Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Service de proximité
ORDONNANCE DE REFERE
du 17 Octobre 2024
Minute n°
S.A. MORTANGE INVESTISSEMENTS c/ [B]
DU 17 Octobre 2024
N° RG 24/01324 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSOC
- Exécutoire :
à Me Frédérice GONDER
- copie certifiée conforme :
à Me Sarah PARIENTE
le :
DEMANDERESSE:
S.A. MORTANGE INVESTISSEMENTS
[Adresse 3]
[Localité 1] -
Rep/Assistant : Me Frédérice GONDER, avocat au barreau de Bordeaux,
DEFENDEUR:
Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[Localité 1],
Rep/Assistant : Me Sarah PARIENTE, avocat au barreau de Nice
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-06088-2024-3042 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et du délibéré :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assisté (e)lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
La SAS MORTAGNE Investissements a, selon acte sous seing privé du 21 octobre 2016, donné à bail d’habitation à Monsieur [M] [B], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Localité 1], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 495,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 35,00 euros, soit un total mensuel de 530,00 euros.
Vu l’acte d’huissier en date du 13 février 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 15 février 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel La SAS MORTAGNE Investissements a fait assigner Monsieur [M] [B], en référé devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 15 avril 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de l’article 7 g et 24 de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,
Lors de l’audience du 15 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 10 juin 2024, audience lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2024.
Or, suite à un problème d’organisation de la permanence d’avocat et à la demande de l’avocat du défendeur, a été ordonnée la réouverture des débats afin de faire respecter le principe du contradictoire et recueillir les observations de toutes les parties sur le litige. Les parties ont été convoquées à l’audience du 2 septembre 2024 à 10h15.
Lors de cette audience, La SAS MORTAGNE Investissements, représentée maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation,
Monsieur [M] [B] sollicite des délais de paiement auxquels le demandeur ne s’oppose pas.
Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure de référé et sa recevabilité
A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989.
Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 13 février 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 15 février 2024, soit 6 semaines au moins avant la première audience du 15 avril 2024, et d’autre part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 30 novembre 2023, en date du 1er décembre 2023.
Son action est donc déclarée recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le bail liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.
Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, 6 semaines après un commandement resté infructueux,
Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [M] [B] par acte d’huissier en date du 30 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 1745,09 selon décompte locatif arrêté au mois de novembre 2023 et le coût de l’acte pour 127,64 euros.
Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les 6 semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 janvier 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et de le condamner à payer à La SAS MORTAGNE Investissements une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives et des impôts et taxes à la date de la résiliation, à compter du 12 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts de droit à chaque terme du loyer.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
Il résulte du décompte joint à l’assignation, que Monsieur [M] [B] restait devoir la somme de 3464,72 Euros arrêtée à février 2024 au titre de l’arriéré locatif.
Selon le décompte actualisé au 2 septembre 2024, Monsieur [M] [B] reste devoir la somme de 2679,45 Euros au titre de l’arriéré locatif.
Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 2679,45 euros, il convient de condamner Monsieur [M] [B] à payer à La SAS MORTAGNE Investissements cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l’octroi de délais de paiement au locataire
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.
Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels la bailleresse est favorable.
A l’examen du relevé de compte locatif actualisé, il ressort que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis le mois de juin 2024 et qu’il s’est acquitté de sommes en sus afin d’apurer son arriéré locatif. Par ailleurs, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais.
Au regard des éléments sus-énoncés il est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.
Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.
Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Monsieur [M] [B], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023 et sera condamné à payer à La SAS MORTAGNE Investissements une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DÉCLARONS l’action de La SAS MORTAGNE Investissements recevable,
CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 21 octobre 2016 à effet au 11 janvier 2024,
ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [M] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés, des lieux occupés sis à [Localité 1], [Adresse 2], en application des articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à La SAS MORTAGNE Investissements une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives et des impôts et taxes, à la date de la résiliation, à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à chaque terme du loyer,
CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à La SAS MORTAGNE Investissements la somme de 2679,45 Euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDONS à Monsieur [M] [B] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 2679,45 euros selon 5 mensualités de 535,89 euros chacune, à compter du 05 du mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,
DISONS que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,
CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à La SAS MORTAGNE Investissements la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [M] [B] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023,
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
