Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/03111

Du 05 février 2024 5AA SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 23/03111 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIAP [F] [I] C/ [J] [E] - Expéditions délivrées à Me FILLATRE M. [E] - FE délivrée à Me FILLATRE Le 05/02/2024 Avocats : la SELARL GALY & ASSOCIÉS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 4] JUGEMENT EN DATE DU 05 février 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : Madame [F] [I] née le 13 Mars 1984 à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Maître Blandine FILLATRE, membre de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au Barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [J] [E] [Adresse 3] [Localité 5] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 05 décembre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2021, Madame [F] [I] a donné à bail à Monsieur [J] [E] un appartement (lot n° 14) situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600 €, outre une provision sur charges générales de 40 € et le versement d'une somme de 600 € au titre du dépôt de garantie. Le 27 octobre 2021, Madame [I] a fait signifier à Monsieur [E] un commandement de payer la somme de 1800 euros au titre des loyers. Par acte délivré le 18 août 2023, Madame [I] a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de le condamner à lui payer : - la somme de 3840 € au titre de loyers et charges impayés ; - la somme de 2472,60 € correspondant au montant des frais exposés par elle pour remédier aux dégradations causées par le locataire ; - la somme de 617,77 € correspondant au montant des dépenses qu'elle a dû rembourser à la copropriété ; - une somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de la procédure civile ; - les dépens de l'instance. L'affaire a été débattue lors de l'audience du 5 décembre 2023. A l'audience, Madame [I], représentée par un conseil, maintient ses demandes initiales. Elle fait valoir que dès le mois d'août 2021, Monsieur [E] a arrêté de payer le loyer et les charges, qu'après plusieurs relances amiables, elle lui a fait adresser un commandement de payer à la suite duquel le locataire a indiqué qu'il quittait le logement et qu'il a refusé d'établir un état des lieux de sortie contradictoire, de sorte qu'elle s'est trouvée contrainte de faire constater par huissier l'état de l'appartement, le 3 février 2022. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Monsieur [E] n'était ni présent, ni représenté à l'audience. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés Madame [I] a chiffré sa demande à la somme de 3840 €. Pour justifier cette demande, elle expose que Monsieur [E] a cessé de payer le loyer (soit 600 € par mois) depuis le mois d'août 2021 et qu'il a occupé l'appartement jusqu'au mois de février 2022, ce qui résulte du constat établi par Maître [G], commissaire de justice, le 3 février 2022. La demanderesse n'a pas précisé comment se répartit sa demande entre les loyers dus d'une part et les charges d'autre part. . En ce qui concerne les loyers : Il est rappelé qu'aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer "au terme convenu". En l'espèce, le contrat de bail prévoit (clause IV,D) un paiement du loyer " à échoir " le 5 du mois. En application de cette clause, le loyer est dû pour les mois d'août 2021 à janvier 2023 soit 6 mois . La dette totale de loyers s'établit donc à 3600 €. .en ce qui concerne les charges : La demanderesse a manifestement entendu se référer à la clause figurant à l'article IV , B du contrat de bail, qui stipule : "1. Modalités de règlement des charges récupérables (provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiements périodiques des charges sont provision ou récupération des charges par le bailleur sous la forme d'un forfait) : ….. paiement périodique des charges sans provision…. 2. Le cas échéant, montant des provisions sur charges ou du forfait de charges : …..quarante euros….. " Cette clause ne peut pas être prise en considération, dans la mesure où d'une part elle exclut le paiement de "provision sur charges" et prévoit d'autre part dans le § 2, le paiement d'une somme de 40 €, dont on ne sait s'il s'agit d'une provision sur charges ou d'un forfait de charges. En toute hypothèse elle ne peut recevoir application car : - si cette somme de 40 € constitue une provision, la règle de principe posée par l'article 23, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, texte d'ordre public, est que "les charges récupérables sont exigibles sur justification" (L 6 juill. 1989 art. 23, al.1er) : or aucune justification n'est produite à l'appui des sommes réclamées ; - s'il s'agit d'un forfait de charges, cette clause va à l'encontre du principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et elle est donc illicite. La demande formée au titre du remboursement de charges par la bailleresse doit donc être rejetée. Sa demande sera en conséquence réduite à la somme de 3600 €, représentant les loyers dus par Monsieur [E], au paiement de laquelle ce dernier sera condamné. - Sur la demande en paiement au titre des dégradations causées par le locataire Madame [I] fait valoir que l'appartement a été dégradé pendant la durée d'occupation de Monsieur [E] alors qu'avant son entrée dans les lieux, il était en parfait état ainsi qu'en témoigne l'état des lieux dressé contradictoirement le 13 janvier 2021. Elle demande à ce titre la condamnation de Monsieur [E] à lui payer la somme totale de 2472,60 euros, et notamment : - la somme de 270 € au titre du nettoyage de l'appartement ; - la somme de 485,54 € représentant le coût du changement de la serrure ; - la somme de 101,70 € correspondant au coût d'achat d'une housse de matelas et d'un protège matelas ; - la somme de 50,40 € relative au coût de l'achat de filtres à charbon pour la hotte. Après une analyse comparative des états des lieux d'entrée et de sortie faite à l'aune du décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il apparaît que ces diverses dépenses sont justifiées dans leur principe, ainsi que dans leur montant par la production des factures correspondantes. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Madame [I] à concurrence de 907,64 euros. La bailleresse réclame par ailleurs le remboursement d'une somme de 263,01 euros au titre de "l'achat de divers produits de quincaillerie". La pièce justificative produite (n° 10), à laquelle il est renvoyé, est une facture d'un montant de 367,77 €, qui ne correspond pas au montant de la demande, et l'explication de cette distorsion n'est pas fournie par la demanderesse. Si l'on consulte la facture établie par l'entreprise VMC-ELEC, on constate qu'elle a pour objet la "mise en place d'un contacteur à clé afin d'isoler les prises et afin d'éviter les branchements pirates". Il apparaît donc que la dépense ainsi faite est destinée à éviter à l'avenir de tels branchements : il s'agit d'une dépense d'amélioration, faite à l'initiative de la bailleresse pour éviter des incidents futurs : on ne voit pas à quel titre elle pourrait être imputée au locataire sortant. La demanderesse entend également obtenir la condamnation de Monsieur [E] à la somme de 1328,95 € représentant “la reprise de la peinture ". On se trouve ici en présence d'un cas de " remplacement " au sens de l'article 1222 du Code civil, qui permet au créancier d' exécuter lui-même l'obligation pesant sur son débiteur. Pour que la bailleresse puisse, comme le prévoit ce texte, demander à son débiteur le remboursement des sommes engagées, encore faut-il que les réparations aient été faites à "un coût raisonnable". Dans le cas considéré, la facture produite par la demanderesse s'élève à la somme de 1328,95 € TTC. Cette facture correspond à l'application de “deux couches de peinture mate acrylique après rebouchage des trous, reprise de l'enduit et ponçage" , sur une surface de 42 m² et donc pratiquement à une remise à neuf du logement. Pour justifier cette dépense, la bailleresse invoque le fait que le constat d'huissier établi le 3 février 2022, fait état de "traces noirâtres présentes sur les murs" et relève que les murs du salon (page 3) et de la chambre ( p.7) présentent "des traces, des marques de meubles, des points de vis, des points de colle et des trous de chevilles". Cependant aucune photo n'est jointe, permettant au tribunal de se rendre compte de l'importance de ce que la bailleresse qualifie de "dégradations", et de vérifier si les "traces" et autres relevées justifiaient que l'on refasse entièrement les peintures et s'il n'était pas possible de procéder de manière plus économique, en se contentant de raccords rebouchages, etc… et d'un simple lessivage, En l'état des explications fournies, il n'est pas possible de déterminer si les frais engagés étaient justifiés et correspondent à "un coût raisonnable", ce dont il incombe à la bailleresse de rapporter la preuve. En conséquence, Madame [I] sera déboutée de ce chef de demande. Il ressort de ce qui précède que Monsieur [E] sera condamné à payer à Madame [I] la somme de 907,64 euros au titre des dégradations locatives. - Sur la demande de remboursement des sommes réglées à la copropriété Madame [I] expose que par courrier du 1er juillet 2022, elle a appris que son locataire avait branché son installation électrique sur les parties communes de la résidence. Elle ajoute que la copropriété aurait alors fait constater la situation par huissier et modifié l'installation électrique afin d'éviter que cette situation ne se reproduise. Elle ajoute que la copropriété lui a demandé le remboursement des frais correspondants, soit 617,77 €, dont elle sollicite le remboursement. Pour justifier sa demande, Madame [I] produit une facture établie par l'administrateur de biens le 1er juillet 2022 qui fait état d'un règlement opéré à la " SELARL HUIS JUSTICIA Bordeaux” facture 21-14 764 (250 €) et d'une facture réglée à la VMC ELEC n° 49 829 d'un montant de 367,77 € . Aucune précision n'est donnée quant aux circonstances qui ont amené la copropriété à régler ces factures et à en demander le remboursement à Madame [I]. Par ailleurs cette dernière, qui vise dans son assignation un "courrier du 1er juillet 2022 l'avisant de ce que son locataire avait branché son installation électrique sur les parties communes de la résidence" ne verse pas cette pièce aux débats. La demande de Madame [I] n'est donc pas suffisamment justifiée et, le tribunal ne pouvant s'en remettre à ses seuls dires, il y a lieu de l'en débouter. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [E], partie perdante, sera condamné aux dépens. - Sur la demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Monsieur [E], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [I] une somme que l'équité commande de fixer à 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Madame [F] [I] la somme de 3600 euros au titre des loyers impayés ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Madame [F] [I] la somme de 907,64 € au titre des dégradations locatives; DÉBOUTE Madame [F] [I] de sa demande de remboursement des sommes réglées à la copropriété ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Madame [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux dépens. Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE