Cour d'appel, 26 septembre 2024. 20/02955

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-3 ARRÊT AU FOND DU 26 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/105 Rôle N° RG 20/02955 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVGX S.A.S. [S] INVESTMENTS S.A.S. CHUIVENETIE C/ S.A.R.L. SOCIETE INVESTISS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Alain GALISSARD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 20 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 2018F00278. APPELANTES S.A.S. [S] INVESTMENTS, poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marie-Françoise BLAIZE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant Me André-François BOUVIER-FERRENTI de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS S.A.S. CHUIVENETIE, poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marie-Françoise BLAIZE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant Me André-François BOUVIER-FERRENTI de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS INTIMEE S.A.R.L. INVESTISS, anciennement dénommée AGENC'IMMO INTERNATIONALE, agissant aux présentes par sa dirigeante Madame [X] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]. représentée et assistée de Me Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe DELMOTTE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe DELMOTTE, Président Madame Françoise PETEL, Conseillère Madame Françoise FILLIOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Laure METGE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, après prorogation, le 26 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024 Signé par Monsieur Philippe DELMOTTE, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige La société Agenc'Immo Internationale (la société Agenc'Immo), qui a pour dirigeante Mme [T], devenue la société Investiss, exerce une activité d'agent immobilier. Elle est intervenue dans le cadre de négociations ayant abouti, le 22 octobre 2017, à l'acquisition par la société [S] Investments, société holding ayant pour activités des placements financiers dont M. [R] [S] est le dirigeant, d'un appartement constituant le n° 5 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 4] (06). Le 26 octobre 2017, M. [R] [S] 'ou toute personne physique ou morale pouvant se substituer', a confié à la société Agenc'Immo un mandat de recherche, d'une durée de trois mois, contenant les mentions suivantes : ' désignation : immeuble [Adresse 1] Concerne le reste de l'immeuble dont un appartement a été acquis le 22 octobre 2017". La clause dénommée 'obligations du mandant' dispose 'le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles. Il s'interdit, pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, d'en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur' attention : cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n° 03 02 de la Commission des clauses abusives). En cas de non respect de cette obligation et si le bien à acquérir est parfaitement identifié, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue', en l'occurrence 5% HT du prix de vente en sus à la charge de l'acquéreur. Suivant acte authentique établi le 20 juillet 2018, par M° [V], notaire à [Localité 5] (42), la société Chuivenetie, société ayant pour activités l'acquisition, l'apport, la mise en valeur par la location, la construction, l'administration de tous biens immobiliers, l'acquisition, la création, l'exploitation d'hôtel restaurant et toutes activités liées au tourisme et le conseil dont M. [R] [S] est le dirigeant, a acquis les biens et droits immobiliers, objet du mandat de recherche. Ayant appris l'existence de cette vente, la société Agenc'Immo a adressé, le 26 juillet 2018, à M. [S] et à la société [S] Investments, une mise en demeure à l'effet d'obtenir le paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat. Suivant courrier du 31 juillet 2018, les conseils de la société [S] Investments ont contesté le rôle que s'est attribué la société Agenc'Immo dans l'opération concernée. Par acte d'huissier du 30 octobre 2018, la société Agenc'Immo a assigné la société [S] Investments devant le tribunal de commerce de Cannes en paiement de la commission, le paiement devant intervenir aux termes de cette assignation , au bénéfice de Mme [T] en son nom personnel. Exposant qu'elle n'avait pu, initialement, obtenir l'identité du véritable acquéreur de l'immeuble litigieux, la société Agenc'Immo a assigné, par acte d'huissier du 16 mai 2019, la société Chuivenetie devant le tribunal de commerce de Cannes à l'effet d'obtenir sa condamnation au paiement de la commission. Invoquant la stratégie mise en place par les sociétés [S] Investment et Chuivenetie pour l'évincer de l'opération, la société Agenc'Immo a sollicité leur condamnation in solidum au paiement de la somme principale de 148 800€ TTC. Par jugement du 20 février 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de commerce de Cannes, qui a ordonné la jonction des deux instances, a : - condamné 'en solidarité' les sociétés [S] Investments et Chuiveneties à payer à la société Agenc'Immo la somme principale de 148 800€ TTC avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2018 au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire - ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil - débouté la société Agence'Immo de sa demande au titre de la résistance abusive - condamné 'en solidarité' les sociétés [S] Investments et Chuiveneties à payer à la société Agenc'Immo la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par déclaration du 26 février 2020, les sociétés [S] Investments et Chuiveneties ont relevé appel de cette décision. Vu les conclusions du 12 mai 2022 des sociétés [S] Investments et Chuiveneties demandant à la cour A titre principal - d'infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société Agenc'Immo de sa demande formée au titre de la résistance abusive - de déclarer irrecevables les demandes de la société Agence'Immo faute de qualité à agir en défense de la société [S] Investments - de débouter la société Agenc'Immo de l'ensemble de ses demandes A titre subsidiaire - de constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée au 'mandat de recherche' - de réduire le montant de la clause pénale à 7440€ En tout état de cause, - de condamner la société Agenc'Immo au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel. Vu les conclusions du 16 mai 2022 de la société Investiss, anciennement dénommée Agenc'Immo demandant à la cour A titre principal, - de juger que le mandat de négociation immobilière n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 A titre subsidiaire, de juger régulier le mandat de négociation immobilière En toute hypothèse, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions - de condamner les sociétés [S] Investments et Chuiveneties au paiement d'une somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés pour se défendre devant la cour d'appel outre les dépens de première instance et d'appel. La clôture de l'instruction du dossier est intervenue le 30 mai 2023. Motifs 1. Sur la recevabilité de l'action engagée contre la société [S] Investments La société Agenc'Immo a inialement engagé son action en paiement à l'encontre de la société [S] Investments alors qu'elle était dans l'ignorance de l'identité de l'acquéreur des biens, objet du mandat de recherche et alors même que la société [S] Investments n'a pas acquis les biens, objet du mandat litigieux. Le mandat de recherche est établi au nom du mandant M. [R] [S] ou de toute personne physique ou morale pouvant se substituer à celui-ci ; or la vente intervenue le 20 juillet 2018 l'a été au bénéfice de la société Chuivenetie, ainsi substituée à M. [R] [S] et non de la société [S] Investments. Si les pièces produites par les parties révèlent le rôle déterminant et l'omniprésence de M. [S] au cours des négociations ayant abouti à la vente du 20 juillet 2018, elles n'établissent pas que M. [S] agissait au nom de la société [S] Investments. Le seul courrier établi par la société Agenc'Immo au nom de cette société, daté du 8 janvier 2018 et destiné au notaire, transmis par courriel du 22 décembre 2017 et la mise en demeure adressée indistinctement le 26 juillet 2018 à M. [R] [S] et à la société [S] Investemnts ne permettent pas d'affirmer que cette société a ratifié, à une date quelconque, le mandat de recherche signé le 26 octobre 2017. La société Agenc'Immo n'avait elle-même aucune certitude sur l'identité exacte de son interlocuteur, soit M. [S] ou la société [S] Investments et du rôle précis tenu par l'un ou l'autre dans la poursuite des négociations puisque dans l'assignation du 16 mai 2019 délivrée à la société Chuivenetie, elle écrivait : 'cette mauvaise foi s'est poursuivie par la tentative de dissmulation du bénéficiaire effectif de l'acquisition effectuée par l'effet de la clause de substitution consentie à Monsieur [R] [S], personne physique dont la responsabilité sera également recherchée ultérieurement'. En réalité aucune action n'a été engagée contre M. [R] [S], pris en son nom personnel. Faute de démontrer la qualité pour agir de la société [S] Investemnts, l'action engagée par la société Agenc'Immo devenue la société Investiss sera déclarée irrecevable ; les dispositions du jugement relatives aux condamnations de la société [S] Investments seront donc infirmées. 2. Sur la nature de l'intervention de la société Agenc'Immo et ses conséquences La société Investiss justifie de ce que M. [R] [S] est un homme d'affaires, dirigeant plusieurs sociétés commerciales et des SCI ayant pour activités les investissements immobiliers, l'administration de biens immobiliers ou le secteur de la restauration. Les acquisitions réalisées à [Localité 4] s'inscrivent dans le domaine de l'activité professionnelle de M. [S] et n'obéissent pas à des fins personnelles. Dans ses conclusions de première instance, invoquées et produites par la société Investiss, la société [S] Investments indiquait que l'acquisition du premier appartement de l'immeuble cannois, intervenue par l'entremise de la société Agenc'Immo s'inscrivait dans le cadre de son 'activité d'investissement immobilier' et que 'son dirigeant, M. [R] [S] avait par la suite demandé à Mme [T] des renseignements sur la faisabilité de l'acquisition du reste de l'immeuble du [Adresse 1] appartenant à Mme [U] [C]'. L'opération immobilière projetée par M. [S] s'inscrivait d'autant plus dans le cadre de ses activités professionnelles et dans une perspective de rentabilisation et de réalisation de plus values que la société intimée établit que par acte authentique du 29 novembre 2019, soit 16 mois après la vente du 20 juillet 2018, les sociétés [S] Investments et Chuivenetie ont vendu de concert l'ensemble immobilier pour un prix global de 4 380 000€ représentant une plus value globale de 1 400 000€. Pour autant, la qualité de professionnel de M. [S] n'interdit pas à la société Chuivenetie, qui s'est substituée à son dirigeant, d'invoquer les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 du décret d'application du 20 juillet 2012. Mais la méconnaissance des règles édictées par ces textes, qui ont pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant, n'est sanctionnée que par une nullité relative, les actes de gestion accomplis sans mandat ou les irrégularités éventuelles du mandat pouvant être ratifiées ultérieurement par le mandant. En l'espèce, la société Chuivenetie ne peut invoquer utilement la nullité du mandat de recherches aux motifs que ce mandat doit être détenu par le mandataire avant toute négociation et qu'un mandat de recherches ne peut porter sur un bien préalablement identifié. D'une part, en effet, les courriels et échanges intervenus courant septembre 2017 avant le mandat litigieux ne constituent pas des opérations de négociations. En outre, comme les sociétés appelantes l'ont elles-même précisé dans leurs conclusions de première instance, c'est M. [R] [S] qui a pris l'initiative de solliciter la société Agenc'Immo pour recueillir des 'renseignements sur la faisabilité de l'acquisition du reste de l'immeuble'. D'autre part, c'est en toute connaissance de cause que M. [R] [S] a signé le mandat de recherches qui portait exclusivement sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] qu'il convoitait comme le mandat le précise expressément. Ainsi, nonobstant le terme de mandat 'de recherche', le mandat ne confiait pas à la société Agenc'Immo la recherche et la présentation d'un bien quelconque à vendre mais une mission d'entremise visant à la négociation de l'opération immobilière intéressant la partie de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] non encore vendue. Dans ces conditions, le mandat confié sans équivoque à la société Agenc'Immo par M. [R] [S] auquel s'est substituée la société Chuivenetie constituait un mandat de négociation sans que la société Chuivenetie puisse en contester l'objet et invoquer son irrégularité de ce chef. Pas davantage, en présence d'un mandat non exclusif, d'une durée limitée à trois mois, la société Chuivenetie, ne peut reprocher au mandat litigieux de ne pas préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser non plus que la périodicité des informations que doit donner le mandataire au mandant, cette périodicité de l'information étant laissée en l'espèce à la libre discrétion des parties. La société Agenc'Immo, qui devait, aux termes du mandat, entreprendre, d'une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui était confiée et rendre compte de sa mission au mandant justifie des diligences qu'elle a accomplies dans le cadre de ce mandat soit: - la transmission des coordonnées du mandataire judiciaire et de la tutrice de Mme [C], propriétaire de l'immeuble, du gestionnaire de l'immeuble informant M. [R] [S] des travaux nécessaires au ravalement de l'immeuble (courriel du 13 novembre 2017) - la transmission d'un dossier technique établi par l'un de ses collaborateurs, M. [W], concernant la déclaration de travaux sur les parties communes de l'immeuble, en l'occurrence le ravalement des façades, (courriel du 13 novembre 2017) - la transmission des plans intérieurs de l'immeuble, comprenant un rez de chaussée et trois étages (courriel du 27 novembre 2017) - la réponse à la demande expresse de M. [R] [S] pour transmettre une attestation de rentabilité locative de l'immeuble dont l'acquisition était projetée (courriel du 27 novembre 2017) - la transmission des plans du 3e étage sur la demande expresse de M. [R] [S] (courriel du 5 décembre 2017) - la transmission d'une lettre du 9 décembre 2017 et d'une attestation sous forme de tableau synoptique comportant l'estimation des lots, objet du mandat (courriel du 12 décembre 2017) - l'information concernant le nouveau notaire chargé de la succession de Mme [C], en l'occurrence M° [V] (courriel du 20 décembre 2017) - le courriel du 22 décembre 2017 avec transmission d'une lettre préparée par la société Agence'Immo à l'attention du notaire lui exposant la volonté de M. [R] [S] d'acquérir la totalité de l'immeuble, lui demandant l'établissement des comptes de la copropriété et l'évaluation des biens de la copropriété - M. [R] [S] a informé la société Agenc'immo de la transmission au notaire du courrier préparé par celle-ci suivant courriel du 12 janvier 2018 - Puis par courriel du 18 janvier 2018, M. [R] [S] a informé la société Agenc' Immo de la réception de la réponse du notaire datée du 17 janvier 2018, de son désaccord sur le prix de vente proposé soit 2 700 000€ et de sa volonté de discuter de la situation avec la société Agenc'Immo. Ces éléments révèlent que la société Agenc'Immo a effectué des recherches sur la situation juridique du bien, objet du mandat, qui dépendait d'une copropriété et d'une indivision successorale, a communiqué à son mandant des documents techniques relatifs à l'immeuble, a préparé des projets de correspondance et a permis à M. [R] [S] d'entrer en relation avec le notaire chargé de régler la succession de Mme [C] dont elle avait trouvé les coordonnées ; l'intervention de la société Agenc'Immo, qui a permis le rapprochement entre les vendeurs et l'acheteur ont été déterminantes de la conclusion de la vente signée pendant le délai de 12 mois suivant l'expiration du mandat litigieux. Passée la date du 18 janvier 2018, M. [R] [S], qui a laissé croire à la société Agenc'Immo que l'opération ne l'intéressait plus a, en réalité poursuivi les négociations avec les vendeurs par l'intermédiaire du notaire instrumentaire auquel il avait donné dès le 21 décembre 2017 un mandat de vente dont l'existence a été cachée à la société Agenc'Immo (p43 de l'acte de vente du 20 juillet 2018). La société Agenc'Immo a été tenue dans l'ignorance la vente qui a a été réalisée dans le délai d'un an suivant l'expiration du mandat de recherche, au mépris de la clause interdisant au mandant de traiter l'achat éventuel de l'immeuble directement avec le vendeur, pendant le délai précité. Ce faisant, la société Agenc'Immo devenue société Investiss, est fondée à reprocher à la société Chuivenetie, qui s'est substituée à M. [R] [S], son dirigeant, le manquement à ses obligations contractuelles consistant dans son éviction et la privation de la réalisation de l'acquisition dont elle l'avait chargée, peu important que l'acheteur ait obtenu une diminution du prix de vente initialement proposé. La société Chuivenetie n'est pas fondée à invoquer les dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, alors que le mandat litigieux ne comporte pas une clause d'exclusivité et a été conclu pour une durée de trois mois sans renouvellement. En tout état de cause, il convient de relever que la clause pénale figure dans le mandat litigieux en caractère gras, en majuscules et est rédigée en caractères d'une taille supérieure au reste du texte de sorte qu'elle est très apparente. La société intimée est donc fondée à obtenir le paiement de l'indemnité compensatrice de la commission dont la faute commise par la société Chuivenetie l'a privée et dont le montant n'est pas manifestement exessif au regard des diligences déployées par l'agence immobilière. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Chuivenetie à payer la somme principale de 148 800€, sauf à faire courir les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement attaqué, s'agissant d'une indemnité. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a prononcé des condamnations contre la société [S] Investments et a fait courir des intérêts au taux légal sur la somme de 148 800€ à compter du 26 juillet 2018 ; Statuant à nouveau ; Déclare irrecevable l'action engagée par la société Agenc'Immo Internationale, devenue la société Investiss à l'encontre de la société Sus Investments ; Dit que les intérêts au taux légal sur la somme en principal de 148 800€ au paiement de laquelle est condamnée la société Chuivenetie courent à compter du 20 février 2020 ; Condamne la société Chuivenetie aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés [S] Investments et Chuivenetie, condamne la société Chuivenetie à payer à la société Investiss la somme de 4000€. LE GREFFIER LE PRESIDENT