Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/08872
N° Portalis DBZS-W-B7I-YUM4
N° de Minute : L 25/00001
JUGEMENT
DU : 27 Janvier 2025
[K] [O] épouse [M]
[B] [M]
C/
[E] [I]
[R] [I]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 27 Janvier 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [K] [O] épouse [M], demeurant [Adresse 3]
M. [B] [M], demeurant[Adresse 3]
représentés par Me Sandra VERMEESCH-BOCQUET, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [E] [I], demeurant [Adresse 6]
M. [R] [I], demeurant [Adresse 5]
non comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 8872/24 – Page - MA
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2014 à effet au 16 décembre 2014, Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [E] [I] un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 415 euros, outre une provision sur charges de 35 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [R] [I] s’est engagé en qualité de caution solidaire au profit de Monsieur [E] [I] pour la durée du bail consenti et de sa reconduction tacite.
Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] ont fait signifier à Monsieur [E] [I] un commandement de payer la somme principale de 5.627 euros dans un délai de deux mois sous peine de constat de la résiliation du bail.
Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [R] [I] en sa qualité de caution par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] ont fait délivrer à Monsieur [E] [I] un congé pour motif légitime et sérieux, constitué par les impayés locatifs.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 16 mai 2023.
Par actes signifiés par commissaire de justice les 14 et 19 juin 2024, Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] ont respectivement fait assigner Monsieur [R] [I] Monsieur et Monsieur [E] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :
Le constat de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ;Le constat de la validité du congé délivré au locataire par du 6 juin 2023 avec effet au 16 décembre 2023 ;
En conséquence,
Le constat de la résiliation du bail litigieux avec effet au 16 décembre 2023 ;l’expulsion de Monsieur [E] [I] des lieux sis [Adresse 6] et de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;La condamnation solidaire de Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 9.734 euros avec intérêts judiciaires à compter du 12 mai 2023 (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation ( à parfaire donc au jour de l’audience) ;La condamnation solidaire de Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible à compter de la résiliation du bail et jusqu’à sa libération effective des lieux ;La condamnation solidaire de Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer et des significations des commandements à la caution.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 20 juin 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 novembre 2024. Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative arrêtée à la somme de 13.784 euros au 13 novembre 2024.
Assignés par actes d’huissier de justice délivrés à l’étude, Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] n’ont pas comparu.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I], assignés à, n’ont pas comparu. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l’espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] justifient avoir régulièrement signifié le 12 mai 2023 un commandement de payer la somme de 5.627 euros dans un délai de deux mois sous peine de résiliation du bail.
Il ressort du relevé de compte que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées par le locataire dans le délai de deux mois qui lui était imparti pour ce faire.
Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2023.
Il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 13 juillet 2023 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 450 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 13 juillet 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de novembre 2024 inclus.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l’espèce, Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] versent aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 novembre 2014 ;l’acte de cautionnement solidaire signé par Monsieur [R] [I] le 27 novembre 2014 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 mai 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [E] [I] reste devoir à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] la somme de 13.784 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.
Monsieur [E] [I], non comparant, n’apporte aucun élément susceptible de remettre en question le montant de la créance ainsi établi.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [E] [I] à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] la somme de 13.784 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse et au paiement, à compter du 13 juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 450 euros.
Sur l'engagement de la caution :
En application des deux derniers alinéas de l'article 22-1 alinéas 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce, l'acte sous seing privé du 27 novembre 2014 en vertu duquel Monsieur [R] [I] s'est porté caution solidaire du locataire apparaît conforme aux dispositions susvisées.
Il est précisé que le cautionnement est dû tant pour la durée du bail initial que de sa reconduction tacite et s’étend aux indemnités d’occupation et intérêts de retard.
Il en résulte que Monsieur [R] [I] sera solidairement condamné avec le locataire à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] la somme de 13.784 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 13 novembre 2024, ainsi qu’aux indemnités d’occupation dues jusqu’à libération effective des lieux.
Les intérêts au taux légal le concernant courront à compter de la dénonciation du commandement de payer du 18 octobre 2023 sur la somme de 5.627 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande de constat de la validité du congé délivré au locataire :
Cette demande apparaît dépourvue d’objet dès lors que le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] la somme de 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] et Monsieur [E] [I], portant sur le logement situé [Adresse 6] étaient réunies à la date du 13 juillet 2023 ;
Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;
AUTORISE, à défaut pour Monsieur [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 450 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 13 juillet 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] la somme de 13.784 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ;
DIT que cette somme portera à l’égard de Monsieur [E] [I] intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 5.627 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;
DIT que cette somme portera à l’égard de Monsieur [R] [I] intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, date de la dénonciation du commandement de payer, pour la somme de 5.627 euros et de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] aux entiers dépens ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I] et Monsieur [R] [I] à payer à Monsieur [B] [M] et Madame [K] [O] épouse [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
RAPPELLE à Monsieur [E] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
LA GREFFIERE,
Sylvie DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Noémie LOMBARD
