Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 18/14171
N° Portalis 352J-W-B7C-COMPV
N° MINUTE :
Assignation du :
04 Décembre 2018
JUGEMENT
rendu le 20 Février 2025
DEMANDERESSE
S.C.I. TARAVANA
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Catherine LECLERCQ, membre de l’AARPI TOSCA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2509
DÉFENDERESSES
S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0056 et Maître Laurence CALLAMARD de la SELARL LC AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
S.C.P. MOURGUE-MOLINES LEONARD DESCHEPPER
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jérôme HAYEM, Vice-Président
Caroline ROSIO, Vice-Présidente
Sarah KLINOWSKI, Juge
assistés de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.
DEBATS
A l’audience collégiale du 19 décembre 2024, tenue publiquement, Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procé dure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025 ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu le 15 décembre 2017 avec l’assistance de la société Mourgue Molines Léonard Deschepper (ci-après la société Mourgue) et par son entremise, la société Taravana a acquis de la société Compagnie Française d’Investissement (ci-après la société Cofi) au prix de 450.000 euros les lots n° 2, correspondant à un local commercial, et n° 35, correspondant à une cave, tous deux dépendant d’une copropriété sise à Paris pour une surface au sens des articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223, i.e. la surface dite ‘Carrez’, stipulée égale à 50,37 m² pour le lot n° 2 et à 16,20 m² pour le lot n° 35.
Considérant que la surface Carrez exacte des biens vendus est inférieure à celle stipulée, la société Taravana a assigné le 4 décembre 2018 la société Cofi devant le tribunal de céans aux fins de réduction du prix de vente.
Le 5 décembre 2019, la société Cofi a attrait à l’instance la société Mourgue.
Par jugement du 10 janvier 2022, ce tribunal a ordonné une expertise afin de déterminer la surface Carrez des lots vendus dans leur configuration au jour de la vente et la valeur du lot n° 35 au jour de la vente.
L’expert a clos son rapport le 20 mars 2023 et conclu que la superficie Carrez du lot n° 2 est de 44,25 m² et celle du lot n° 2 de 14,45 m² dans leur configuration au jour de la vente. Il a estimé la valeur du lot n° 35 à 23.350 euros au jour de la vente.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, la société Taravana demande au tribunal de :
condamner in solidum les sociétés Cofi et Mourgue à lui verser une somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018,les condamner in solidum à lui verser une somme de 3.343,88 euros au titre de l’indu des frais, taxes et droits d’enregistrement,les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l’indu des frais de négociation,les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d’huissier et d’expert exposés par elle,ordonner l’exécution provisoire,les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la société Cofi sollicite :
la fixation de la réduction de prix à 37.438,80 euros,le rejet des autres demandes,la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre de frais d’expertise,la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le relevé par la société Mourgue de toute condamnation prononcée à son encontre,la condamnation de la société Mourgue à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, la société Mourgue prie le tribunal de :
rejeter l’ensemble des demandes,condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 19 décembre suivant.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.
Le délibéré a été prorogé au 20 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les conclusions de la société Taravana notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024 ;
Vu les conclusions de la société Cofi notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024 ;
Vu les conclusions de la société Mourgue notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023 ;
1°) Sur les demandes de la société Taravana
Au visa de l’article 46 de la loi n° 65–557, la société Taravana fait valoir :
que les surfaces Carrez réelles des lot n°2 et 35 sont inférieures respectivement de 13,83 % et de 2,11 % à celles stipulées, que la différence globale est de 9,49 %, soit de de plus d’un vingtième de la surface stipulée,que c’est avec raison que l’expert judiciaire n’a pas compris dans la surface Carrez du lot n° 2 l’emprise des caissons et tablettes qui sont non démontables, peu important la hauteur restant sous plafond au dessus d’eux,que, compte tenu de la valeur du lot n° 35, le prix du lot n° 2 était de 426.650 euros, que le prix au m² de l’appartement étant de 8.470,319 euros (426.650 / 50,37), la réduction doit être de 51.838,35 euros (6,12 x 8.470,319),que les droits de mutation et frais d’acte ont donc été calculés sur un prix excessif, que la somme versée indûment est de 3.343,88 euros ainsi que les frais de négociation à hauteur de 1.151,99 euros,que les sociétés Cofi et Mourgue doivent être condamnées in solidum à lui verser les sommes arrêtées ci-dessus.
La société Cofi oppose :
que l’expert a exclu les tablettes et caissons du lot n° 2 sans s’assurer qu’ils n’étaient pas démontables lors de la vente,qu’à les supposer non démontables, il demeure qu’ils devaient être pris en compte car inclus dans les parties privatives du lot et bénéficiant d’une hauteur sous plafon de plus de 1,80 mètre, que l’écart réel avec la surface stipulée n’est donc que de 4,42 m² et non pas de 6,12 m² comme retenu par l’expert,que l’action en réduction de prix n’est pas indemnitaire, que le surplus des demandes doit être rejeté.
La société Mourgue réplique :
que la société Taravana ne se prévaut d’aucun moyen en fait ou en droit à son encontre.
Sur ce, l’article 46 de la loi n° 65–557 dispose qu’en cas de vente, si la surface d’un lot est inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée à l’acte, le prix payé doit être réduit à due proportion de la surface manquante.
Il résulte des articles 46 de la loi n° 65–557 et de l’article 4–1 du décret n° 67–223 que seuls les planchers de parties privatives d’un lot de copropriété peuvent être des surfaces au sens de l’article 46 précité, c’est-à-dire des surfaces Carrez, et que les caves doivent être exclues.
Un plancher s’entend nécessairement d’un plan sur lequel il est possible de marcher sans rencontrer d’obstacle vertical.
En l’espèce, le lot n° 2 comporte des tablettes et caissons d’une hauteur certaine de sorte qu’ils ne sont pas de plain-pied avec le plancher. L’expert a constaté qu’ils ne sont pas démontables et servent vraisemblablement d’aération des sous-sols.
Compte tenu de leur fonction, il apparaît qu’ils étaient aussi inamovibles au jour de la vente et que leur inamovibilité ne résultent pas des travaux réalisés postérieurement à la vente par la société Taravana.
Inamovibles, ils constituent un obstacle à une libre circulation et, par suite, ne font pas partie du plancher. Ils ne doivent donc pas être inclus dans la surface Carrez, peu important que la hauteur sous plafond situés au-dessus d’eux soit supérieure ou non à 1,80 mètre.
C’est donc à bon droit que l’expert judiciaire ne les a pas inclus.
La surface Carrez réelle du lot n° 2 au jour de la vente est donc de 44,25 m², comme retenu par l’expert, et non de 50,37 m², comme stipulé à l’acte de vente.
L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée est donc de 6,12 m² (50,37 – 44,25).
Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée qui est de 2,5185 m² (50,37 / 20).
La société Cofi, venderesse, doit donc supporter une diminution de prix proportionnelle à la surface Carrez manquante.
La vente comprenait une cave, le lot n° 35, qui, n’entrant pas en raison de sa nature dans la surface Carrez, est néanmoins nécessairement entrée dans la composition du prix.
Il faut donc déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez promise afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante :
prix de la surface Carrez stipulée
réduction = écart de surface Carrez x -------------------------------------
surface Carrez stipulée
La cave avait une valeur de 23.350 euros au jour de la vente. Le prix du lot n° 2 était donc de 426.650 euros (450.000 – 23.350)
La réduction de prix est donc de 51.838,36 euros (6,12 x 426.650 / 50,37).
La société Cofi doit donc être condamnée à restituer cette somme à la société Taravana outre les intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure, soit à compter du 31 octobre 2018.
L’article 46 de la loi n° 65–557 ne permet pas à l’acquéreur de réclamer au vendeur la réduction des frais accessoires à la vente ou des frais de négociation.
La demande de la société Taravana tendant à de telles réductions doivent être rejetées.
De même, cet article n’ouvre de droit à l’acquéreur qu’à l’encontre de son vendeur à l’exclusion de tiers. Ainsi, les demandes formées au visa de ce texte par la société Taravana à l’encontre du notaire ayant participé à l’acte de vente ou par l’entremise duquel la vente a été conclue, tiers au contrat, ne peuvent prospérer.
2°) Sur les demandes de la société Cofi
Au visa de l’article 1240 du code civil, la société Cofi indique :
que le notaire associé de la société Mourgue a accompagné sur les lieux le diagnostiqueur dont la mesure a été reprise à l’acte de vente,qu’il ne pouvait ignorer la différence existant entre la surface Carrez du lot n° 2 mentionnée au titre de la société Cofi et celle mesurée par le diagnostiqueur et mentionnée sur la vente litigieuse,qu’en sa qualité de notaire participant à la rédaction de l’acte, la société Mourgue a manqué à son devoir de conseil en n’insérant pas à l’acte de réserve sur cette différence,qu’en sa qualité d’agent immobilier, elle aurait dû procéder à des vérifications approfondies et demander une contre mesure,que la société Mourgue doit donc la relever de toute condamnation,
Sur ce, l’article 1240 du code civil oblige l’auteur d’une faute à en réparer les conséquences dommageables. Sa responsabilité suppose outre une faute et un dommage l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.
Par ailleurs, l’article 46 de la loi n° 65–557 présume irréfragablement que les parties se sont entendues non pas sur un prix global mais sur un prix au m².
Ainsi, la restitution du prix pour moindre mesure ne constitue pas pour le vendeur un préjudice mais uniquement la répétition d’une somme indûment perçue.
La condamnation de la société Cofi ne constituant pas un préjudice, le notaire ne saurait être tenu de la relever indemne au titre de sa responsabilité.
La demande doit donc être rejetée.
3°) Sur les demandes accessoires
La société Cofi doit être condamnée aux dépens.
Les demandes formées par les société Taravana et Cofi au titre des frais d’expertise unilatérale et de constat d’huissier relèvent des frais irrépétibles en ce qu’ils ont été exposés dans le cadre de la présente instance ou en vue de la présente instance.
L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes à ce titre, en ce compris celles afférentes aux frais d’expertise unilatérale et huissier, sont donc rejetées.
La nature de la décision est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Condamne la société Compagnie Française d’Investissement à verser à la société Taravana une somme de 51.838,36 euros outre les intérêts légaux à compter du 31 octobre 2018 à titre de restitution de prix ;
Déboute la société Taravana de ses demandes tendant à :
condamner la société Mourgue Molines Léonard Deschepper à lui verser une somme de 51.838,55 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018,condamner in solidum les sociétés Compagnie Française d’Investissement et Mourgue Molines Léonard Deschepper à lui verser une somme de 3.343,88 euros au titre de l’indu des frais, taxes et droits d’enregistrement,les condamner in solidum à lui verser une somme de 1.151,99 euros au titre de l’indu des frais de négociation,
les condamner in solidum à lui verser la somme de 1.628 euros au titre de frais d’huissier et d’expert exposés par elle,les condamner in solidum à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Compagnie Française d’Investissement de ses demandes tendant à :
la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 2.690 euros au titre de frais d’expertise,la condamnation de la société Taravana à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,être relevée par la société Mourgue Molines Léonard Deschepper de toute condamnation prononcée à son encontre,la condamnation de la société Mourgue Molines Léonard Deschepper à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Mourgue Molines Léonard Deschepper de sa demande tendant à :
condamner tout succombant à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Compagnie Française d’Investissement aux dépens et accorde à Maître Valérie Toutain de Hauteclocque le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025
La Greffière Le Président
Sylvie CAVALIE Jérôme HAYEM
