. Il sera référé aux écritures des syndicats de copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. En l’espèce le syndicat principal des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI BNK IMMOBILIER tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°5345, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2021 au 8 août 2023 et arrêté à cette date à 1 688,71 euros (en ce inclus 1034 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour les années du 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 14 janvier 2020, 14 janvier 2021, 26 janvier 2022 et 17 janvier 2023 ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, 2023/2024, ▸ décidé des travaux ou opérations suivants : étanchéité de la dalle entre Palatino et Verdi, étanchéité de la dalle face à la tour Ravenne, remplacement des compteurs de calories au pieds des 4 tours. Au vu des pièces produites, la SCI BNK IMMOBILIER est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 654,71 euros, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 1er juillet 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 1er juillet 2023, lendemain de la première présentation de la mise en demeure. En l’espèce le syndicat secondaire des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI BNK IMMOBILIER tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°5345, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2021 au 8 août 2023 et arrêté à cette date à 1 831,58 euros (en ce inclus 945 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour les années 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 14 janvier 2020, 14 janvier 2021, 26 janvier 2022 et 17 janvier 2023, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, 2023/2024. Aucun élément n'étant produit pour justifier de la somme de 38,73 euros appelée au titre du remplacement du groupe électrogène USIM, elle sera écartée. Au vu des pièces produites, la SCI BNK IMMOBILIER est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 847,95 euros, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 1er juillet 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 1er juillet 2023, lendemain de la première présentation de la mise en demeure. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Les syndicats des copropriétaires ne justifient de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure d'avocat par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 27 juin 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 412 euros pour le syndicat principal et la somme de 323 euros pour le syndicat secondaire. Les frais de cette mise en demeure sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception. Il sera toutefois relevé que les syndicats des copropriétaires réclament chacun la somme de 72 euros alors qu'il résulte des pièces versées au débat qu'un seul courrier a été adressé au défendeur le mettant en demeure de régler la somme de 1 446,71 euros au syndicat principal et la somme de 1 589,58 euros au syndicat secondaire, de sorte que le montant réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, sera retenu soit 6,50 euros. Et il convient d'accorder 3,25 euros à chacun des syndicats. Il est sollicité 380 euros et 170 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l’avocat et le suivi de la procédure, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées. En conséquence la somme globale de 3,25 euros sera accordée, à chacun des syndicats de copropriétaires, au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI BNK IMMOBILIER ne paye pas régulièrement ses charges depuis le 1er janvier 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 70 euros à titre de dommages et intérêts, à chacun des syndicats. Sur les demandes accessoires La SCI BNK IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, la SCI BNK IMMOBILIER devra verser à chacun des syndicats des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]), qui sont représentés par le même avocat, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI BNK IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALIER, les sommes suivantes : 654,71 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023,3,25 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023,70 euros au titre des dommages-intérêts,400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI BNK IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]), pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALIER, les sommes suivantes : 847,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023,3,25 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023,70 euros au titre des dommages-intérêts,400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les syndicats des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] du surplus de leurs demandes, CONDAMNE la SCI BNK IMMOBILIER aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président