Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 24/51411

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51411 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DMF N° : 2 Assignation du : 20 Février 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 septembre 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT - OPH [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173 DEFENDERESSE Association BIEN ETRE dont le siège est à [Localité 6] au [Adresse 2] et pour la signification [Adresse 3] [Localité 5] non comparante et non constituée DÉBATS A l’audience du 15 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 mai 2018, [Localité 7] HABITAT - OPH a donné à bail civil à l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE, des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'une redevance annuelle de 4680 euros hors charges et hors taxes, annexée sur la variation de l’indice trimestrielle du coût de la construction. Des redevances étant demeurées impayées, le bailleur a délivré au preneur, le 30 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 6.528,59 euros, au titre des redevances et charges impayées, arrêtés au 20 octobre 2023, ainsi que du coût du commandement. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement de payer, [Localité 7] HABITAT - OPH a, par exploit délivré le 20 février 2024, fait citer l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, à titre principal : -constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 30 novembre 2023 ; -ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, outre le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux ; -condamner l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 8280,11 euros au titre de l'arriéré locatif et des charges arrêté au 15 janvier 2024 ; -condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé augmenté des charges, à compter du 1er décembre 2023, et ce, jusqu'à la libération effective des locaux ; -autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie ; -n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire ; à titre subsidiaire : -n’accorder des délais de paiement au preneur que sous réserve du strict règlement des échéances courantes et de l’échéancier établi et déchoir le preneur du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de simple retard ou de défaut de paiement ; en tout état de cause, -condamner l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE au paiement d'une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL. À l’audience du 15 juillet 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance MOTIFS Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail civil. En vertu de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire doit préciser les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat et est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En l’espèce, l’article « Clause résolutoire » du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de la redevance et des charges, et un mois après un commandement de payer contenant mention de la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 30 octobre 2023 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite et comprend un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes. La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, un seul versement partiel du preneur étant intervenu dans ce délai, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables. Il résulte des différents décomptes produits par le bailleur que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 15 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, s'élève à la somme de 8.280,11 euros, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre de provision. Il sera ajouté que si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle, cette stipulation s'analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie. Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens dont distraction, en vertu des articles 696 et 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 1er décembre 2023 ; Disons que l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE devra libérer les locaux situés au [Adresse 3], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE à payer à [Localité 7] HABITAT - OPH ; * une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable des redevances, augmentées des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter du 1er décembre 2023 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; * en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 8.280,11 euros, à titre de provision à valoir sur les redevances, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 15 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus ; * la somme de 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux délais de paiement ; Condamnons l’association LE BIEN ETRE ILE DE FRANCE au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ; Ordonnons la distraction des dépens au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN