Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1
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DU 11 Septembre 2024
Dossier N° RG 19/07757 - N° Portalis DB3D-W-B7D-ISJG
Minute n° : 2024/444
AFFAIRE :
[S] [C], [J] [P] épouse [C] C/ S.A.R.L. CAMIOLE RESIDENCE, S.C.P. BR ASSOCIES es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CAMIOLE RESIDENCE
JUGEMENT DU 11 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI
JUGES : Madame Virginie GARCIA
Madame Chantal MENNECIER
GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH
DÉBATS :
A l’audience publique du 04 Juillet 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.
copie exécutoire à : la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIÉS
la SELARL PHILIPPE MONNET
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [S] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [J] [P] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentés par Maître Philippe MONNET, de la SELARL PHILIPPE MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSES :
S.A.R.L. CAMIOLE RESIDENCE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 2]
S.C.P. BR ASSOCIES
es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CAMIOLE RESIDENCE
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentées par Maître Delphine DURANCEAU, de la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIÉS, avocat au barreau de
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 20 décembre 2008, modifié par avenant du 20 décembre 2011, [J] [P] épouse [C] et [S] [C] ont donné à bail commercial à la société CAMIOLE RESIDENCE des locaux situés à [Localité 6] pour y exercer une activité de résidence de tourisme et hôtelière pour une durée de 11 années.
Le 10 mai 2019, les époux [C] ont fait délivrer à la société CAMIOLE RESIDENCE un commandement d’avoir à payer la somme de 46.154,55 euros au titre d’un arriéré de loyers couvrant la période allant du 4ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2019 puis le 27 juin 2019 une mise en demeure avant notification de la résolution du bail d’avoir à payer la somme de 64.182 euros ainsi qu’un congé à effet au 31 décembre 2019 avec refus de renouvellement du bail et refus de payer une indemnité d’éviction en raison du non-paiement des loyers.
Par acte en date du 7 juin 2019, la société CAMIOLE RESIDENCE a fait assigner les époux [C] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en contestation des sommes réclamées aux termes du commandement en date du 10 mai 2019 (instance référencée 19-4353).
Par ailleurs, le juge des référés de cette même juridiction, saisi à l’initiative des époux [C], par ordonnance en date du 9 octobre 2019 (instance référencée 19-5536) a :
-rejeté les exceptions d’incompétence, de litispendance et de connexité soulevées par la société CAMIOLE RESIDENCE,
-condamné la société CAMIOLE RESIDENCE à payer aux époux [C] la somme provisionnelle de 64.182 euros arrêtée au 1er mars 2019,
-autorisé la société locataire à s’acquitter de sa dette en 24 versements consécutifs et égaux,
-dit qu’à défaut de paiement d'un seul acompte à son échéance la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible,
-condamné la société CAMIOLE RESIDENCE à payer aux époux [C] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte du 14 novembre 2019, les bailleurs ont fait assigner la locataire aux fins de voir valider le congé délivré le 27 juin 2019 sans offre de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction (instance référencée 19-7757).
Par ordonnance du 9 septembre 2020, le juge de la mise en état a :
-débouté les époux [C] de leur demande de provision,
-rejeté l'exception de connexité et de litispendance,
-dit n'y avoir lieu à la jonction des instances référencées 19- 4353 et 19-7757,
-dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais engagés par elle dans le cadre de l'instance sur incident.
Le 14 mai 2020, les époux [C] ont fait délivré à la SARL CAMIOLE RESIDENCE un commandement aux fins de saisie vente, en raison de l’absence de règlement des échéances prévues par l’ordonnance de référé du 9 octobre 2019 pour les mois de mars et avril 2020.
Le 21 mai 2020, ils ont fait procédé à une saisie-attribution sur les comptes bancaires de la société CAMIOLE RESIDENCE pour un montant de 18.985,64 euros.
Par jugement du 14 janvier 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE a déclaré nulle et de nul effet la mesure de saisie-attribution pratiquée 20 mai 2020 et en a ordonné la mainlevée immédiate.
Le 19 janvier 2021, les époux [C] ont fait procédé à une nouvelle saisie-conservatoire dont la mainlevée a été ordonnée par jugement du juge de l’exécution d’AIX-EN-PROVENCE du 30 septembre 2021.
Le 21 octobre 2021, ils ont fait délivrer à la locataire un nouveau commandement aux fins de saisie vente portant commandement de payer la somme de 40.396,05 euros, annulé et remplacé par un deuxième commandement aux fins de saisie-vente en date du 4 novembre 2021, pour un montant en principal de 18.719,75 euros et une somme totale de 19.189,02 euros, tous deux contestés par la SARL CAMIOLE RESIDENCE devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE, qui, par jugement du 31 mars 2022, a débouté la société CAMIOLE RESIDENCE de sa demande tendant à voir juger nuls et de nul effet les commandements aux fins de saisie-vente délivrés les 21 octobre 2121 et 4 novembre 2021 à son encontre.
Par jugement du 24 mars 2022, la liquidation judiciaire de la SARL CAMIOLE RESIDENCE a été prononcée et la société BR ASSOCIES a été désignée en qualité de mandataire.
Par courrier RAR du 29 avril 2022, les époux [C] ont déclaré auprès du liquidateur la somme de 70.495,04 euros à titre privilégié.
Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge commissaire a constaté la résiliation du contrat de bail à effet immédiat.
Par courrier RAR du 10 octobre 2022, les époux [C] ont demandé l'admission à titre privilégié et complémentaire de leur créance complémentaire de loyers impayés pour la période du 25 mars 2022 au 15 septembre 2022, soit la somme de 8.743,31 euros.
Par acte du 27 octobre 2022, Madame et Monsieur [C] ont appelé en cause la SCP BR ASSOCIES. Cette instance, référencée 22-7399, a été jointe à l’instance référencée 19/7757 par ordonnance du juge de la mise en état du 9 mars 2023.
* * *
Dans leurs conclusions du 2 novembre 2023, Monsieur [S] [C] et Madame [J] [P] épouse [C] demandent au tribunal de :
Vu le jugement du 24 mars 2022 qui a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL CAMIOLE RESIDENCE et désigné la société BR ASSOCIES en qualité de mandataire liquidateur,
Vu les déclarations de créances des époux [C],
-DEBOUTER la société BR ASSOCIES et la société CAMIOLE RESIDENCE de toutes leurs prétentions et faisant droit aux demandes des époux [C],
-FIXER les créances privilégiées des époux [C] à la somme de 70.495,04 euros pour la période arrêtée au jugement du 24 mars 2022 et à celle de 8.743,31 euros pour la période qui s'est écoulée depuis le 25 mars 2022 jusqu'au 15 septembre 2022 date de la résiliation du bail, soit au total la somme de 79.238,35 euros,
-CONDAMNER le mandataire liquidateur es-qualité à payer aux époux [C] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que la SARL CAMIOLE RESIDENCE a ignoré le congé délivré le 27 juin 2019 et s’est maintenue dans les lieux sans régler les loyers, et notamment, postérieurement à l’ordonnance de référé du 9 octobre 2019, les mensualités d’août, octobre décembre, 2021, janvier, février et mars 2022, de sorte que la totalité soit 17.646,47 euros est devenue exigible depuis le 1er septembre 2017. Ils soulignent que ces calculs ont été confirmés par décision du juge de l’exécution d’AIX-EN-PROVENCE du 31 mars 2022, et que les sommes dues sont détaillées dans les deux déclarations de créances adressées au mandataire de justice.
Ils affirment que ni la SARL CAMIOLE RESIDENCE ni son mandataire ne justifient qu’ils auraient reçu des sommes supérieures à celles détaillées dans leurs deux déclarations de créances.
Ils ajoutent que le montant du loyer fixé au bail ne peut pas être remis en cause, et que les difficultés alléguées par la locataire leur sont étrangères.
En réplique, dans leurs conclusions du 5 janvier 2024, la SCP BR ASSOCIES, es qualité de mandataire liquidateur de la SARL CAMIOLE RESIDENCE et la SARL CAMIOLE RESIDENCE demandent au tribunal de :
Vu le commandement de payer délivré à la requête de Monsieur et Madame [C] le 10 mai 2019, à l’encontre de la société « CAMIOLE RESIDENCE », par acte de Maître [R] [Z],
Vu l’assignation en opposition au commandement en date du 7 juin 2019,
Vu la mise en demeure du 27 juin 2019,
Vu le refus de renouvellement du 27 juin 2019,
Vu l’assignation en référé en date du 12 août 2019,
Vu l’assignation au fond du 14 novembre 2019,
Vu les articles L 145- 1 et suivants du code de commerce,
Vu l’article L.622-16 du Code de commerce,
Vu l’article 1217 du code civil dans sa version antérieure à la réforme du droit des contrats,
Vu les dispositions des articles 100 et suivants, 699, 700, 771 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions du décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, publié au Journal officiel du 31 décembre dernier, relatif aux mesures prévues à l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 décembre 2020,
Vu le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de CAMIOLE RESIDENCE,
Vu l’ordonnance de résiliation du bail,
Vu la déclaration de créance des époux [C],
Vu les explications qui précèdent,
Vu les pièces versées aux débats,
A TITRE PRINCIPAL
-JUGER que les Époux [C] ont fait régulariser un commandement pour des sommes supérieures aux sommes dues,
-JUGER le commandement du 10 mai 2019 était vicié du fait d’un montant de créance injustifié,
-CONSTATER la résiliation judiciaire du bail par ordonnance du juge commissaire du fait de la liquidation judiciaire de CAMIOLE RESIDENCE,
-JUGER que les conditions d’exploitation des résidences de tourisme ont changé et que les facteurs locaux de commercialité ne sont plus du tout ce qu’ils étaient à l’époque de la signature des baux,
En l’état de l’existence d’une contestation sur le montant du loyer,
-DEBOUTER les époux [C] de leurs demandes en raison de l’absence de justificatif de la créance s’opposant à la fixation de leur créance au passif de CAMIOLE RESIDENCE,
-DEBOUTER les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-CONDAMNER les époux [C] à payer la somme de 25.000 euros à la société CAMIOLE RESIDENCE prise en la personne de son liquidateur judiciaire pour harcèlement judiciaire la société CAMIOLE RESIDENCE ayant été contrainte de déposer le bilan à cause des agissements illégaux des époux [C],
A TITRE SUBSIDIAIRE
-DEBOUTER les époux [C] de leur demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société CAMIOLE RESIDENCE de la somme de 79.238,35 euros à titre privilégié,
-FIXER les créances privilégiées des époux [C] à la seule somme de 43.341,88 euros TTC,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
-CONDAMNER les époux [C] au paiement de la somme de 10 000 euros en remboursement des frais irrépétibles au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître DURANCEAU avocat postulant aux offres de droit.
Au soutien de leurs prétentions, ils contestent le montant de la créance revendiquée par les époux [C], faisant valoir que les bailleurs font abstraction des sommes que la SARL a réglé en leur lieu et place, ainsi que de la somme de 50.757,80 euros perçue depuis 2019.
Ils contestent également le montant du loyer, fixé en 2008, et qui est trop élevé selon un rapport d’expertise qu’ils produisent. Ils font également état des difficultés financières rencontrées par la résidence de tourisme.
Subsidiairement, ils prétendent que les demandeurs effectuent un calcul erroné de leur créance privilégiée, au mépris des dispositions des articles L622-16 et L641-2 du code de commerce, qui ne les autorisent à déclarer à titre privilégié que les 24 derniers loyers précédant le prononcé du jugement d’ouverture, outre l’année courante, soit la somme de 43.341,88 euros.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 janvier 2024 et fixée à l’audience collégiale du 4 juillet 2024 à l’issue de laquelle les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024.
MOTIFS
Sur l'objet du litige
En vertu de l'article 4 alinéa 1er du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Il en résulte que l'opinion formulée par les parties sur un point de droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d'actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur le montant de la créance des époux [C] à l’égard de la SARL CAMIOLE RESIDENCE
Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Les bailleurs fondent leurs demandes sur le montant du loyer prévu par les actes signés entre les parties, soit la promesse de bail commercial qu’ils ont consentie à la SARL CAMIOLE RESIDENCE en date du 16 septembre 2007 et portant sur les locaux situés à [Localité 6] Résidence de Tourisme « [7] » prévoyant un loyer annuel égal à 50 % du chiffre d’affaire annuel HT réalisé et encaissé par l’activité d’hébergement, modifiée par avenant signé le 20 décembre 2011 mentionnant un loyer annuel de 17.130,35 euros HT révisable.
Il ressort du décompte produit par les époux [C] que la locataire demeure redevable des sommes suivantes :
- 64.182 euros au titre du montant arrêté au 1er mars 2019, conformément à la décision du juge des référés du 9 octobre 2019,
- 15.270 euros correspondant à 10 mois de loyers entre le 1er mars 2019 et le premier décembre 2019 (1.527 x 10),
- 41.229 euros correspondant à 27 mois de loyers entre le 1er janvier 2020 et le 24 mars 2022 (27 x 1527),
soit un total de 120.681 euros.
Il convient de déduire les sommes versées par la SARL :
- 698,30 euros et 1.351,16 euros le 1er novembre 2020, soit 2.049,46 euros,
- 48.136,50 euros soit 18 versements CARPA de 2.674,25 euros,
soit un total de 50.185,96 euros.
Les défenderesses affirment que les sommes réglées n’ont pas été prises en compte, mais la somme de 50.185,96 euros a bien été déduite.
Il est dès lors établi que la SARL CAMIOLE RESIDENCE demeure redevable d’une somme de 70.495,04 euros au titre des loyers selon décompte arrêté au 24 mars 2022.
A cette somme s’ajoute celle due pour la période du 25 mars 2022 au 15 septembre 2022, date de la résiliation du bail, objet de la déclaration de créance complémentaire effectuée le 10 octobre 2022, soit le loyer dû du 25 mars 2022 au 31 mars 2022 (344,81 euros), les loyers des mois d’avril à août 2022 1.527 x 5) et le loyer dû du 1er au 15 septembre 2022 (763,50 euros) soit un total de 8.743,31 euros.
Pour s’opposer à ces calculs, la locataire et son mandataire invoquent une contestation sur le montant du loyer. Or, il est fait référence au loyer prévu au contrat signé par les parties, et si elle souhaitait en obtenir une diminution, il appartenait à la SARL CAMIOLE RESIDENCE de saisir le juge des loyers commerciaux. Il n’est pas juridiquement possible d’obtenir une diminution du loyer dans le cadre de la présente procédure.
S’agissant des difficultés économiques rencontrées, elles ne sont pas non plus en mesure de justifier une diminution du montant du loyer à ce stade de la procédure.
Ainsi, il est démontré que la créance de Madame et Monsieur [C] à l’égard de la SARL CAMIOLE RESIDENCE au titre des loyers impayés s’élève à la somme de 79.238,35 euros selon décompte arrêté au 15 septembre 2022.
Sur la fixation des créances privilégiées des époux
Les dispositions combinées des articles L622-16 et L641-12 du code de commerce limitent le privilège du bailleur :
« En cas de procédure de liquidation judiciaire, le bailleur n'a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d'ouverture de la procédure.
Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l'année courante, pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux ».
Il en résulte que les époux [C] ne peuvent déclarer à titre privilégié que les 24 loyers précédents le jugement d’ouverture, en date du 24 mars 2022 ainsi que ceux de l’année courante du fait de la résiliation du bail le 15 septembre 2022.
Les 24 loyers antérieurs la survenance du jugement d’ouverture sont ceux de mars 2020 à mars 2022, et leur montant s’élève à la somme totale de 36.648 euros (1.527 euros x 24).
Durant cette période, la preneuse a réglé les sommes de 698,30 euros et 1.351,13 euros le 1er novembre 2020, qu’il convient de retirer.
En l’état de la résiliation du bail le 15 septembre 2022, il convient d’ajouter les loyers de l’année 2022, soit la somme de 8.743,31 euros.
Ainsi, il convient de fixer les créances privilégiées des époux [C] au passif de la liquidation de la SARL CAMIOLE RESIDENCE à la somme de 43.341,88 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du harcèlement judiciaire des époux [C]
Si le tribunal ne peut en admettre la totalité à titre de créance privilégiée, il n’en demeure pas moins que les époux [C] disposaient d’une créance de 79.238,35 euros à l’égard de la société CAMIOLE RESIDENCE. Il en résulte que la procédure qu’ils ont intentée est par conséquent justifiée et ne saurait constituer un abus de droit.
Les défenderesses seront par conséquent déboutées de leur demande à ce titre.
Sur les mesures de fin de jugement
La SCP BR ASSOCIES, qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur [S] [C] et Madame [J] [P] épouse [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
FIXE les créances privilégiées de Monsieur [S] [C] et Madame [J] [P] épouse [C] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL CAMIOLE RESIDENCE à la somme de 43.341,38 euros ;
DEBOUTE la SARL CAMIOLE RESIDENCE et la SCP BR ASSOCIES, es qualité de mandataire de liquidateur de la SARL CAMIOLE RESIDENCE de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCP BR ASSOCIES, es qualité de mandataire de liquidateur de la SARL CAMIOLE RESIDENCE, à payer à Monsieur [S] [C] et Madame [J] [P] épouse [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCP BR ASSOCIES, es qualité de mandataire de liquidateur de la SARL CAMIOLE RESIDENCE aux dépens.
Ainsi fait à Draguignan le 11 septembre 2024.
La greffière La présidente
