Cour d'appel, 26 février 2025. 22/01975

5ème Chambre ARRÊT N° 66 N° RG 22/01975 - N° Portalis DBVL-V-B7G-STA2 (Réf 1ère instance : 21/002425) Mme [E] [G] C/ M. [U] [R] Mme [M] [C] épouse [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gresle Me Cluzeau RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Janvier 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [E] [G] née le 04 Avril 1967 à [Localité 9], de nationalité française, sans profession [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me Philippe GRESLE de la SCP AVOCATS NORD LOIRE, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : Monsieur [U] [R] né le 05 Janvier 1965 à [Localité 5], de nationalité française, boulanger [Adresse 7] [Localité 1] Madame [M] [C] épouse [R] née le 24 Janvier 1965 à [Localité 5], de nationalité française [Adresse 7] [Localité 1] Représentés par Me Simon CLUZEAU de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES Par acte sous seing privé du 28 février 2018, M. [U] [R] et Mme [M] [R] née [C] ont donné à bail à usage d'habitation principale à Mme [E] [G] un logement non meublé situé [Adresse 6] à [Localité 12], moyennant un loyer révisable incluant une provision sur charges d'un montant total de 490 euros par mois. Le 10 juillet 2020, M. [U] [R] et Mme [M] [R] née [C] ont fait délivrer à Mme [E] [G] un congé pour reprise, à effet au 27 février 2021. Par acte d'huissier délivré le 26 août 2021, M. [U] [R] et Mme [M] [R] née [C] ont fait assigner Mme [E] [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Nantes. Par jugement en date du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - validé le congé aux fins de reprise de l'immeuble loué par M. [U] [R] et Mme [M] [R] née [C] à Mme [E] [G] suivant bail du 28 février 2018 portant sur un immeuble sis à [Adresse 6] à [Localité 12], délivré le 10 juillet 2020 pour le 28 février 2021, - dit que le bail liant les parties a pris fin à cette date et dit que Mme [E] [G] est occupante sans droit ni titre de l'immeuble depuis le 28 février 2021, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 28 février 2021 par Mme [E] [G] à M. [U] [R] et Mme [M] [R] née [C] à une somme égale au montant du loyer provision comprise, si le bail s'était poursuivi, - ordonné l'expulsion de Mme [E] [G] et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [E] [G] à payer à M. [U] [R] et Mme [M] [R] née [C] la somme de 4 348 euros correspondant aux loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtée au 30 novembre 2021, - débouté Mme [E] [G] de sa demande de délais de paiement, - rejeté toute autre demande ou plus ample, - condamné Mme [E] [G] aux dépens, - rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, Le 23 mars 2022, Mme [E] [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 juin 2022, elle demande à la cour de : - la recevoir en son appel, l'en déclarer bien fondée, - réformer le jugement entrepris, - déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 10 juillet 2020, - en conséquence, débouter M. [U] [R] et Mme [M] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner M [U] [R] et Mme [M] [R] au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner M. [U] [R] et Mme [M] [R] au paiement d'une somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2022, M. [U] [R] et Mme [M] [R] demandent à la cour de : - débouter Mme [G] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 17 février 2022 en ce qu'il : * validé le congé aux fins de reprise de l'immeuble loué par eux à Mme [E] [G] suivant bail du 28 février 2018 portant sur un immeuble sis à [Adresse 6] à [Localité 12], délivré le 10 juillet 2020 pour le 28 février 2021, * dit que le bail liant les parties a pris fin à cette date et dit que Mme [E] [G] est occupante sans droit ni titre de l'immeuble depuis le 28 février 2021, * fixé l'indemnité mensuelle d'occupation qui leur est due à compter du 28 février 2021 par Mme [E] [G] à une somme égale au montant du loyer provision comprise, si le bail s'était poursuivi, * ordonné l'expulsion de Mme [E] [G] et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * condamné Mme [E] [G] à leur payer la somme de 4 348 euros correspondant aux loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtée au 30 novembre 2021, * débouté Mme [E] [G] de sa demande de délais de paiement, * rejeté tout autre demande ou plus ample, * condamné Mme [E] [G] aux dépens, - condamner Mme [G] [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [G] [E] aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Liminairement, il est relevé que si Mme [G], appelante critique le jugement qui rejette ses demandes, elle ne formule devant la cour aucune demande relativement à des travaux et à des délais de paiement dont elle a été déboutée. Sa seule demande en paiement porte sur des dommages et intérêts. Celle-ci sera examinée ci-après par la cour. - sur la nullité du congé Mme [G] relève que les époux [R] lui ont donné congé 'pour reprendre le logement, le bailleur justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.' Elle estime que ce congé ne donne aucune explication pour justifier ce motif légitime et qu'en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être déclaré nul. À titre subsidiaire, elle considère, à supposer possible de justifier a posteriori de l'existence d'un caractère réel et sérieux du motif de reprise, que les pièces communiquées ne l'établissent pas. Elle fait valoir que : - l'attestation de Mme [S] [R] est établie par elle-même pour son propre profit et qu'elle ne donne aucun élément justifiant ce caractère réel et sérieux de la reprise, - l'attestation de l'employeur de cette dernière, qui est une entreprise de [Localité 11], qui indique que sa salariée serait affectée à des chantiers se situant plus particulièrement autour de [Localité 5], domicilie l'intéressée à [Localité 10], de sorte qu'elle dispose déjà d'un logement à proximité de [Localité 5], ce qui correspond à ses voeux, et la preuve de ces chantiers autour de [Localité 5] n'est pas davantage rapportée, - l'attestation de Mme [H], qui affirme que Mme [R] n'a pas de logement est contredite par celle de l'employeur. Selon elle, ce congé est frauduleux et doit donc être annulé. En réponse, les époux [R] font valoir que l'article 15 invoqué ne conditionne pas la validité du congé à la production d'un quelconque justificatif pour justifier la reprise au moment de la délivrance du congé, que cet acte délivré le 10 juillet 2020 par huissier de justice mentionne clairement le motif allégué, les nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, en l'occurrence leur fille, qu'il comporte ainsi les mentions prévues à peine de nullité. Ils ajoutent que, toutefois, pour répondre aux attentes de Mme [G], ils lui ont signifié par huissier le 18 novembre 2021 les justificatifs du caractère réel et sérieux de cette reprise, en transmettant un certain nombre de documents. Ils demandent à la cour de dire le congé parfaitement conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s'opposent au prétendu caractère frauduleux du congé. Ils indiquent que leur fille a trouvé un emploi depuis le 6 avril 2021 et qu'elle est affecté à des chantiers autour de [Localité 5], que le lieu du siège social de l'entreprise est indifférent. Ils précisent que l'adresse mentionnée sur l'attestation de l'employeur de Mme [R] est celle de ses parents, chez lesquels elle était domicilié en avril 2021 faute de logement, qu'il est parfaitement démontré par des attestations que Mme [S] [R] est hébergée chez une amie ou une tante le temps de retrouver le logement occupé par Mme [G]. L'article 15 de la loi n° 89-462 dans sa version applicable au litige dispose : Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En l'espèce, le congé pour reprise délivré le 10 juillet 2020 précise : «Les bailleurs entendent par le présent acte mettre fin à la location en cours et vous donner congé pour le 27 février 2021. Ce congé est justifié par la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de Mme [R] [S] née le 1er novembre 1955 à [Localité 8], actuellement domiciliée [Adresse 4] à [Localité 8], fille de M. [R] [U] et de Mme [R] [M]». L'indication des motif, nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, et de la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, un descendant, respecte bien les formalités requises par les dispositions légales. Il est justement souligné par les intimés que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité. Le moyen tiré d'une nullité, tirée du non respect des mentions légales d'un congé prescrites à peine de nullité doit être écarté. La décision des bailleurs de reprendre le logement pour y loger leur fille présente un caractère réel et sérieux au regard des pièces communiquées et versées aux débats, qui prises dans leur ensemble établissent le projet d'établissement de Mme [S] [R] près de [Localité 5], ce que favorise le logement loué sis dans les environs de cette commune. En effet : - Mme [S] [R] déclare, dans une attestation écrite le 29 juin 2020, résider à [Localité 8], [Adresse 3] et rechercher un emploi dans la région de [Localité 5], - son employeur depuis le 6 avril 2021 confirme dans une attestation établie le 31 mai 2021, qu'elle travaille sur des chantiers autour de [Localité 5], ce qui suffit à l'établir sans exiger des bailleurs la description de ces chantiers, - la tante et des amies de Mme [S] [R] précisent qu'elles accueillent régulièrement celle-ci près de [Localité 5], en l'absence d'un logement personnel. Ces déclarations n'apparaissent pas contradictoires, Mme [S] [R] ayant pu, à la date de la délivrance du congé en juillet 2020, disposer d'un logement à [Localité 8], comme elle en fait état le 29 juin 2020 dans une attestation, puis vivre au domicile de ses parents à [Localité 10], comme indiqué par son employeur en mai 2021, pour se rapprocher de son lieu de travail, son emploi ayant débuté le 6 avril 2021, puis être hébergée par des proches à [Localité 5] et ses alentours. Le caractère frauduleux du congé ne se présume pas, et il appartient à Mme [G] d'en apporter la preuve. La cour note que l'opportunité pour les bailleurs de reprendre un logement afin d'y loger leur fille, proche de l'endroit où ils habitent, ne peut en aucun cas être soumise à l'appréciation du juge, que la locataire, qui occupe encore les lieux, ne peut, sur ses seules affirmations soutenir dès à présent que la reprise du bien pour y loger Mme [S] [R], ne sera pas la réalité. Ainsi, le caractère frauduleux du congé, qui au demeurant ne peut s'apprécier qu'après la sortie des lieux du locataire, ne ressort d'aucun élément. Il est relevé par la cour que le congé est régulier s'agissant du délai de préavis, pour être délivré le 10 juillet 2020 pour une libération des lieux au 28 février 2021, date d'échéance du bail. Le congé est donc valide, et le bail valablement résilié à compter du 28 février 2021. Le jugement de première instance est confirmé. - sur les conséquences de la résiliation du bail Mme [G] critique, sans argument autre que la nullité du congé, précédemment écartée, le jugement qui la condamne au paiement à une indemnité d'occupation et ordonne son expulsion. Les bailleurs, quant à eux, sollicitent la confirmation du jugement. Depuis le 28 février 2021, date de résiliation du bail, Mme [G] occupe le logement sans droit ni titre, ce qui justifie sa condamnation à une indemnité d'occupation d'une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 490 euros, jusqu'à la libération effective des lieux et de celle de tous occupants. L'expulsion de la locataire a été à bon droit ordonnée, la locataire se maintenant dans les lieux. - sur la dette locative Mme [G] conteste la condamnation au paiement de la somme de 4 348 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation, arrêtée au 30 novembre 2021, sans s'en expliquer. Les époux [R] en sollicitent la confirmation. Suivant l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. Le décompte produit par les bailleurs comprend les paiements de la locataire ainsi que les montants versés par la CAF. En l'absence d'éléments apportés par Mme [G] justifiant sa libération, la somme de 4 348 euros est arrêtée au 30 novembre 2021 et le jugement confirmé en ce qu'il prononce condamnation son encontre à ce titre. - sur la demande de dommages et intérêts Mme [G] réclame la somme de 3 000 euros à ses bailleurs à titre de dommages et intérêts au motif qu'ils ont manifestement souhaité mettre fin au contrat en délivrant un congé à tort pour les raisons exposées ci-dessus. Les époux [R] sollicitent la confirmation du rejet de cette demande. En considération des développements précédents, aucune faute des bailleurs n'est caractérisée et le congé a été déclaré parfaitement régulier et valide. Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute Mme [G] de sa demande. - sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant à l'instance, Mme [G] supportera la charge des dépens et versera aux intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros, étant précisé que les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Mme [E] [G] à payer à M. [U] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [E] [G] aux entiers dépens d'appel. Le Greffier La Présidente