Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/01131

/ N° RG 24/01131 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MXYJ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Greffe des Référés Commerciaux 03.88.75.27.81 N° RG 24/01131 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MXYJ N° de minute : Copie exécutoire délivrée le 18/12/2024 à : Me Anne-France HILDENBRANDT, vestiaire 250 Me Philippe RUBIGNY, vestiaire 195 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE du 18 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l'audience publique du 27 Novembre 2024 : Président : Konny DEREIN, Première Vice-Présidente, Greffier : Inès WILLER ORDONNANCE : - mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, - contradictoire et en premier ressort, - signée par Konny DEREIN, et par Isabelle JAECK, Greffier lors de la mise à disposition ; DEMANDERESSE : S.C.I. DE L’INDUSTRIE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Philippe RUBIGNY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant DEFENDERESSE : S.A.S. FIDEL FILLAUD [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Anne-France HILDENBRANDT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant NOUS, Konny DEREIN, Première Vice-Présidente, statuant en matière de référé, assistée de Isabelle JAECK, Greffier, La SCI DE L’INDUSTRIE est crédit-preneur d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à Bischheim au terme d’un contrat de crédit-bail conclu le 18 novembre 2013 avec la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE. Par acte notarié du 18 novembre 2013, la SCI DE L’INDUSTRIE a sous-loué à la SAS VERRERIES PERRIN l’ensemble immobilier pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2014, soit jusqu’au 28 février 2023. Ce contrat a été expressément exclu du statut des baux commerciaux. Par acte sous seing privé du 21 décembre 2022, la SCI DE L’INDUSTRIE et la société VERRERIES PERRIN ont conclu un nouveau contrat de sous-location portant sur le même immeuble, pour une durée de trois ans à compter du 1er mars 2023 et jusqu’au 28 février 2026, précisant qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Par acte sous seing privé du 23 mai 2023 ayant effet rétroactif au 1er janvier 2023, la société FIDEL FILLAUD a absorbé la société VERRERIES PERRIN dans le cadre d’une opération de fusion-absorption. Le contrat de sous-location a été résilié par la société FIDEL FILLAUD et un état des lieux de sortie a été dressé le 13 novembre 2023 par maître [N], commissaire de justice à Strasbourg. Par assignation remise au greffe le 22 mai 2024, la SCI DE L’INDUSTRIE a saisi le président de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé d’une demande dirigée contre la société FIDEL FILLAUD. Aux termes de ses conclusions récapitulatives numéro 2 auxquelles elle s’est référée lors de l’audience, la SCI DE L’INDUSTRIE demande au juge des référés de : Vu les articles 46 et 835 du code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1730, 1731, 1732 et 1735 du code civil, Vu l’article L236-3 du code de commerce, -déclarer les demandes de la SCI DE L’INDUSTRIE recevables et bien fondées ; Y faisant droit, -ordonner à la société FIDEL FILLAUD de remettre en état les locaux sis [Adresse 6] Bischheim, propriété de la SCI DE L’INDUSTRIE et au regard des désordres ressortant de l’état des lieux de sortie, sous astreinte journalière de 400 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir ; -condamner la société FIDEL FILLAUD à verser à la SCI DE L’INDUSTRIE la somme de 66 037,80 € à titre de provision ; -débouter au regard des contestations sérieuses émises la société FIDEL FILLAUD de sa demande de condamnation provisionnelle à hauteur de 826,72 € à l’égard de la SCI DE L’INDUSTRIE ; En tout état de cause, -condamner la société FIDEL FILLAUD à verser à la SCI DE L’INDUSTRIE la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile -condamner la société FIDEL FILLAUD aux entiers frais et dépens ; -constater l’exécution provisoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir. La SCI DE L’INDUSTRIE expose que l’état des lieux établi contradictoirement permet de constater l’existence de désordres ne relevant pas d’une usure ou d’une vétusté normale. Elle ajoute que par courrier du 30 novembre 2023, elle a transmis à la société FIDEL FILLAUD cet état des lieux et l’a invitée à lui indiquer les délais sous lesquels elle comptait réparer les dégâts, lui précisant que la défaillance des ouvertures constituait un obstacle à une relocation du bien. Elle indique qu’en l’absence de toute réaction du locataire, elle a réitéré sa demande par courrier recommandé du 23 janvier 2024, puis par une ultime mise en demeure du 04 avril 2024. Elle déplore qu’à l’exception de quelques désordres mineurs, la défenderesse n’a pas réparé les dégradations. Elle précise que son unique interlocuteur tel que résultant des engagements contractuels fondés sur le contrat de sous-location d’une part, de l’opération de fusion-absorption d’autre part, est la société FIDEL FILLAUD venant aux droits de la société VERRERIES PERRIN, et que les contestations de la société FIDEL FILLAUD sur l’engagement de sa responsabilité sont inopérantes. Elle ajoute que les négociations qui ont pu avoir lieu entre la société FIDEL FILLAUD et la FINANCIERE BOPS sur la prise en charge des réparations lui sont inopposables. Répondant à l’exception d’incompétence qui lui est opposée, elle expose se fonder sur l’article 46 du code de procédure civile et considère que la juridiction est compétente en qualité de juridiction du lieu de l’exécution de la prestation de service, à savoir la prestation de remise en état des locaux dont est débitrice la défenderesse conformément aux termes du contrat de sous-location. Elle ajoute que si le juge des référés doit, en principe, appartenir à la juridiction territorialement compétente pour connaître du fond, cette compétence n’exclut pas celle du juge dans le ressort duquel est né l’incident ou celui dans le ressort duquel les mesures d’urgence doivent être prises. Se fondant sur la force obligatoire des contrats et sur les dispositions relatives au louage d’immeuble, elle rappelle que la société FIDEL FILLAUD est tenue par les clauses du contrat de sous-location et doit donc réparer les dégradations qu’elle a causées dans l’immeuble pris en location. Elle ajoute que la défenderesse a sollicité un devis de réparation auprès de la société CEBATI, ce dont il s’évince qu’elle reconnaît être débitrice de l’obligation de réparer. Elle expose encore que la remise en location du bien est subordonnée non seulement à la réalisation des réparations, mais également à la production d’un certain nombre de documents dont le certificat de conformité électrique, le certificat de conformité incendie et le DPE, documents qui ont été demandés le 20 novembre 2023 et qui ne lui ont été remis que le 17 mai 2024. Elle ajoute que les travaux permettant d’ouvrir et de fermer les portes du hall de l’atelier ont été terminés le 14 juin 2024, soit près de 8 mois après la remise des clés, et qu’il manque toujours les clés d’un des portails extérieurs ainsi que la carte de sécurité permettant de refaire les clés d’entrée du bâtiment. Se fondant sur le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, elle affirme qu’une remise en état de l’ensemble immobilier s’impose afin de faire cesser un trouble manifestement illicite, car tant que ces travaux ne seront pas réalisés, la SCI DE L’INDUSTRIE ne pourra pas relouer les locaux. Elle ajoute que la résistance de la défenderesse à exécuter ses obligations lui cause un préjudice résultant de la perte de loyers et réclame une provision sur l’indemnisation de celui-ci. S’agissant de la demande reconventionnelle, la SCI DE L’INDUSTRIE expose qu’elle a bloqué sur le compte CARPA de son avocat la somme de 2 371,45 €, représentant le montant des deux factures que la défenderesse aurait réglées les 31 janvier 2024 et 23 juillet 2024, et ce dans l’attente de l’envoi d’une facture et d’un avoir sur la somme de 826,72 €. Aux termes de ses conclusions numéro 2 auxquelles elle s’est référée lors de l’audience de plaidoirie, la société FIDEL FILLAUD demande au juge des référés de : Vu les articles 42 et 43 du code de procédure civile Vu l’article 835 du code de procédure civile, -se déclarer incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Nantes ; Subsidiairement, Vu l’absence de trouble manifestement illicite, Vu l’existence de contestations sérieuses, -débouter la SCI DE L’INDUSTRIE de sa demande tendant à ordonner à la société FIDEL FILLAUD de remettre en état les locaux [Adresse 6] à Bischheim sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 7 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; -débouter la SCI DE L’INDUSTRIE de sa demande tendant à condamner la société FIDEL FILLAUD à lui verser la somme de 66 037,80 € à titre de provision ; -débouter la SCI DE L’INDUSTRIE de l’ensemble de ses demandes ; -condamner la SCI DE L’INDUSTRIE à payer à la société FIDEL FILLAUD la somme provisionnelle de 2 371,45 € outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; -condamner la SCI DE L’INDUSTRIE à la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La défenderesse soulève l’incompétence de la juridiction strasbourgeoise au profit du tribunal judiciaire de Nantes sur le fondement de l’article 42 du code de procédure civile, précisant que son siège social se trouve dans le ressort du tribunal judiciaire de Nantes. Elle conteste que les dispositions de l’article 46 du code de procédure civile puissent trouver application en l’espèce puisque le contrat de location n’implique ni livraison d’une chose ni exécution d’une prestation de service. Elle ajoute que le seul fait que la demande porte sur un immeuble n’est pas de nature à conférer un caractère réel immobilier à l’instance, et ce d’autant moins que l’action engagée au fond serait de nature contractuelle. A titre subsidiaire, elle affirme que la SCI DE L’INDUSTRIE ne justifie d’aucun trouble manifestement illicite lié à une absence de remise en état des locaux loués. Elle considère que le seul procès-verbal du Commissaire de justice ne suffit pas à établir que l’immeuble ne peut être loué en l’état et ajoute que des travaux de remise en état ont d’ores et déjà été réalisés. De plus, elle conteste être débitrice de l’obligation de remise en état. Elle oppose à la demande en paiement d’une provision une contestation tenant à l’absence de preuve de ce que l’état des locaux interdit leur relocation. A titre reconventionnel, elle réclame une provision au titre des factures d’électricité qu’elle a payées pour la période postérieure à son départ des locaux. MOTIFS DE LA DECISION Vu les actes de la procédure et les pièces produites aux débats ; Sur l’exception d’incompétence territoriale et matérielle A titre liminaire, il convient de rappeler que les contrats de sous-location du 18 novembre 2013 et du 21 décembre 2022, qui déterminent les obligations contractuelles auxquelles se sont soumises la SCI DE L’INDUSTRIE et la société VERRERIES PERRIN, précisent tous deux qu’ils dérogent expressément au statut des baux commerciaux, de sorte que le troisième alinéa de l’article R 145-23 du code de commerce, donnant compétence au tribunal du lieu de situation de l’immeuble, n’est pas applicable en l’espèce. Pour fonder la compétence territoriale du président de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg, la SCI DE L’INDUSTRIE se prévaut de l’article 46 du code de procédure civile qui ouvre au demandeur une option de compétence en faveur, notamment, de la juridiction du lieu d’exécution de la prestation de service. Cette option de compétence ne concerne que les hypothèses où le contrat à l’origine des obligations respectives des parties est un contrat d’entreprise ; tel n’est pas le cas d’un contrat de louage d’immeuble de sorte que la disposition précitée est inapplicable aux faits de la cause. La SCI DE L'INDUSTRIE se prévaut également d’options de compétences dégagées par la jurisprudence et spécifiques au juge des référés. Il est constant qu’est compétent pour connaître du litige le juge des référés dans le ressort duquel se trouve la manifestation du dommage que l’action tend à faire cesser. En l’espèce, la demande, fondée sur le premier alinéa de l’article 873 du code de procédure civile, et non 835 comme l’indiquent à tort les parties, a pour objet de mettre un terme au trouble manifestement illicite, causé par l’impossibilité de relouer l’immeuble, et résultant de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles. L’immeuble étant situé à Bischheim, le trouble se manifeste dans le ressort de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg, fondant dès lors la compétence territoriale de la juridiction de céans. En sollicitant le renvoi devant le président du tribunal judiciaire de Nantes, la défenderesse soulève implicitement une exception d’incompétence matérielle, considérant que la juridiction commerciale doit se déclarer incompétente au profit de la juridiction civile. Or, ainsi qu’il a été vu précédemment, les baux fixant les relations contractuelles entre les parties excluent expressément le statut des baux commerciaux. Par ailleurs, la société FIDEL FILLAUD est une société commerciale, ce qui justifie de la compétence de la juridiction commerciale, étant rappelé qu’aux termes des articles L 731-1 et L 731-2 du code de commerce, des chambres commerciales du tribunal judiciaire, dont la compétence est celle des tribunaux de commerce, sont instituées dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, et qu’en application de l’article 39 de l’annexe du code de procédure civile relative à son application dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, le président de la chambre commerciale statue en référé conformément aux articles 872 et 873 du code de procédure civile. Les exceptions d’incompétence territoriale et matérielle seront par voie de conséquence rejetées. Sur la demande en condamnation à effectuer des réparations sous astreinte En application du premier alinéa de l’article 873 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence de la juridiction, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Tant le bail initial du18 novembre 2013 que le bail du 21 décembre 2022 mettent à la charge du preneur, soit la société VERRERIES PERRIN, une obligation de remise en état des locaux au terme du contrat. Ces deux baux se sont succédé dans le temps, de sorte que l’état des locaux au 1er mars 2023, terme du premier bail et début de l’entrée en vigueur du second bail, est entièrement imputable à leur occupation par la société VERRERIES PERRIN. Conformément à l’opération de fusion-absorption ayant pris effet le 1er janvier 2023, la société FIDEL FILLAUD est venue aux droits de la société VERRERIES PERRIN, absorbant dans son patrimoine l’intégralité des droits et obligations de la société absorbée, ce dont elle a, au demeurant, tiré les conséquences en procédant sous son nom à la résiliation anticipée du contrat de sous-location. Il en résulte que la société FIDEL FILLAUD est débitrice de l’obligation de remise en état des locaux au terme de la location. Il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 13 novembre 2023, que les locaux présentent des désordres et dégradations qui ne résultent pas de l’usure normale tels que des trous dans les bardages, des dalles de plafond manquantes, l’absence d’un bac de douche, l’absence de clés et de la carte de sécurité permettant de les refaire… En refusant d’exécuter son obligation de remise en état des locaux, la société FIDEL FILLAUD viole ses engagements contractuels et cause à la SCI DE L’INDUSTRIE, qui ne peut à l’évidence remettre en location des locaux dans l’état où ils se trouvent, un trouble manifestement illicite. Par voie de conséquence, il est justifié d’y mettre un terme en faisant droit à la demande de condamnation de faire sous une astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif. La demanderesse n’étant pas précise sur la nature exacte des réparations qu’elle réclame, il sera considéré que les travaux tels qu’évalués par la société CEBATI BAT dans son devis du 24 septembre 2024 répondent à l’obligation de remise en état. Sur la demande en paiement d’une provision En application du deuxième alinéa de l'article 873 du code de procédure civile, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Ainsi qu’il vient d’être vu précédemment, le refus par la défenderesse d’exécuter ses obligations contractuelles ouvre à la demanderesse, qui en subit un préjudice, une action en indemnisation. En conséquence, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à l’obligation d’indemnisation. Considérant que la SCI DE L’INDUSTRIE a sollicité, par courrier recommandé du 30 novembre 2023, la défenderesse pour qu’elle procède aux réparations, que celle-ci aurait pu les réaliser dans un délai raisonnable d’un mois, et que le montant réclamé aux nouveaux occupants au titre de la location s’élève à 7 500 par mois HC et HT, le quantum réclamé de 66 037,80 €, correspondant à une provision sur perte de chance de relouer, sera accordée à la demanderesse. Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision de 2 371,45 € au titre des factures d’électricité. L’obligation à remboursement n’est pas contestée par la SCI DE L’INDUSTRIE qui se reconnaît débitrice de cette somme. Par voie de conséquence, il sera fait droit à la demande. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dépens de l’instance seront supportés par la société FIDEL FILLAUD qui succombe et qui participera aux frais irrépétibles exposés par la SCI DE L’INDUSTRIE à hauteur de 3 000 €. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, Rejetons les exceptions d’incompétence territoriale et matérielle ; Condamnons la société FIDEL FILLAUD à remettre en état les locaux sis [Adresse 6] à Bischheim, propriété de la SCI DE L’INDUSTRIE en procédant à l’ensemble des travaux décrits dans le devis du 24 septembre 2024 de la société CEBATI BAT ; Disons que les travaux devront démarrer dans le délai d’un mois suivant la signification de cette ordonnance et être terminés dans le mois suivant leur démarrage ce sous peine d’une astreinte de 400 € par jour de retard pour une durée de deux mois ; Nous réservons la compétence pour liquider l’astreinte ; Condamnons la société FIDEL FILLAUD à payer à la SCI DE L’INDUSTRIE une provision de 66 037,80 € (soixante-six mille trente-sept euros et quatre-vingts centimes) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour sur l’indemnisation de son préjudice ; Condamnons la SCI DE L’INDUSTRIE à payer à la société FIDEL FILLAUD une provision de 2 371,45 € (deux mille trois cent soixante-et-onze euros et quatre-vingts centimes) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Condamnons la société FIDEL FILLAUD aux dépens ; Condamnons la société FIDEL FILLAUD à payer à la SCI DE L’INDUSTRIE une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que cette ordonnance est exécutoire par provision. Le Greffier, Le Juge des Référés Commerciaux, Isabelle JAECK Konny DEREIN