Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/04401

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/04401 N° Portalis 352J-W-B7H-CZPNP N° MINUTE : 5 Assignation du : 22 Mars 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [S] [F][2] [2] [Adresse 3] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 16 Février 2024 DEMANDEUR Monsieur [H] [K] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028 DEFENDERESSE S.A.R.L. SUCHI’IN [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 02 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 17 avril 2012, un bail commercial a été consenti à la société SUCHI’IN, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021, pour un local commercial situé au rez-de-chaussée dans l'immeuble sis [Adresse 8]. La désignation des lieux loués dans le bail est la suivante : Un local commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 7] comprenant : - Au rez-de-chaussée : Une boutique située à gauche en entrant et dans le couloir de l'immeuble, à la suite à gauche, une cuisine suivie du local à usage de plonge et d'une réserve, et, à la suite à droite, un couloir avec un local à droite pour le téléphone et un local à gauche pour les toilettes, ledit couloir aboutissant à une salle de restaurant numéro 2 ; - Au sous-sol : Une cave sous la boutique et la cuisine, une cave au sous-sol ; - Au 1er étage : Une entrée, une cuisine, deux pièces principales, WC. Les lieux loués sont destinés à l'usage de RESTAURANT -BAR. Par exploit d'huissier du 14 septembre 2020, Monsieur [H] [K] à fait signifier à la SARL SUCHI’IN, un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 40.000 euros. Par mail du 17 novembre 2020, Madame [W] [T], gérante de la SARL SUCHI’IN, a écrit au Cabinet GESTIMA, gestionnaire du bien appartenant à Monsieur [H] [K], en acceptant le renouvellement de son bail commercial à effet au 1er avril 2021 mais en refusant le loyer proposé et demandant que le loyer du bail renouvelé ne soit fixé qu'à la seule augmentation indiciaire. Aux termes d'un rapport d'expertise amiable daté du 24 novembre 2020, Monsieur [O] [D], expert, a estimé la valeur locative des lieux loués à un montant annuel en principal, hors taxes et hors charges, de 34.400 euros. Par exploit d'huissier du 22 avril 2022, Monsieur [H] [K] a fait signifier à la Société SUCHI'IN son mémoire préalable. Aux termes d'un mémoire en réponse, notifié par courrier recommandé le 4 octobre 2022, la Société SUCHI’IN demande au juge des loyers commerciaux de : - Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur la plus faible entre la valeur locative et le loyer plafond de 19.610,65 euros HT, à compter du 1er avril 2021, - Fixer le loyer provisionnel au dernier loyer en cours, dans le cas où le juge ordonnerait une expertise judiciaire, - Débouter Monsieur [H] [K] de l'ensemble de ses demandes. Par acte du 22 mars 2023, Monsieur [H] [K] a assigné la Société SUCHI’IN devant le juge des Loyers Commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris afin de : - Fixer la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2021, à la somme annuelle de 34.400 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - Condamner la SARL SUCHI'IN au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers, arriérés conformément aux dispositions de l'article 1343-1 Code Civil, outre leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an. Pour le surplus, - Ordonner une mesure d'instruction si nécessaire, - Ordonner l'exécution provisoire nonobstant appel et sans constitution de garantie, - Condamner la SARL SUCHI’IN à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Philippe de LA GATINAIS, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement à compter du 1er avril 2021 mais demeurent en désaccord sur le prix du loyer renouvelé. Le bailleur fait valoir un déplafonnement de la valeur locative, au motif d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et fait valoir une valeur locative de 34.400 euros, se fondant sur les conclusions de l'avis amiable de M. [D]. Le preneur sollicite la fixation du loyer renouvelé au loyer plafonné en application du principe édicté à l'article L.145-34 du code de commerce, soit 19.610,65 euros HT, écartant tout motif de déplafonnement, sauf si la valeur locative est inférieure au loyer plafond. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, le seul avis amiable non contradictoire de M. [D] étant insuffisant à démontrer la valeur locative des locaux loués, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de Monsieur [H] [K], ayant délivré congé avec offre de renouvellement, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du Code de commerce. Les demandes au titre des dépens de l'article 700 du code de procédure civile sont réservées. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du 14 septembre 2020, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 8], à compter du 1er avril 2021, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : [F] [S] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 9] Avec mission : - de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 8]; - entendre les parties en leurs dires et explications ; - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; - de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ; - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; - de calculer le loyer plafonné au 1er avril 2021. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2024 ; Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [H] [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 22 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 16 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER P. LESTERLIN