Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 16 NOVEMBRE 2023
N° RG 23/00566 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUWF
AFFAIRE :
S.A.S. FONTENAY V
C/
S.A.S. FINAPAR
S.C.I. NATINVEST
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 22/04234
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 16.11.2023
à :
Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Camille BROSSEAU-GOTTI, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. FONTENAY V
N° Siret : 495 286 965 (RCS Nanterre)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230049 - Représentant : Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 , substitué par Me Éric SUNARD, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.A.S. FINAPAR
Venant aux droits de la SCI 7 ALLENDE, devenue NATINVEST, inscrite au RCS de Nanterre sous le n° 513 013 326 et ayant son siège [Adresse 2], pour avoir acquis l'immeuble objet du litige par acte notarié en date du 25 janvier 2023, au terme duquel la SAS FINAPAR est subrogée dans tous les droits du cédant
N° Siret : 423 797 729 (RCS Paris)
[Adresse 4]
[Localité 3]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 - N° du dossier 230121 - Représentant : Me Ronite COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0946
S.C.I. NATINVEST
Société civile immobilière ayant fait l'objet d'un changement de dénomination sociale, et d'un transfert de siège social le 16 décembre 2022, exerçant désormais sous le nom commercial '7 ALLENDE'
N° Siret : 513 013 326 (RCS Nanterre)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Camille BROSSEAU-GOTTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707 - Représentant : Me Monique BOCCARA SOUTTER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0649, substituée par Me SEIGNEUR, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Florence MICHON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 1er juillet 2014, la société Allende 7, désormais dénommée Natinvest, a consenti à la société Fontenay V un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer mensuel payable d'avance de 7 500 euros HT/HC, à usage de restauration, rôtisserie sous toutes ses formes.
Le 1er janvier 2018, les parties ont régularisé un avenant à ce bail afin de porter le loyer mensuel à la somme de 8 300 euros HT/HC.
Suite à des impayés, par acte d'huissier du 29 juin 2020, la société Allende 7 a adressé à la société Fontenay V un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 62.479,44 euros représentant les loyers impayés de janvier à juin 2020.
En l'absence de régularisation de l'arriéré locatif, par acte du 26 janvier 2022, la société bailleresse a adressé à la société Fontenay V un second commandement de payer visant à nouveau la clause résolutoire, pour la somme de 90 755,06 euros.
Ce second commandement étant également resté infructueux dans le délai imparti, par acte du 10 mai 2022, la société Allende 7 a assigné la société Fontenay V devant le tribunal judiciaire de Nanterre en vue du constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de la condamnation de la locataire au paiement de diverses sommes.
Par jugement réputé contradictoire, en l'absence de la société Fontenay V, rendu le 5 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2014 liant la société Allende 7 et la société Fontenay V, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec effet au 29 juillet 2020
ordonné en conséquence à la société Fontenay V, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5]
dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Fontenay V, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la société Allende 7, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier
ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Fontenay V après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution
condamné la société Fontenay V à payer à la société Allende 7 une indemnité d'occupation fixée à la somme mensuelle de 10 413, 26 euros augmentée des charges à compter du 29 juillet 2020 et jusqu'au mois de décembre 2020 inclus, à la somme mensuelle de 10 526, 58 euros augmentée des charges à compter du mois de janvier 2021 et jusqu'au mois de décembre 2021 inclus, et à la somme mensuelle de 11 248, 22 euros augmentée des charges à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés
condamné la société Fontenay V à payer à la société Allende 7 la somme de 104 579, 72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2022 inclus étant précisé qu'à compter du 29 juillet 2020, ce sont des indemnités d'occupation qui sont dues
condamné la société Fontenay V à payer à la société Allende 7 la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamné la société Fontenay V aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 juin 2020 et de la signification de l'assignation
rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société Allende 7
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration au greffe en date du 25 janvier 2023, la société Fontenay V a relevé appel de cette décision.
Par acte authentique en date du 25 janvier 2023, la société Natinvest anciennement dénommée Allende 7 a vendu à la société Finapar les biens et droit immobiliers donnés à bail.
La société Finapar indiquant venir aux droits de la société Allende 7 a fait signifier le 6 février 2023 à la société Fontenay V un commandement de quitter les lieux pour le 8 février 2023 et à cette même date lui a signifié une cession de créances.
Par ordonnance de référé du 1er juin 2023, du premier président de la cour d'appel de Versailles, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel effectuée par la société Fontenay V a été rejetée et cette dernière a été condamnée à payer à la société Natinvest la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'incident rendue le 11 mai 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer, la fin de non-recevoir invoquée par la société Natinvest et la demande de radiation de l'affaire.
Le 26 juin 2023, la société Fontenay V était expulsée des locaux donnés à bail.
Dans ses dernières conclusions n°4 transmises au greffe le 5 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Fontenay V, appelante, demande à la cour de :
infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 5 décembre 2022, et plus précisément
A titre principal,
juger que le commandement de payer le 29 juin 2020, et celui signifié le 26 janvier 2022, sont dépourvus de toute cause ayant été délivrés de mauvaise foi et ne sauraient produire aucun effet
débouter la société Natinvest et la société Finapar de toutes leurs demandes, fins et prétentions
À titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement en déclarant que les loyers étaient dus
juger que la société Fontenay V est redevable au plus de la somme de 49 320 euros au titre des loyers impayés
accorder à la société Fontenay V, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à l'appelante et ce à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir
juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'échéancier de paiement
juger qu'en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société Fontenay V s'acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par l'arrêt à intervenir
Il est également demandé à la cour d'appel de Versailles de :
prononcer l'annulation de la vente intervenue le 25 janvier 2023 par laquelle la société Natinvest a cédé à la société Finapar les lots n°1.008, 10.007 et 10.008 du local situé [Adresse 1]
[Adresse 1] à [Localité 5] et dans lequel la société Fontenay V exploitait son commerce, cette vente étant réalisé en violation du droit de préemption de la société Fontenay V
Par conséquent :
ordonner la réintégration de la société Fontenay V dans les locaux
À titre subsidiaire, à défaut de pouvoir matériellement ordonner la réintégration,
condamner la société Finapar à payer à la société Fontenay V la somme de 564 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi consistant en la perte de son fonds de commerce
A titre subsidiaire,
désigner tout expert qu'il plaira avec une mission habituelle en la matière et notamment avec pour mission :
d'entendre les parties
de se faire communiquer toutes pièces et tous documents utiles
d'évaluer le montant de l'indemnisation à laquelle la société Fontenay V a droit à la suite de la perte de son fonds de commerce situé [Adresse 1]
En tout état de cause,
condamner in solidum la société Natinvest et la société Finapar à payer à la société Fontenay V la somme 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
condamner in solidum la société Natinvest et la société Finapar en tous les dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit Maître Oriane Dontot, JRF et associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises au greffe le 18 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Natinvest, intimée, demande à la cour de :
A titre liminaire,
déclarer nulle la déclaration d'appel de la société Fontenay V
au surplus, déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 31 août 2023 par la société Fontenay V
juger que toutes conclusions de Fontenay V en réponse à appel incident hors du délai de trois mois (expiré le 5 septembre 2023) sont irrecevables
au surplus, juger que la demande de nullité de l'acte de cession formulée pour la première fois par conclusions notifiées le 31 août 2023 viole les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile et la juger irrecevable
au surplus encore, déclarer irrecevable la demande de nullité de la vente des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble [Adresse 1] conclue entre la société Finapar et Natinvest
Si la demande de nullité de la vente était jugée recevable,
rejeter la demande de nullité de la notification du droit de préemption, faute d'existence d'un quelconque droit de préemption au moment de la vente, le bail étant déjà, à cette date, résilié en vertu d'une décision de justice exécutoire à titre provisoire
au surplus, rejeter la demande de nullité de la notification du droit de préemption, la réception effective de la lettre recommandée n'étant pas une condition imposée par les textes
au surplus encore, rejeter la demande de nullité de la notification du droit de préemption, si celle-ci est affectée d'un vice, faute de grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile
En conséquence,
A titre principal,
mettre hors de cause la société Natinvest
A titre subsidiaire,
confirmer la décision dont appel en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 29 juillet 2020
Subsidiairement, statuant à nouveau,
constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer délivré le 26 janvier 2022 à la date du 27 février 2022
Encore plus subsidiairement, statuant à nouveau,
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, compte tenu du paiement irrégulier du loyer par la société Fontenay V en infraction à l'article 1728 du code civil
En toutes circonstances, et en conséquence,
confirmer la décision rendue en première instance en ce qu'elle condamne la société Fontenay V à payer à la société 7 Allende une indemnité d'occupation fixée à la somme mensuelle de 10.413,26 euros augmentée des charges à compter du 29 juillet 2020 et jusqu'au mois de décembre 2020 inclus, à la somme mensuelle de 10 526,58 euros augmentée des charges à compter du mois de janvier 2021 et jusqu'au mois de décembre 2021 inclus, et à la somme mensuelle de 11 248,22 euros augmentée des charges à compter du mois de janvier 2022 et jusqu'à libération effective des locaux avec remise des clefs
Y ajoutant,
condamner la société Fontenay V à payer une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer courant augmenté des charges et indemnité de retard, soit la somme de 12.148,79 euros à compter du mois de janvier 2023
confirmer la décision rendue en première instance en ce qu'elle ordonne l'expulsion de la société Fontenay V de l'immeuble situé [Adresse 1] ainsi que tout occupant de son chef des lieux précédemment loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est
confirmer la décision rendue en première instance en ce qu'elle condamne la société Fontenay V à payer à la société 7 Allende la somme de 104 579,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2022 inclus, étant précisé qu'à compter du 29 juillet 2020, ce sont des indemnités d'occupation qui sont dues
débouter la société Fontenay V de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, faute pour la société Fontenay V de justifier de sa bonne foi, compte tenu du non-respect de ses obligations de paiement et faute pour elle de justifier également être en mesure de payer le loyer courant
confirmer la décision de première instance en ce qu'elle condamne la société Fontenay V à payer à la société 7 Allende la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Y ajoutant
condamner en cause d'appel la société Fontenay V à payer à la société Natinvest la somme de 5000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile et 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 19 septembre 2023 actualisées quant au quantum de la dette locative par conclusions du 16 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Finapar, intimée, demande à la cour de :
A titre principal,
confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre sauf pour ce qui concerne la dette locative s'élevant à la somme de 139 782,64 euros, (montant actualisé par conclusions du 16 octobre 2023) assortie des intérêts légaux et capitalisation desdits intérêts et ce, à compter du jugement du 5 décembre 2022
A titre subsidiaire,
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2014 au 28 février 2022 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 janvier 2022
A titre plus subsidiaire,
prononcer la résolution judiciaire du bail du 1er juillet 2014, à la date de l'assignation du 10 mai 2022 devant le tribunal judiciaire de Nanterre
En toute hypothèse,
dire et juger irrecevable la demande de la société Fontenay V aux fins d'annulation de la vente du 25 janvier 2023
dire et juger irrecevable la demande de la société Fontenay V aux fins de réintégration dans les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5]
dire et juger irrecevable la demande d'indemnisation de la société Fontenay V, à défaut de réintégration
dire et juger irrecevable la demande de désignation d'un expert de la société Fontenay V
débouter la société Fontenay V de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusion
condamner la société Fontenay V à payer à la société Finapar la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens
La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 octobre 2023.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 18 octobre 2023 et le délibéré au 16 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'irrégularité de la déclaration d'appel de la société Fontenay V du 25 janvier 2023
Aux termes de l'article 954 al 4 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.
Il convient de constater que le dispositif des dernières conclusions de la société Natinvest mentionne la nullité de la déclaration d'appel de la société Fontenay V et non pas l'irrecevabilité de cette déclaration d'appel comme précisé dans la partie discussion de ses dernières conclusions devant la présente juridiction.
La cour est par conséquent saisie par la société Natinvest de la seule demande de nullité de cette déclaration d'appel.
La société Natinvest venant aux droit de la société Allende 7 fait valoir que la déclaration d'appel de la société Fontenay V mentionne le [Adresse 1] à [Localité 5] comme adresse du siège social de l'appelante alors que cette dernière a fait l'objet d'une expulsion, l'adresse ainsi indiquée comme étant son siège social est par conséquent erronée, motif de l'irrégularité de cette déclaration d'appel.
Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile, la déclaration d'appel doit notamment indiquer, à peine de nullité les mentions exigées par l'article 54 du même code dont pour les personnes morales leur siège social comme rappelé à juste titre par la société Natinvest.
Il convient de constater que la déclaration d'appel de la société Fontenay V en date du 25 janvier 2023 mentionne comme étant son siège social l'adresse du [Adresse 1] à [Localité 5].
Or, il est constant qu'à cette date cette adresse correspond à son siège social, cette dernière ayant fait l'objet d'une expulsion en date du 26 juin 2023, soit postérieurement à la déclaration d'appel.
Il en résulte que la société Fontenay V ayant indiqué l'adresse de son siège social à la date de sa déclaration d'appel, elle s'est parfaitement conformée aux exigences ci-dessus rappelées à ce titre.
Il sera au surplus relevé que la société Natinvest ne justifie pas d'un quelconque grief résultant de cette irrégularité de forme pour le cas où celle-ci aurait été avérée.
La demande de nullité de la déclaration d'appel de la société Fontenay V sera rejetée.
Sur l'irrecevabilité des conclusions de la société Fontenay V en date du 31 août 2023
La société Natinvest fait valoir que les conclusions de la société Fontenay V en date du 31 août 2023 mentionnent comme adresse de son siège social le [Adresse 1] à [Localité 5] alors qu'à cette date elle avait fait l'objet d'une expulsion, qu'elles contreviennent à l'article 961 du code de procédure civile comme indiquant un domicile inexact.
Aux termes de l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties devant la cour ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 du même code font défaut précisant qu'elles doivent indiquer notamment s'agissant d'une personne morale, sa forme et son siège social.
Il sera rappelé que seule la cour et non pas le conseiller de la mise en état est compétente pour statuer sur l'irrecevabilité de conclusions qui omettent les mentions exigées par les articles 960 et 961 du code de procédure civile.
Force est de constater qu'à compter de son expulsion des lieux le 26 juin 2023, la société Fontenay V n'est plus présente à l'adresse du [Adresse 1] à [Localité 5] mentionnée comme étant son siège social dans ses conclusions en date du 31 août 2023. Pour autant, elle pouvait valablement indiquer cette adresse comme étant toujours celle de son siège social à la date des conclusions susvisés à défaut de transfert de celui-ci à la date des conclusions critiquées.
La demande d'irrecevabilité des conclusions du 31 août 2023 sera rejetée.
Au surplus, il sera rappelé que la cour n'est saisie que par les dernières conclusions des parties à la procédure d'appel, soit les conclusions n°3 en date du 5 octobre 2023 pour la société Fontenay V pour lesquelles la société Natinvest n'a pas soutenu leur irrecevabilité, de telle sorte que l'éventuelle irrecevabilité des conclusions de la société Natinvest n° 2 du 31 août 2023 est sans incidence quant au présent litige dont la cour est saisie.
Sur la recevabilité 'des conclusions de la société Fontenay V en réponse à appel incident'
La société Natinvest fait également valoir devant la cour que les conclusions de la société Fontenay V en réponse à l'appel incident sont hors délai, soit après l'expiration du délai de trois mois prévu à l'article 910 à peine d'irrecevabilité.
Aux termes de l'article 910 du code de procédure civile, l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose à peine d'irrecevabilité relevée d'office d'un délai de 3 mois à compter de la notification qui lui est faite pour remettre ses conclusions au greffe.
Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910.
Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.
Force est de constater que la société Natinvest fait valoir l'irrecevabilité des conclusions de la société Fontenay V pour ne pas avoir respecté l'article 910 du code de procédure civile, cette fin de non recevoir est dès lors elle même irrecevable avoir ne pas avoir été présentée devant le conseiller de la mise en état seul compétent pour en connaître.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal, en l'absence de la locataire à la procédure a considéré que cette dernière n'avait pas régularisé dans le délai d'un mois imparti par le commandement de payer délivré le 29 juin 2020 l'arriéré locatif de 62 479,44 euros ce qui avait eu pour conséquence l'acquisition de la clause résolutoire, permettant de constater la résiliation du bail le 29 juillet 2020, d'ordonner l'expulsion de cette dernière et sa condamnation au montant de l'arriéré locatif.
En cause d'appel, la société Fontenay V fait valoir que le commandement de payer du 29 juin 2020, délivré par la bailleresse de mauvaise foi n'a pu dès lors produire effet.
Aux termes de l'article L145-1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux qui doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Devant la cour, l'appelante explique que la crise sanitaire puis l'inflation ont affecté l'équilibre économique du contrat. Elle demande par conséquent l'application des dispositions de l'article 1195 du code civil sur l'imprévision de telle sorte que les loyers échus pendant la crise sanitaire ne peuvent être réclamés par la bailleresse à son encontre.
L'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit que les dispositions de cette ordonnance entrée en vigueur le 1er octobre 2016 ne sont pas applicables aux contrats conclus avant cette date restant soumis au régime ancien.
Il en résulte que le bail ayant été conclu le 1er juillet 2014, l'appelante ne peut revendiquer le bénéfice de l'article 1195 du code civil introduisant pour les contrats conclus après le 1er octobre 2016 le régime de l'imprévision.
Sa demande tendant au rejet de la demande en paiement des loyers échus pendant la crise sanitaire ou de réduction du loyer en application de ces dispositions sera par conséquent rejetée.
Par ailleurs, l'article 4 de l'ordonnance 2020 -316 du 25 mars 2020 énonce que les personnes mentionnées à l'article 1er, soit les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée, ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.
Il sera relevé d'une part que le commandement de payer en date du 29 juin 2020 à hauteur de la somme de 62 479,44 euros au titre de loyers de janvier à juin 2020 représente pour partie des loyers échus pendant la période de crise sanitaire et que d'autre part l'appelante ne revendique pas le bénéfice de ces dispositions de nature à suspendre le jeu de la clause résolutoire mentionnée au bail au motif de loyers et charges échus pendant cette période et qu'elle ne justifie pas par ailleurs remplir les conditions prévues par l'article 1er de cette ordonnance.
En l'absence de suspension des loyers échus y compris pour ceux échus pendant la période de crise sanitaire, la totalité des loyers visés au commandement de payer contesté sont par conséquent exigibles.
Il sera ajouté que la locataire ne conteste pas le défaut de régularisation dans le délai d'un mois imparti par le commandement puisque elle ne prétend qu'à des versements au titre des loyers échus de 2021 et 2022.
Par ailleurs, le juge doit vérifier que la clause résolutoire n'a pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, comme rappelé à juste titre par la locataire. La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré. L'appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.
La société locataire fait valoir en ce sens que la délivrance du commandement de payer le 29 juin 2020, juste après la réouverture du restaurant puisqu'en date du 8 juin 2020 alors qu'il avait été fermé plusieurs semaines au motif de la crise sanitaire, a été délivré de mauvaise foi.
Il sera relevé que l'appelante ne justifie pas d'éventuelles difficultés financières ayant rendu plus difficile le paiement régulier de son loyer à partir de mars 2020. Il sera précisé que le commandement de payer critiqué de juin 2020 réclame des loyers impayés à compter de janvier 2020, soit y compris des loyers antérieurs à la crise sanitaire.
La demande en paiement de loyers échus pendant la période de crise sanitaire ne peut suffire à contredire la bonne foi présumée de la bailleresse poursuivant le paiement de ces loyers qui lui sont dus par sa locataire.
Il sera relevé que la bailleresse a certes délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juin 2020 alors que sa locataire venait de reprendre son activité le 8 juin 2020 après une fermeture de quelques semaines, mais que malgré le défaut de régularisation du paiement de loyers échus et y compris pour une période antérieure à la crise sanitaire, dans le délai d'un mois imparti comme déjà relevé, elle n'a assigné sa locataire en vue notamment du constat du jeu de la clause résolutoire que le 10 mai 2022 et suite à un second commandement de payer en date du 26 janvier 2022 également resté infructueux dans le délai imparti et alors que l'arriéré locatif à cette date s'élevait à la somme de 90 755,06 euros malgré la reprise par la locataire de son activité depuis de nombreux mois et le bénéfice d'une subvention d'exploitation par cette dernière de la somme de 27 500 euros en 2020.
Il sera ajouté que la cour relève que le commandement de payer litigieux en date du 29 juin 2020 mentionne clairement qu'à défaut de paiement de la somme de 62 479,44 euros de loyers dans le délai d'un mois à compter de sa date, le bail conclu entre les parties sera résilié, et ce en application de la clause résolutoire prévue au bail notamment en cas de défaut de paiement régulier du loyer.
Il s'en déduit que la locataire a été clairement informée du risque encouru en cas de défaut de paiement de la somme mentionnée au commandement susvisé avant le 29 juillet 2020.
Le tribunal sera par conséquent approuvé en ce qu'il n'a pas retenu la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise oeuvre de la clause résolutoire prévue au bail par assignation du 10 mai 2022 et suite au commandement de payer régulièrement délivré le 29 juin 2020.
Il sera ajouté que la société Fontenay V ne démontre pas davantage la délivrance de mauvaise foi par la bailleresse du second commandement. Il s'en déduit que la bailleresse avait renoncé à se prévaloir du premier commandement de payer de telle sorte que le bail n'a pu être résilié que suite au second en date 26 janvier 2022 et donc à la date du 26 février 2022.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 29 juillet 2020 et confirmé en ce qu'il ordonne l'expulsion de la société Fontenay V et la condamne au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande au titre de l'arriéré locatif
Le tribunal a condamné la société Fontenay V à payer à la société Allende 7 la somme de 104.579,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2022 inclus.
Il sera relevé que suite à la vente du bien immobilier donné à bail en date du 25 janvier 2023 et à la signification du 6 février 2023 à l'appelante de la cession de créance au profit de la SA Finapar, seule cette dernière a désormais qualité pour solliciter le solde locatif au lieu et place de la société Allende 7 devenue la société Natinvest.
Les dernières conclusions du 16 octobre 2023 de la société Finapar, après la clôture sont recevables en ce qu'elles actualisent le solde locatif demandé à hauteur de la somme de 139.782,64 euros conformément aux prévisions de l'article 802 du code de procédure civile.
Elle verse aux débats en pièce 31 un décompte à hauteur de cette somme.
En cause d'appel, la société Fontenay V fait valoir que le tribunal ne pouvait retenir un solde locatif impayé de 104 579,72 euros au 26 mars 2022 puisqu'elle a repris le paiement des loyers dès la fin du confinement et justifie du paiement des loyers pour les années 2021 et 2022, non pris en compte par la bailleresse ne lui permettant pas de prétendre à une somme supérieure à celle de 49 320 euros au titre des loyers d'avril à juillet 2020 outre novembre 2020, de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 8 300 euros le montant de la saisie attribution et de la saisie sur le compte Carpa. Elle précise que la bailleresse n'a jamais expliqué l'indexation du loyer appliquée.
Le bail commercial conclu entre les parties le 1er juillet 2014 prévoit un loyer mensuel de 7500 euros HT et indexé sur l'indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE, à chaque date anniversaire du bail, l'indice de base étant celui du 4° trimestre 2013 soit 1615.
Il convient de constater que le décompte versé aux débats par la société Finapar mentionne un loyer mensuel indexé conformément aux dispositions du bail applicable. La société appelante ne démontre pas que le montant des loyers demandés indexés et mentionnés au décompte ne serait pas conforme aux dispositions contractuelles applicables.
Il sera également relevé que tant le décompte de l'arriéré locatif versé aux débats par la société Natinvest en pièce 32 arrêté à la date de la vente du bien immobilier que celui versé aux débats par la société Finapar en pièce 31 déduisent des versements effectués par la locataire.
Cette dernière pour contester le solde locatif demandé prétend notamment à des versements non pris en compte. La production aux débats de ses relevés bancaires de 2021 et 2022 ou le tableau des paiements qu'elle considère avoir effectués ne peuvent suffire à démontrer comme prétendu, des versements réalisés au profit de ses bailleresses successives non pris en compte par ces dernières et de nature à invalider les décomptes produits.
Il sera ajouté que le dernier décompte de la société Finapar mentionne en déduction du solde demandé comme exigé par l'appelante le montant de la saisie attribution et de la saisie Carpa.
En revanche, le montant du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux par la société Fontenay V à hauteur de la somme de 7 500 euros comme mentionne au bail et non pas 8 300 euros comme demandé par la locataire et non justifié à hauteur de cette somme n'a pas été déduit du solde locatif alors qu'elle a quitté les lieux le 26 juin 2023 et que la bailleresse ne justifie pas de réparations locatives à sa charge.
Le solde locatif demandé par la société Finapar sera par conséquent réduit à hauteur de cette somme de telle sorte que la société Fontenay V sera condamnée à payer à cette dernière la somme de 139 783,64- 7 500= 132 282,64 euros et le jugement déféré réformé de ce chef, outre intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022, date de l'assignation sur 104 579, 72 et à compter de la demande en date du 18 septembre 2023 sur le solde.
Il sera fait droit à la demande capitalisation
Sur la demande de délais de paiement suspensifs
L'appelante fait valoir qu'en sa qualité de débiteur de bonne foi alors que la mauvaise foi de sa bailleresse a été démontrée, elle peut prétendre à des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire de deux ans pour apurer sa dette locative.
Il convient de rappeler que la mauvaise foi prétendue de la bailleresse n'a pas été retenue.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Force est de constater que l'appelante ne propose aucun versement mensuel lui permettant de solder sa dette locative de 132 282,64 euros dans le délai de 2 ans.
Sa demande de délais sera par conséquent rejetée.
Il sera ajouté que le caractère suspensif du jeu de la clause résolutoire des délais demandé est sans objet compte tenu de la confirmation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande de réintégration de la société Fontenay V et d'indemnisation de son préjudice
L'expulsion de l'appelante en exécution du jugement dont appel, assorti de l'exécution provisoire dont la suspension a été rejetée, constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l' expulsion de l'appelante étant confirmé de ces chefs la demande de réintégration et d'indemnisation du préjudice subi suite à cette expulsion seront nécessairement rejetés.
Sur la recevabilité de la demande de nullité de l'acte de cession de l'immeuble donné à bail en date du 25 janvier 2013
La société Natinvest fait valoir que la demande nullité de l'acte de cession de l'immeuble donné à bail en date du 25 janvier 2013 soulevée pour la 1ère fois en cause d'appel n'est dès lors pas recevable et que cette demande aurait du être présentée dès les 1ères conclusions conformément à l'article 910-4 du code de procédure civile.
Il sera relevé que la société Fontenay V n'a pas répondu à ce moyen d'irrecevabilité l'irrecevabilité de sa demande d'annulation de la vente.
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Or, force est de constater que la vente du bien immobilier donné à bail est du 25 janvier 2023, date à laquelle la société Fontenay V a relevé appel du jugement contesté en date du 5 décembre 2022. Il ne peut dès lors être reproché à la société Fontenay V de ne pas avoir demandé l'annulation de cette vente devant le tribunal.
L'irrecevabilité de la demande d'annulation de cette vente par la société Natinvest au motif que l'appelante ne l'avait pas demandée à la juridiction du premier degré sera par conséquent rejetée.
Aux termes de l'article 910-4 alinéa 1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées les prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqué, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Comme déjà énoncé ci dessus, l'annulation de la vente est demandée par la société Fontenay V pour la première fois devant la cour et par conclusions n° 2 en date du 31 août 2023. Cette demande qui n'a pas été présentée dès les premières conclusions de cette dernière devant la cour en date du 29 mars 2023 alors que la vente avait eu lieu à cette date puisque le 25 janvier 2023 est dès lors irrecevable.
Sur la demande de mise hors de cause de la société Natinvest
Il convient de constater, la demande d'annulation de la vente du bien immobilier donné à bail étant irrecevable que la société Natinvest a régulièrement vendu ce bien, cédé sa créance avec clause de subrogation dans tous ses droits y compris le recouvrement des loyers et indemnités d'occupation dus et de façon générale dans le bénéfice de la procédure engagée en première instance. Il sera précisé que dans ses dernières conclusions devant la cour l'appelante ne présente plus de demandes à l'encontre de la société Natinvest.
Il en résulte qu'il y a lieu de faire droit à sa demande de mise hors de cause.
Aucune considération d'équité ne commande de faire une application supplémentaire de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Déboute la société Natinvest de sa demande de nullité de la déclaration d'appel de la société Fontenay V ;
Rejette la fin de non recevoir relative à l'irrecevabilité des conclusions de la société Fontenay V en date du 31 août 2023 et en réponse à l'appel incident ;
Déclare irrecevable la demande d'annulation de la vente 25 janvier 2023 de la société Fontenay V ;
Confirme le jugement contesté en ce qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion de la société Fontenay V et la condamne au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Le réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 26 Février 2022 ;
Condamne la société Fontenay V à payer à la société Finapar la somme de 132 282,64 euros outre intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022 ;
Fait droit à la demande de capitalisation des intérêts ;
Y ajoutant,
Déboute la société Fontenay V de sa demande de délais suspensifs ;
Déboute la société Fontenay V de sa demande de réintégration et d'indemnisation ;
Met la société Natinvest hors de cause ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Fontenay V aux entiers dépens.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
