Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX03]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/02591 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA7H
Minute : 24/00948
Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM
Représentant : Selarl KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
C/
Monsieur [E] [H]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Selarl KACEM et CHAPULUT
Copie délivrée à :
M [H]
Le 28 Août 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024;
par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier
ENTRE DEMANDEUR :
Société IMMOBILIERE 3 F, ayant son siège social [Adresse 4] - [Localité 8], représentée par la selarl KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 5] - [Localité 12]
non comparant
D'AUTRE PART
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 22 décembre 2021, la société d’HLM IMMOBILIÈRE 3F, a donné en location à Monsieur [E] [H], à compter du 22 décembre 2021, un logement situé [Adresse 7] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 306,00 euros hors provision sur charges.
A la même date les parties ont conclu un “contrat CONFORT” moyennant le paiement de la somme mensuelle de 5,54 euros.
Par avenant intervenu également le 22 décembre 2021, la société IMMOBILIERE 3F a loué à Monsieur [H] un emplacement de stationnement (1671P-0014), moyennant un loyer mensuel de 44,27 euros.
Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 15 septembre 2023, la société Immobilière 3F Société Anonyme d’HLM a fait commandement à Monsieur [H] de lui payer la somme de 6 417,03 euros au titre des loyers et charge impayés.
Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 27 février 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F, Société Anonyme d’HLM demande au juge des contentieux de la protection de Bobigny:
-de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges
-d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier
-de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-7 à R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles d’exécution
-de condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 7 287,34 euros avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation
-de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux
-de condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement.
Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
A l’appui, elle expose que les causes du commandement du 15 septembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai se sorte que le clause résolutoire est acquise.
Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 février 2024.
A l’audience du 6 mai 2024, la société Immobilière 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 20 937,36 euros, terme d’avril 2024 inclus, précisant qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué et maintient ses demandes initiales pour le surplus et qu’elle s’oppose à l’octroi de tous délais.
Monsieur [H] ne comparaît pas.
MOTIFS
Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée;
Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;
L’assignation du 27 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 2 novembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;
La demande est donc recevable ;
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;
Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;
Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;
Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;
La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;
Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;
En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de non- paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;
Le commandement du 15 septembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;
Bien qu’il vise, bien que de façon assez singulière, un délai de “2 mois ou six semaines (selon interprétation de la loi du 27 juillet 2023)”, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, ce qu’admet d’ailleurs le bailleur lui-même aux termes mêmes du commandement, qui reproduit la clause résolutoire du bail;
Il ressort du décompte produit qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 16 novembre 2023;
Monsieur [H] pourra, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;
S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également “tout occupant de son chef”;
Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de “tous occupants de son chef”;
Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et “tous occupants de son chef” ne sont pas partie à la présente instance;
Le concours de la force publique est
contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative;
Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision;
Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;
L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;
Il ressort des débats et du décompte établi par le bailleur qu’un supplément de loyer de solidarité a été appliqué puis supprimé pour les mois de janvier à mai 2023 puis, à nouveau appliqué depuis le mois de janvier 2024;
Selon l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour répondre à la demande annuelle de renseignements du bailleur sur les ressources permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et en l'absence de réponse dans ce délai, après mise en demeure de répondre à l'enquête restée infructueuse pendant quinze jours, le bailleur liquide provisoirement le supplément de loyer en faisant application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8;
Il en résulte que cette mise en demeure doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier afin de rapporter la preuve de l’accomplissement de cette formalité substantielle et de permettre la détermination du point de départ du délai de quinze jours et doit, compte tenu des conséquences du défaut de réponse, à peine de nullité, reproduire intégralement le texte de l'article L. 441-9 du Code de la construction et de l'habitation;
En l’espèce, pour rapporter la preuve du respect de ces dispositions la société IMMOBILIERE 3F produit la copie d’un courrier de mise en demeure daté du 21 novembre 2023 mentionnant Monsieur [H] comme destinataire et un procès-verbal de constat établi le 6 février 2024 par Maître [B] [Z] commissaire de justice à [Localité 13] “modifiant le PV de constat du 21.11.2023 en ce qui concerne le listing 1 A remplacé par le listing1 A bis; toutes les autres constatations demeurent inchangées”, aux termes duquel:
- elle reçoit du “chef de centre éditique communication multi canal” de la société PARAGON BUSINESS PROCESS SERVICES , chargée par la société 3F d’envoyer à ses locataires des courriers dans le cadre de l’opération “ENQUETE LOCATAIRE 2024 SLS”, “une copie des documents dont il est chargé de l’envoi” quatre feuilles de format A 3 imprimées recto-verso et jointes au procès-verbal et revêtues des mentions manuscrites “ANNEXE 1 A”, “ANNEXE 1 B” , “ANNEXE 2 A” et “ANNEXE 2 B” et des enveloppe retour T avec pour destinataire IMMOBILIERE 3F ENQUÊTE SLS OPS 2024
-elle s’est rendue dans les locaux de la société POCHECO chargée de l’affranchissement et de l’expédition des dits courriers et a vérifié une partie des enveloppes et constaté qu’elles contiennent les documents intégrés au procès-verbal; elle a sur de nombreuses enveloppes prélevé les coordonnées des destinataires et vérifié qu’elles figuraient sur les listings confiés par la société 3F; a constaté “par sondages” que toutes les enveloppes sont affranchies à la date du 21.11.2023 et a compté l’ensemble de ces courriers “en procédant par sondages” et s’est approché du “nombre total de ces courriers” soit près de 10 000 courriers selon les chiffres communiqués par le Directeur vente de la société PARAGON BUSINESS PROCESS SERVICES
-à ce procès-verbal est agrafé un listing sur lequel figure effectivement le nom et l’adresse du défendeur portant le cachet peu lisible d’une étude de commissaire de justice ne comportant aucune des mentions manuscrites auxquelles il est fait référence dans ce procès-verbal
A supposer même qu’il soit possible de modifier le 24 février 2024 un procès-verbal de constat établi le 21 novembre 2023, il n’est rien explicité sur les causes d’une telle modification et ni le listing initial ni le listing de remplacement ne sont produits;
Aucun exemplaire des documents décrits par l’huissier instrumentaire n’est annexé au procès-verbal de constat produit;
Il n’est donné aucune précision sur le nombre des enveloppes dont le contenu a été vérifié par sondage, ni sur celui des “nombreux courriers” sur lesquelles ont été prélevés les coordonnées des destinataires pour comparaison avec le listing remis par l’expéditeur, ni sur les modalités selon lesquelles il peut être procédé à un comptage de courriers par sondages;
En conséquence, il apparaît pour le moins malaisé de tirer une quelconque certitude d’un tel constat;
La seule mention du nom du destinataire sur un listing est insuffisante, notamment compte tenu du nombre très conséquent de courriers en cause et du risque d’omission d’impression ou d’envoi en résultant, pour établir qu’un tel courrier a effectivement été adressé au défendeur;
En outre les “mises en demeure” font référence à une précédente demande dont il n’est aucunement justifié, de sorte qu’il n’est ni établi que le courrier prévu par les dispositions sus citées a été effectivement adressé, ni qu’il s’est écoulé le premier délai légal d’un mois;
A supposer même que les documents décrits dans le procès-verbal sus visé reproduisent effectivement les dispositions de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, à supposer même qu’un courrier identique a été, effectivement, adressé à Monsieur [H], il n’est ni soutenu ni établi qu’il l’aurait été par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte qu’en tout état de cause il ne saurait constituer la mise en demeure permettant au bailleur de liquider provisoirement le supplément de loyer;
La société IMMOBILIERE 3F ne rapporte donc pas la preuve de ce qu’elle pouvait procéder à cette liquidation , dont elle ne justifie, au surplus, pas des modalités de calcul;
Le relevé de compte produit par le bailleur pour la période du 10 janvier 2022 au 30 avril 2024 fait apparaître que la somme totale de 203,71 euros( 6,61 + 26 x 5 + 10 x 1,71 + 2 x 25) a été appelée au titre de “divers”, “frais de rejet” et “autres produits”, dont il n’est pas justifié qu’ils constituent des éléments de la dette locative et celle de 11 097,32 euros (4 x 2 774,33) au titre du supplément de loyer de solidarité ;
Déduction faite de ces sommes, la somme due au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation terme d’avril 2024 inclus, est de 9 636,33 euros (20 937,36 - 203,71 - 11 097,32 );
Monsieur [H] sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire;
Il est équitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;
Monsieur [H] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 septembre 2023;
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort
Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIERE 3F au titre de “l’assistance du commissaire de police et de la force publique” et la renvoie à mieux se pourvoir;
Constate au 16 novembre 2023 la résiliation du bail conclu entre la société IMMOBILIÈRE 3F et Monsieur [E] [H] , ayant pour objet logement [Adresse 1] et un emplacement de stationnement (1671P-0014) situés [Adresse 6] à [Localité 12];
Condamne Monsieur [E] [H] à payer en deniers ou quittances à la société Immobilière 3F la somme totale de 9 636,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation terme d’avril 2024 inclus;
Rejette le surplus des demandes;
Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;
Condamne Monsieur [E] [H] aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 septembre 2023 ;
Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;
Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.
Le Greffier, Le Juge,
