Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 23/02149

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/02149 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQLV [B], [K], [R] [V] veuve [Y] C/ [M] [I] - Expéditions délivrées aux avocats - FE délivrée à Maître Marie ABDELNOUR Le 26/07/2024 Avocats : Me Marie ABDELNOUR, l’AARPI MGGV AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Madame Laétitia DELACHARLERIE, à l’audience, Madame Frédérique HUBERT, lors du délibéré DEMANDERESSE : Madame [B], [K], [R] [V] veuve [Y] née le 28 Mars 1946 à [Localité 4] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Marie ABDELNOUR (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [M] [I] né le 18 Février 1954 à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Maître Marion GARRIGUE-VIEUVILLE de l’AARPI MGGV AVOCATS DÉBATS : Audience publique en date du 07 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 1er septembre 2010, Madame [B] [V] veuve [Y] a donné à bail à Monsieur [M] [I] un appartement sis [Adresse 1] avec un loyer mensuel de 749 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 749 €. Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, Mme [V] a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 2.340,96 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 15 février 2023. Par assignation en date du 30 octobre 2023, Mme [V] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [I]. M. [I] a quitté les lieux loués le 19 janvier 2024, et un constat d’état des lieux a été dressé contradictoirement par les parties. A l’audience du 7 juin 2024, Mme [V], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [I] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner M. [I] à lui payer la somme de 6.777,57 € au titre des loyers et charges échus au 19 janvier 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner M. [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;débouter M. [I] de ses prétentions ;condamner M. [I] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, Mme [V] fait valoir que M. [I] a quitté les lieux loués sans s’acquitter de l’intégralité des loyers échus, dont elle est bien fondée à solliciter le règlement. En réponse aux prétentions et moyens du défendeur, elle soutient que c’est à bon droit que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à ce dernier, compte tenu des dégradations constatées lors de l’état des lieux, résultant d’un défaut d’entretien du logement par M. [I], notamment au regard d’un dégât des eaux survenu plusieurs années auparavant, engendrant des réparations, dont le coût est manifestement supérieur à la somme de 749 €. Par ailleurs, elle plaide que l’appréciation de l’existence d’un préjudice de jouissance ne relève pas des pouvoirs dévolus au juge des référés et ajoute qu’en tout état de cause, le préjudice allégué n’est pas démontré, tout comme son imputabilité, la présence d’humidité, à la supposée avérée, relevant du défaut d’entretien des lieux par le défendeur. Enfin, elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par M. [I]. M. [I], représenté par son conseil, demande au juge des référés de : limiter la créance de Mme [V] à la somme de 3.177,57 € ;condamner Mme [V] à lui restituer la somme de 749 € au titre du dépôt de garantie ;lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;débouter Mme [V] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de ses prétentions, s’agissant de la créance alléguée par Mme [V], il plaide que le défaut d’entretien du logement par le demandeur, qui n’a rien fait pour remédier à la forte humidité qui imprégnait le logement, lui a causé un préjudice de jouissance, qu’il estime à la somme de 3.600 €, qui doit être déduit de l’arriéré locatif. Ensuite, au titre de sa demande de restitution du dépôt de garantie, il soutient que les dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie ont été causées par l’humidité ambiante du logement, de sorte que les travaux de remise en état doivent être laissés à la charge du propriétaire. Il justifie enfin sa demande de délais de paiement par sa situation financière. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en application de de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Attendu qu’en application de de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; Que le même article précise que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; Attendu qu’en l’espèce, d’une part, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 749 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ; Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [I] reste redevable, à la date du 19 janvier 2024, de la somme de 6.777,57 € ; Attendu que, d’autre part, il est manifeste que statuer sur la question de l’indemnisation sollicitée par M. [I] à l’encontre de Mme [V] implique de déterminer si la responsabilité contractuelle de la demanderesse est susceptible d’être mise en jeu ; Que statuer sur une telle question suppose notamment un examen de divers moyens de preuve, afin de déterminer l’éventuelle manquement à son obligation de mettre à disposition de son locataire un logement décent, au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire, en l’espèce, de dire si le logement était affecté d’une humidité anormale, dépassant les conditions d’occupation normales ; Que statuer sur ce moyen suppose également de déterminer l’origine et les causes de cette éventuelle humidité anormale, afin de dire si celle-ci pourrait être liée à un défaut d’entretien du logement imputable à la demanderesse ou à M. [I] ; Qu’ainsi, statuer sur la responsabilité de Mme [V] implique une appréciation au fond, puisque cette question est susceptible d’une contestation sérieuse, au sens des articles 834 et 835 (alinéa 2) du code de procédure civile, distincte de celle qui pourrait être écartée en quelques mots ; Que, par ailleurs, la liquidation d’un préjudice résultant du caractère indécent d’un logement mis à disposition d’un locataire, ou une demande d’indemnisation au sens large, ne constitue ni une mesure conservatoire, ni de remise en état, au sens de l’article 835 (alinéa 1er) du code de procédure civile (aliéna 1er), la commission de telles dégradations, dès lors qu’elles ne mettent pas en péril le logement, ne constituant par ailleurs ni un dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, au sens du même texte ; Qu’en conséquence, ce moyen sera écarté ; Attendu qu’en définitive, il convient donc de condamner M. [I] à payer à Mme [V] la somme de 6.777,57 € au titre des arriérés dus au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; II - Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie : Attendu que, pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d’être évoqués, la demande formée par M. [I] suppose une appréciation au fond, puisqu’elle implique en outre une comparaison entre les mentions de l’état des lieux d’entrée et le constat d’état des lieux de sortie, afin d’opérer une classification des divers désordres dénoncés entre ceux imputables à M. [I] et ceux qui ne le sont pas, et qui résulteraient d’une usure normale des lieux loués ; Attendu que, par ailleurs, les désordres mis en valeur par l’état des lieux de sortie établi le 19 janvier 2024 nécessitent des réparations dont le coût est manifestement supérieur au dépôt de garantie, nonobstant la question de savoir si ces désordres sont ou non imputables à M. [I], qui ne saurait être tranchée dans le cadre de la présente instance ; Attendu qu’en conséquence, la demande formée par M. [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie sera rejetée ; III – Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Attendu qu’en l’espèce, il résulte des pièces produites par M. [I] que ce dernier dispose d’un revenu mensuel d’environ 1.000 €, ce qui ne lui permet pas de faire face au paiement d’un loyer courant et d’une partie de sa dette, au demeurant d’un montant relativement important ; Que, par ailleurs, le décompte produit par Mme [V] révèle que la dette locative de M. [I] n’a fait que s’aggraver depuis juin 2023 ; Attendu qu’en conséquence, la demande formée par M. [I] au titre de délais de paiement sera rejetée ; IV - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de Mme [V], il convient de condamner M. [I] à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONDAMNONS Monsieur [M] [I] à payer en derniers et quittances à Madame [B] [V] veuve [Y] la somme de 6.777,57 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 19 janvier 2024 ; REJETONS la demande de M. [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie ; REJETONS la demande de M. [I] au titre de délais de paiement ; CONDAMNONS M. [I] à payer à Mme [V] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS M. [I] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT